Особые налоги на недвижимость компаний за рубежом

В нескольких странах недвижимость облагается иначе, если ею владеет компания. Это может быть ежегодный сбор со стоимости объекта, повышенная ставка местного налога на недвижимость или дополнительный регистрационный сбор. Часто цель в том, чтобы отбить желание скрывать владельца, а не в обложении компаний как таковых, и нередко освобождение действует, если компания раскрывает владельцев или ведёт реальную деятельность. В статье перечислено то, что нам удалось подтвердить, и так же ясно то, что не удалось. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки и условия меняются; перед использованием любых данных проверьте их в налоговой инспекции или у местного консультанта. Общее сравнение компании и личной собственности: покупка через компанию или на себя.

Испания: особый сбор для организаций из некооперативных юрисдикций

Налоговое ведомство Испании описывает особый сбор (gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes). Он применяется к организациям-резидентам налоговых гаваней, а с 11 июля 2021 года некооперативных юрисдикций, которые владеют испанской недвижимостью или правами на неё. Ставка 3%, база обычно кадастровая стоимость. Сбор декларируется по форме 213 в январе за год, закончившийся 31 декабря. От него освобождены иностранные государства и публичные органы, международные организации, организации, ведущие в Испании непрерывную экономическую деятельность помимо простого владения или сдачи недвижимости, и компании, чьи акции торгуются на бирже. Официальная страница: здесь.

Чаще всего упускают условие: сбор зависит от страны резидентства организации, а не от того, что компания иностранная. Компания из обычной страны ЕС в эту категорию не попадает, но перечень юрисдикций задают испанские нормы, и он может меняться, поэтому проверяйте его. Более широкий контекст в материале риски инвестиций в недвижимость Испании.

Франция: налог 3% на недвижимость организаций

По французскому праву юридические лица, французские и иностранные, которые прямо или косвенно владеют недвижимостью во Франции или правами на неё, платят налог 3% от рыночной стоимости по состоянию на 1 января. Налоговая администрация описывает его на своём сайте: impots.gouv.fr, taxe de 3 %. Декларация по форме 2746-SD подаётся онлайн до 15 мая каждого года.

Многие организации освобождены от уплаты при соблюдении условий, а некоторые вообще не обязаны подавать декларацию. По данным администрации, это котируемые организации, организации, у которых французская недвижимость составляет менее половины французских активов, некоторые организации, расположенные во Франции, ЕС или странах с соглашением об административной помощи, если стоимость объекта ниже небольшого порога, и организации, ежегодно сообщающие администрации своё местонахождение, акционеров свыше 1% и сведения об объектах. То есть освобождение привязано к прозрачности. Организация, не подающая декларацию или подающая её с опозданием, может получить штрафы, поэтому не считайте освобождение действующим без подачи. Точные условия читайте на официальной странице или уточняйте у французского консультанта. Отправная точка по стране: риски инвестиций во Франции.

Греция: дополнительный налог ENFIA для юридических лиц

В Греции действует ежегодный налог на недвижимость ENFIA, и в найденном нами обзоре PwC по налогообложению греческой недвижимости сказано, что юридические лица платят дополнительный налог по ставке 5,5 промилле от налоговой стоимости объекта, сниженной до 1 промилле, если компания использует объект в собственной коммерческой деятельности. Обзор относится к 2019 году, актуальную ставку и базу по официальному источнику мы подтвердить не смогли; воспринимайте цифру как ориентир и уточните у греческого бухгалтера данные на текущий год. В Греции есть и другие платежи, касающиеся покупки компаниями или негреческими покупателями, которые мы не проверяли.

Италия: компании и налог в стране вашего резидентства

Италия облагает местную недвижимость любого владельца муниципальным налогом IMU, с особыми правилами для категорий элитного жилья. Как IMU и связанные нормы применяются к компании-владельцу итальянской недвижимости, мы по официальному источнику подтвердить не смогли, поэтому ставку не называем. Отдельный вопрос касается итальянских резидентов: Италия облагает своих налоговых резидентов налогом на зарубежную недвижимость (IVIE), по вторичным источникам 1,06% стоимости с 2024 года, а положение иностранных компаний, принадлежащих итальянским резидентам, нужно разбирать со специалистом. Если планируете покупку в Италии через компанию, см. цены и расходы на покупку в Италии и спросите итальянского коммерчиалиста и об IMU, и о подоходном налоге компании.

Кипр: ежегодного налога на недвижимость нет, но расходы при сделке остаются

Кипр отменил ежегодный налог на недвижимое имущество с 1 января 2017 года, как указывают кипрские налоговые обзоры. Отсутствие ежегодного налога не означает, что в стране нет расходов: действуют сборы за переход права собственности, НДС на новые здания, налоги на доход от аренды и прирост капитала, возможны и иные местные платежи. См. риски инвестиций в недвижимость Кипра и строки расходов в материале полная стоимость владения за рубежом. Для компании отдельно спросите о налоге на прибыль и режиме последующей продажи долей.

ОАЭ: регистрационные сборы и покупатели-компании

В Дубае сделка регистрируется в Земельном департаменте, и широко сообщается о регистрационном сборе 4% от цены плюс административные сборы. Эту цифру мы взяли из источников брокеров и застройщиков и страницу Земельного департамента не открывали, поэтому актуальный размер проверьте там. Может ли компания регистрировать недвижимость, какие компании (материковые или свободных зон) допускаются и в каких районах, зависит от эмирата и правил зоны; это нужно проверять в Земельном департаменте и у соответствующего органа, а не только у агента по регистрации компаний. Дубай не облагает доход физических лиц от аренды так, как многие страны ЕС, но налоги в стране вашего резидентства сохраняются; см. сервисные сборы и расходы владения в Дубае.

Что спросить до покупки через компанию

• Применяет ли страна ежегодный сбор или повышенную ставку к недвижимости компаний и есть ли освобождения, привязанные к раскрытию владельцев?
• Какую форму и в какой срок должна подавать компания и какие штрафы за просрочку?
• От какой стоимости считается ставка: рыночной, кадастровой или налоговой и кто её определяет?
• Зависит ли норма от страны резидентства компании или от доли недвижимости в её активах?
• Как тот же объект выглядит при личной собственности?
• Что делает страна вашего резидентства с доходом компании?

FAQ

Всегда ли недвижимость компаний облагается выше? Нет. Во многих странах она облагается как любая другая. Описанные здесь особые сборы связаны с определёнными типами организаций или отсутствием раскрытия.

Можно ли обойти французский налог 3%? Администрация описывает освобождения, в основном связанные с раскрытием и типом организации. Подходите ли вы под них, должен подтвердить французский консультант; не предполагайте этого заранее.

Касается ли испанский сбор любой иностранной компании? По данным налогового ведомства он касается организаций-резидентов налоговых гаваней или некооперативных юрисдикций, с исключениями. Компания из обычной страны ЕС в эту категорию не входит, но проверьте актуальный перечень.

Надёжны ли греческие и итальянские цифры? Считайте их ориентирами. Мы не смогли подтвердить их по официальным источникам и сказали об этом выше.

Кто подаёт декларацию? Компания, обычно через местного представителя. За просрочку или неподачу возможны штрафы.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем недвижимость и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые проверят налоги, применимые к вашей структуре в конкретной стране. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и ставки меняются, поэтому перед решением проверьте действующие нормы в налоговом органе.