Болгария регулирует посуточную аренду через Закон о туризме и муниципальные реестры, а регламент ЕС 2024/1028 добавляет обмен данными. Что проверить перед покупкой квартиры на побережье или в горах под арендный доход.
Болгария входит в ЕС, поэтому с 20 мая 2026 года действует регламент ЕС 2024/1028: платформы бронирования, такие как Airbnb и Booking.com, обязаны указывать регистрационный номер в каждом объявлении и обмениваться данными с государством. Юридические комментарии о внедрении в Болгарии подчёркивают, что регламент не создаёт совершенно новый режим, а делает существующий более принудительным. Этот существующий режим — Закон о туризме, и именно его нужно понимать покупателю.
Два пути по Закону о туризме
Туристическое жильё делится на классы с разными обязанностями. Гостевые дома и подобные заведения (обычно называемые классом B) должны проходить категоризацию. Гостевые комнаты и гостевые апартаменты (класс C) должны регистрироваться. В обоих случаях заявление подаётся мэру общины, который выдаёт свидетельство или официальный отказ, а объект вносится в муниципальный электронный реестр. Какой путь относится к конкретной квартире, зависит от её характеристик, поэтому уточняйте в общине, а не предполагайте.
Что добавляет регламент ЕС
Регистрационный номер, выданный в национальной процедуре, должен быть указан в каждом онлайн-объявлении. Платформы обязаны это контролировать и передавать данные органам, а объявление без действительного номера может быть деактивировано или удалено. На практике незарегистрированную квартиру теперь гораздо сложнее удерживать на Airbnb или Booking.com, чем раньше. Как и с любым новым режимом, проверьте, как болгарские органы применяют его в конкретной общине, поскольку детали национальных и муниципальных процедур продолжают внедряться.
Налоги и сборы для бюджета
Регистрация — лишь часть расходов. Вторичные источники по налогообложению аренды в Болгарии указывают на несколько слоёв, и каждый стоит подтвердить у болгарского бухгалтера:
- муниципальный туристический сбор за ночь, который устанавливает совет каждой общины; по имеющимся данным, он составляет примерно от €0,10 до €1,50 за ночь
- для подходящих операторов — выбор между фиксированным годовым патентным налогом за комнату или место и обычным подоходным налогом с предпринимательского дохода
- подоходный налог с арендной прибыли, в ряде случаев со стандартизированным вычетом расходов
- вопросы НДС, которые могут возникать из-за услуг платформ и которые нужно проверять у бухгалтера, а не предполагать
Патентный налог, ставки стандартизированного вычета и правила НДС описываются в разных источниках по-разному, поэтому точные цифры мы здесь не приводим. Запросите письменный расчёт для конкретного объекта и модели эксплуатации.
Покупка с расчётом на арендный доход
Новые курортные комплексы на Чёрном море и в горнолыжных городах часто продаются с обещанием арендного дохода, поэтому спросите застройщика, категоризированы или зарегистрированы ли уже апартаменты, введено ли здание в эксплуатацию (Акт 16) и есть ли у управляющей компании право сдавать апартаменты от вашего имени. Проверьте и правила самого комплекса: в некоторых есть ограничения на сдачу или обязательное участие во внутреннем пуле аренды. Квартира, которую нельзя зарегистрировать, не может законно сдаваться на короткий срок, какой бы привлекательной ни выглядела таблица доходности.
FAQ
Должны ли регистрироваться иностранные собственники? Да, обязанность относится к самому жилью, а не к гражданству владельца. Кто выдаёт регистрацию? Мэр общины, где находится объект. Меняет ли регламент ЕС, кто может сдавать? Он не заменяет Закон о туризме, а добавляет обязательное указание номера, обмен данными платформ и контроль. Едины ли по стране цифры туристического и патентного налогов? Нет, местные суммы устанавливают советы общин, поэтому уточняйте их для конкретной общины.
How we help
D.H. Realting поможет проверить, можно ли зарегистрировать конкретный болгарский объект под краткосрочную аренду до сделки, и познакомит с местными юристами и бухгалтерами. Эта статья — общая информация, а не юридическая, налоговая, инвестиционная или иммиграционная консультация. Правила, ставки и процедуры меняются, поэтому перед покупкой уточняйте актуальные требования в соответствующей общине и у квалифицированного местного специалиста.