Недвижимость за рубежом: через компанию или на себя?

Многие покупатели, живущие в ЕС, перед подписанием договора на недвижимость за рубежом задают один и тот же вопрос: оформлять покупку на себя или на компанию? Универсального ответа нет. Компания бывает разумной для портфеля или девелоперского проекта и невыгодной для одной квартиры на отдых. В этой статье собраны пункты для сравнения, чтобы вы могли задать юристу и налоговому консультанту правильные вопросы. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; любое упомянутое правило нужно проверять для конкретной страны и года.

Что меняется, когда объектом владеет компания

Личная собственность проста: вы указаны в реестре, платите налоги как физическое лицо, а недвижимость входит в вашу наследственную массу. При покупке через компанию в реестре указана компания, а вам принадлежат доли или акции. Отсюда два следствия. Компания является отдельным юридическим лицом со своей бухгалтерией и налоговой декларацией. А ваша страна налогового резидентства может облагать то, что компания вам выплачивает, а иногда и то, что она зарабатывает, в зависимости от правил о зарубежных компаниях.

Что сравнивать

• Ответственность. Компания может отделить объект от остальных ваших активов, и претензия, связанная со зданием, арендатором или гостем, в первую очередь адресуется компании. Защита ограничена: банки обычно требуют личное поручительство, а страховка часто важнее организационной формы.
• Налог на аренду. Частное лицо обычно платит налог с чистой или валовой ренты по личным правилам; компания платит налог на прибыль, а затем владелец платит налог с дивидендов. Итог может быть выше или ниже личного варианта в зависимости от ставок, допустимых расходов и соглашений об избежании двойного налогообложения. Общего ответа дать нельзя.
• Налог при продаже. Частный владелец может рассчитывать на освобождение при длительном владении или на льготы для жилья. У компании таких льгот обычно нет, и её доход от продажи просто считается прибылью. Продажа долей компании вместо объекта облагается иначе, а некоторые страны приравнивают её к продаже недвижимости, если компания в основном владеет недвижимостью в этой стране.
• Налог на сделку. При прямой покупке обычно взимается местный налог на передачу недвижимости или НДС. Покупка долей компании-владельца в одних странах дешевле, в других приравнивается к покупке объекта; во многих есть нормы, не позволяющие использовать это для ухода от налога. Проверяйте конкретную страну.
• Наследование. Наследники частного владельца сталкиваются с иностранными наследственными нормами и местным налогом на наследство. Доли компании передать проще, но местная процедура всё равно нужна, а компания должна продолжать работать. Про вопросы резидентства см. статью о налоговом резидентстве при переезде.
• Финансирование. Банки кредитуют компании на иных условиях, чем частных покупателей, нередко с личным поручительством и большим первоначальным взносом. Для частных покупателей см. ипотеку для нерезидентов.
• Бухгалтерская нагрузка. Компания обязана вести учёт, сдавать годовую отчётность, иногда проходить аудит, платить местному бухгалтеру и за юридический адрес или директора. Эти расходы постоянны, зарабатывает объект или нет.
• Реестры и прозрачность. В ЕС и во многих других странах реальные владельцы компаний вносятся в реестр бенефициаров. Публичный доступ к этим реестрам во многих странах ЕС сузился после решения Суда ЕС 2022 года, но органы власти, банки и нотариусы их по-прежнему видят. Компания не даёт анонимности, и создавать её ради этого не стоит.
• Антиуклонительные нормы. Законодательство ЕС и национальные правила смотрят на реальную цель и экономическое содержание структуры. Компанию, созданную без деловой причины, кроме налоговой выгоды, могут оспорить. См. SPV и холдинговые структуры.

Когда компания может быть оправданна

• Несколько объектов, которыми управляют совместно с общим финансированием и последующей продажей портфеля целиком.
• Девелопмент или ремонт с последующей продажей, где деятельность и так является бизнесом.
• Коммерческая недвижимость или отель с персоналом, оператором и договорами; см. холдинговые структуры и налоги для владельцев отелей.
• Совместные инвестиции с партнёрами, где у каждого свои доли, а соглашение определяет, кто что решает.
• Случаи, когда местный закон даёт нерезидентам больше прав через местную компанию, например при некоторых покупках земли. Убедитесь, что правило законно и действует сейчас, и прочитайте о рисках номинального владения.

Когда обычно не оправданна

• Одна квартира или дом для себя или небольшой аренды. Постоянные расходы и двойное налогообложение прибыли часто перевешивают выгоды.
• Покупка, цель которой сделать владение невидимым или уйти от налога. Именно такую структуру оспаривают чаще всего, и советов по ней мы не даём.
• Покупка в ипотеку, если банк предпочитает частного заёмщика.
• Недвижимость в стране, где жильё в собственности компаний облагается особым налогом; см. специальные налоги на недвижимость компаний.

Как принять решение

Посчитайте оба варианта вместе с местным консультантом: налог на покупку, ежегодные расходы, налог на аренду, налог при продаже и налог в стране вашего резидентства. Помогут наши калькуляторы и материал о полной стоимости владения за рубежом. Затем задайте себе два вопроса: какая деловая причина у компании и что будет через десять лет, когда объект продают или наследуют? Если ответ на второй вопрос неясен, личная собственность обычно безопаснее для начала.

Общий европейский контекст налоговой прозрачности можно найти на сайте Еврокомиссии: taxation-customs.ec.europa.eu.

FAQ

Защищает ли компания от всех претензий? Нет. Она отделяет объект от остальных активов, но поручительство перед банком, ваша собственная небрежность и пробелы в страховке могут коснуться и вас.

Содержать компанию дешевле, чем владеть на себя? Для одного объекта обычно нет: бухгалтерия, отчётность и местный представитель стоят денег каждый год. Выгоднее становится только при нескольких активах.

Можно ли остаться анонимным за компанией? Нет. Бенефициары вносятся в реестры, а банки и нотариусы запрашивают их данные. Не стройте расчёт на секретности структуры.

Продажа долей всегда лучше продажи объекта? Не всегда. В одних странах её облагают как продажу недвижимости, в других берут налог на передачу, а покупатели часто платят за доли меньше из-за скрытых обязательств.

Будет ли моя страна облагать меня налогом из-за иностранной компании? Возможно, через правила о дивидендах, контролируемых иностранных компаниях и подобные. Уточните у налогового консультанта в стране вашего резидентства.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость за рубежом и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые сравнят личный и корпоративный вариант именно для вашей ситуации. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед решением проверьте действующие нормы в соответствующей стране.