В Болгарии выбор зависит от НДС, от наличия у здания документов о вводе в эксплуатацию и от того, кто обслуживает курортный комплекс после ухода застройщика.
Болгария продаёт под словом «апартамент» два очень разных продукта: новую квартиру в современном или курортном комплексе и старую квартиру в доме, который может быть ещё социалистической постройки. Налоговая разница скромна, юридическая и по состоянию — нет. Пункты ниже собраны по материалам агентств, юрфирм и объявлений на 2026 год, и их нужно подтвердить у болгарского юриста.
Налоги: главное отличие — НДС
На новые здания, продаваемые застройщиком — плательщиком НДС, по сообщениям, в цену включён НДС 20%, а старые здания обычно освобождены от НДС. Один источник описывает период облагаемости НДС как 60 месяцев с момента ввода в эксплуатацию, поэтому попросите продавца указать режим НДС письменно. Дополнительно действует местный налог на передачу, по сообщениям примерно от 1,3% до 3% в зависимости от общины, в Софии 3%. По оценкам источников, с нотариусом, регистрацией и агентом общие расходы покупателя составляют примерно 4–8%; считайте это ориентиром. Годовой муниципальный налог на имущество, по сообщениям, составляет 0,1–0,45% от оценочной стоимости плюс сбор за вывоз мусора.
Акты 14, 15 и 16
Строительство в Болгарии проходит через последовательные документы: Акт 14 по грубому строительству, Акт 15 о приёмке техническими сторонами и Акт 16 с разрешением на использование, которое юридически позволяет эксплуатировать здание. По сообщениям, здание без него нельзя законно использовать по назначению, и банки обычно не кредитуют его покупку. Для новостройки проверьте, что вся цепочка существует. При покупке на этапе строительства платежи обычно разбивают по этим актам, и желательно использовать эскроу; обязательного законом требования мы не нашли, поэтому оговаривайте его в договоре.
Гарантия
Наредба № 2 от 31.07.2003 устанавливает минимальные гарантийные сроки, которые, по краткому изложению юридического руководства, составляют от 2 до 13 лет в зависимости от вида работ и отсчитываются с момента ввода в эксплуатацию. Стороны могут договориться о более длинных сроках, но не о более коротких. После истечения срока дефекты общих частей становятся проблемой собственников, поэтому спросите застройщика, какие сроки применяются к каким работам.
Курортные комплексы: расходы после передачи
Курортные комплексы на Чёрном море и в горнолыжных городах часто берут годовой эксплуатационный сбор за квадратный метр. В объявлениях встречаются около 12 € за м² в ряде комплексов Солнечного берега и около 12–14,40 € за м² в комплексах Банско, иногда с включением спа или интернета. Низкая цена покупки может быть перекрыта высокими сборами, а комплекс, который покинул застройщик, может быстро ветшать. Запросите историю сборов, управляющую компанию и резервный фонд.
Вторичка: что проверить
- Есть ли у здания Акт 16 или равнозначный документ. Для старых зданий социалистической эпохи запросите письменное подтверждение правового статуса от DNSK — национальной дирекции строительного контроля.
- Соответствует ли квартира кадастровому плану; самовольные пристройки несут риск сноса.
- Энергетический сертификат, который, по словам источников, требуется для сделок.
- Состояние общих частей и финансы собрания собственников.
Как выбрать
- Выбирайте новое, если нужны современная планировка, гарантия и простое финансирование, и вы проверите Акт 16, НДС и режим эксплуатационных сборов.
- Выбирайте вторичку, если важнее локация, цена за квадратный метр или возможность заехать сразу, и вы оплатите юридическую проверку и экспертизу.
- Для дохода от аренды проверьте, можно ли зарегистрировать объект для краткосрочной сдачи, до покупки; см. нашу статью о правилах краткосрочной аренды в Болгарии.
FAQ
Плачу ли я НДС при покупке новой квартиры в Болгарии? По сообщениям, 20% включены в цену, если застройщик — плательщик НДС и здание новое; вторичка обычно освобождена. Подтвердите это в договоре. Что такое Акт 16? Итоговый акт и разрешение на использование, которые юридически позволяют эксплуатировать здание; попросите показать его. Какова гарантия застройщика? Наредба № 2 устанавливает минимальные сроки от 2 до 13 лет в зависимости от вида работ. Защищён ли мой платёж при покупке на этапе строительства? Не автоматически; согласуйте платежи по этапам, привязанные к актам, и эскроу.
Как мы помогаем
Мы помогаем сравнить конкретные варианты новостроек и вторичного жилья, проверить документы с болгарским юристом и изучить сборы комплекса до того, как вы примете решение. Информация носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цифры меняются, поэтому перед принятием решения уточните актуальное положение для вашего объекта.