Займы застройщикам в Австрии через платформы

В Австрии розничный путь к застройщикам — это обычно квалифицированный нижестоящий заём, стоящий последним перед собственным капиталом. Что это значит и что проверить.

Частное лицо в Австрии или иностранец, который хочет вложить деньги в застройщика там, на практике столкнётся с краудинвестинг-платформой, а привычный инструмент на таких платформах — квалифицированный нижестоящий заём. Это почти противоположность займу, обеспеченному ипотекой. В гайде разобрано, что это за инструмент, что вы на самом деле держите, где сидит риск, что мы не смогли проверить и что проверить вам. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация, и деньги в таком займе можно потерять полностью.

Это не немецкий продукт

В других материалах этой серии мы описываем иную структуру: прямой заём немецкому застройщику, обеспеченный земельным залогом (Grundschuld) в пользу кредитора. См. как устроен частный заём немецкому застройщику и чек-лист проверки. Австрийский платформенный заём, о котором здесь речь, обычно не имеет обеспечения первой очереди и стоит после всех остальных кредиторов. Это другой продукт с другим риском, и читать его как «то же самое, только в Австрии» нельзя.

Правовая рамка вкратце

Австрия урегулировала краудинвестинг и краудлендинг в 2015 году Законом об альтернативном финансировании (AltFG): он задаёт обязанности по раскрытию информации и освобождения от полного режима проспекта для небольших предложений. Надзор за правилами рынка капитала ведёт Управление по финансовым рынкам (FMA).
Пороги, от которых зависит, нужен проспект или более лёгкий информационный лист, действуют на эмитента и на двенадцатимесячный период. Найденные нами источники дают разные цифры: 2 млн евро, 5 млн евро и более низкий порог для информационного листа, причём часть источников смешивает правила до и после поправки 2018 года. Мы цифру не называем. Читайте актуальный текст AltFG в правовой информационной системе республики (RIS) и на страницах FMA.
Регламент (ЕС) 2020/1503 о европейских поставщиках услуг краудфандинга действует во всех странах ЕС с 10 ноября 2021 года. Как AltFG и регламент ЕС делят поле для австрийских платформ, мы подтвердить не смогли. Спросите у платформы, под какой режим подпадает её предложение, и проверьте это по страницам FMA и реестру на уровне ЕС.
Австрийское банковское право требует лицензию на кредитование как коммерческую, регулярную деятельность. Где в этой картине находится разовый частный заём, — вопрос к австрийскому юристу; мы этого не проверяли.

Что вы на самом деле держите: квалифицированный нижестоящий заём

Стандартный договор на австрийских краудинвестинг-платформах — квалифицированный нижестоящий заём (qualifiziertes Nachrangdarlehen). Вы даёте деньги проектной компании, и ваше требование стоит последним перед собственным капиталом застройщика: другим кредиторам платят раньше. По квалифицированной оговорке о подчинении платежи вам также могут быть задержаны, пока компания в финансовых трудностях, как это записано в оговорке. При несостоятельности практический итог обычно — полная потеря, так это описывают австрийские юристы.

Ещё два момента. Во-первых, обязанности довносить деньги обычно нет, поэтому потеря ограничена суммой, которую вы вложили. Во-вторых, Ассоциация информирования потребителей (VKI) относит такие займы к крайне спекулятивным и ожидает полной потери, если проект провалится.

Обеспечение — вопрос, который нужно задать по каждому проекту. Большинство нижестоящих займов описывают как необеспеченные. Некоторые порталы недвижимости, как сообщается, позволяют кредиторам вноситься в земельную книгу, что дало бы залог, удовлетворяемый первым, но источники, которые мы читали, противоречат друг другу, а часть из них немецкая, где условия другие. Если по проекту заявлен залог в земельной книге, прочитайте, как он соотносится с оговоркой о подчинении и кто держит залог: залог на имя банка или доверительного управляющего вам сам по себе не помогает. Не предполагайте, что обеспечение есть, — читайте документы проекта.

Что делает платформа и чего не делает

Платформа отбирает застройщиков, публикует информацию, собирает ваши деньги и возвращает платежи. За это она берёт комиссии. Возврат она не гарантирует. Это показывают уже случившиеся неудачи: одна австрийская платформа, по сообщению 2024 года, приостановила предложение по недвижимости после просрочек; актуальный статус мы проверить не смогли. Платформы мы не называем и не ранжируем.

Риски прямо

Полная потеря. Нижестоящее требование оплачивается последним, поэтому провал проекта обычно означает, что вам не остаётся ничего.
Нет обеспечения первой очереди. Если документы не показывают иного, между вами и другими кредиторами застройщика ничего не стоит.
Задержки и продления. Проекты опаздывают, сроки продлевают; дата, когда вы ждёте деньги обратно, — оценка.
Неликвидность. Деньги заморожены на срок, продать требование до погашения, как правило, нельзя.
Риск платформы. Если платформа остановится, платежи всё равно должен кто-то собирать.
Концентрация. Один проект, один застройщик, одна платформа: не вкладывайте в это крупную долю сбережений.
Нет гарантии вкладов. Заём застройщику — не банковский вклад.
Маркетинг. Заявленные ставки — маркетинг платформы. Мы их не приводим, а высокая заявленная ставка сама по себе признак высокого риска.

Налоги и что мы не смогли проверить

Ставка 27,5% применяется к большинству доходов от капитала в Австрии, а удерживается ли она по краудинвестинг-займу, зависит от того, как заём классифицируется: как частный заём или как долговая ценная бумага. Мы не смогли проверить, как облагаются проценты для кредитора, живущего вне Австрии, удерживается ли налог у источника и что меняет соглашение об избежании двойного налогообложения. Прежде чем вкладывать, проконсультируйтесь с налоговым консультантом и спросите у платформы, что она удерживает и сообщает по клиентам, живущим за границей. Страна вашего резидентства обычно тоже облагает этот доход.

Чек-лист перед вложением

Выясните, по какому режиму сделано предложение, и проверьте платформу по страницам FMA и реестру на уровне ЕС.
Прочитайте оговорку о подчинении целиком: что стоит впереди вас, когда платежи могут остановить, что происходит при несостоятельности.
Найдите обеспечение, если оно есть, кто его держит и как оно соотносится с подчинением.
Выясните, кто застройщик: отчётность, прошлые проекты, доля собственных денег в проекте.
Проверьте разрешения, ход строительства и долю уже проданных квартир.
Проверьте срок, правила продления и что делает платформа при задержке.
Выясните, что будет, если платформа прекратит работу.
Сложите все комиссии.
Держите каждый проект в малой доле денег, которые вы готовы потерять.

Частые вопросы

Нижестоящий заём — то же, что ипотечный? Нет. Ипотечный заём обеспечен залогом на недвижимость. Нижестоящий заём стоит после других кредиторов и, как правило, не обеспечен.

Можно ли потерять больше, чем вложил? Обычно нет, потому что обязанности довносить деньги нет. Потерять можно всё вложенное.

Может ли вложиться человек, живущий за границей? Платформы сами задают правила по стране резидентства. Спросите до регистрации.

Как мы помогаем

Мы не предлагаем и не организуем займы австрийским застройщикам. Что мы можем: разобрать вместе немецкие проектные финансирования, с которыми работаем, показать документы и условия этих предложений, а по Австрии помочь со стороной покупки: см. доходность и инвестиции в Австрии и цены и расходы при покупке. Доходность мы не называем. Текст — общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация; условия любого предложения определяет эмитент.

Займы застройщикам в Австрии через краудинвестинг-платформы: нижестоящий заём, а не ипотека