Как проверить застройщика и проект в Дубае: RERA, эскроу, разрешения и чек-лист покупателя

В Дубае одна из наиболее развитых систем защиты покупателей недвижимости на этапе строительства, и она держится на публичных реестрах, в которых может искать любой. Слабое место - покупатель, который в них не заглядывает. Большинство проверок ниже занимает минуты на телефоне, и их можно сделать из Польши до перевода денег. Здесь собрано, что проверять у застройщика, проекта, объявления и брокера, как должны идти деньги и документы, на что смотреть при перепродаже и при доверенности и что делать, если что-то пошло не так. Статья дополняет чек-лист покупки на этапе строительства, риски инвестиций в стройку и общий материал как проверить застройщика за рубежом.

Большая часть сведений взята из сообщений Земельного департамента Дубая (DLD) и из обзоров юрфирм и порталов, а не из прочтения самих законов. Правила и сборы меняются, поэтому перед оплатой подтвердите актуальную позицию в DLD или у лицензированного юриста в Дубае.

Два органа, которые нужно знать

Земельный департамент Дубая (DLD) регистрирует недвижимость и предоставляет сервисы. RERA, регулятор рынка недвижимости, - его регулирующее подразделение: лицензирует застройщиков и брокеров, регулирует продажи на этапе строительства и следит за эскроу-счетами. Почти каждая проверка ниже - это поиск в системе DLD или RERA на сайте DLD либо в приложении Dubai REST.

Шаг 1: застройщик

• Лицензирован ли он, зарегистрирован ли в RERA и DLD, есть ли действующая торговая лицензия? Зарегистрированный застройщик значится в записях DLD. Если продавец не может или не хочет показать регистрацию, остановитесь.
• Та ли юридическая структура продаёт квартиру, которая владеет землёй и эскроу-счётом? Известный бренд в буклете может стоять над отдельной проектной компанией. Запросите название юрлица в договоре и сверьте с реестром.
• Какая история? Реестр проектов DLD, как сообщают, показывает активные и завершённые проекты застройщика с первоначально объявленной и фактической датой передачи. Сравните их. Задержки в Дубае достаточно часты, чтобы потратить на это десять минут: один брокерский анализ проектов 2020-2025 годов нашёл большие различия между застройщиками и повышенный риск задержки у тех, кто строит впервые, но это один вторичный источник, поэтому используйте его как повод проверить, а не как рейтинг.
• Что ещё застройщик строит сейчас? Компания, запустившая много проектов сразу и сдавшая мало, несёт иной риск, чем та, что сдаёт стабильно. Сообщения местной прессы о задержках и штрафах регулятора - законный источник.

Шаг 2: проект и эскроу-счёт

По закону Дубая Law No. 8 of 2007 об эскроу-счетах застройщик, желающий продавать на этапе строительства, должен открыть эскроу-счёт, одобренный DLD, а платежи покупателей идут на этот счёт, а не на счёт самого застройщика. По обзорам юрфирм и порталов, деньги выпускаются по этапам строительства, подтверждённым инженером, а 5% удерживаются на год после регистрации помещений на покупателей для покрытия дефектов. DLD штрафовал застройщиков за нарушения по эскроу.

Что делать на практике:

• Найдите проект в приложении Dubai REST или на сайте DLD. Сервис статуса проекта (Mashrooi), как сообщают, показывает зарегистрированного застройщика, процент готовности, отчёты об осмотрах и фото, ожидаемую дату завершения и данные эскроу-счёта.
• Сверьте название и номер эскроу-счёта в договоре и платёжных инструкциях с реестром. Они должны совпадать.
• Читайте график платежей как карту рисков. Он должен быть привязан к этапам строительства. По юридическим обзорам, покупатель вправе добиваться расторжения по Executive Council Resolution No. 6 of 2010, если застройщик отказывается связать платежи с ходом строительства или существенно отходит от согласованной спецификации.
• Прочтите дату передачи и что происходит при её срыве. В договоре должно быть и то и другое.

Шаг 3: объявление и брокер

Каждое объявление о недвижимости в Дубае требует разрешения через систему Trakheesi, обычно после того, как собственник подписывает с лицензированным брокером маркетинговое соглашение (Form A). С 24 апреля 2023 года в объявлении должен быть QR-код Madmoun, который открывает запись DLD по этому объявлению: можно убедиться, что оно одобрено и объект не продан и не сдан. Для рекламодателя без номера разрешения, как сообщалось, предусмотрен штраф 50 000 AED.

• Отсканируйте QR-код или введите номер разрешения на сайте DLD, прежде чем отвечать на объявление. Цена сильно ниже рынка для реально выглядящего дома - самая частая приманка.
• Попросите у агента регистрационный номер брокера (BRN) и номер офиса брокерской компании (ORN). Найдите BRN в списке брокеров DLD или в приложении Dubai REST: там, как сообщают, указаны статус лицензии, фирма и срок действия разрешения. Агент, который не называет BRN, работает вне реестра.
• Комиссия агента на вторичном рынке обычно около 2% плюс 5% НДС. Письменно договоритесь, кто её платит. Агент, просящий платить мимо обычных каналов, - тревожный знак.

Шаг 4: договор, деньги и Oqood

Обычный порядок покупки на этапе строительства: бронь, затем договор купли-продажи (SPA), затем регистрация вашего права в системе DLD Oqood, затем платежи по этапам строительства, затем передача и титул. Сбор DLD 4% оплачивается при регистрации в Oqood, а сама регистрация, как сообщают, следует через одну-четыре недели после SPA. Сертификат Oqood - подтверждение, что ваш договор зарегистрирован.

• Платите только на эскроу-счёт, указанный в SPA и в реестре. Никогда на личный счёт, наличными или по ссылке из чата.
• Не подписывайте, пока не прочли весь SPA, включая условия об отмене, задержке и штрафах. Во многих договорах оговорки об отмене в пользу застройщика: покажите свой договор юристу.
• Берите квитанцию на каждый платёж и сохраняйте банковское подтверждение.
• Проверьте, что номер квартиры, этаж, площадь и цена в сертификате Oqood совпадают с SPA.
• «Гарантированная доходность от аренды» - маркетинговое обещание, а не регулируемый продукт. См. подвох гарантированных арендных схем.

О польской стороне платежа (подтверждение источника средств, вопросы банка, отчётность) см. перевод денег за границу для покупки.

Шаг 5: покупка или продажа договора на стадии строительства (переуступка)

Договор на стадии строительства часто можно продать до передачи, но решает застройщик, когда. Многие требуют, чтобы была оплачена часть цены: один обзор называет 30-40%, с различиями между застройщиками. Также берут сбор за документ об отсутствии возражений (NOC), называют 500-5 000 AED. Если вы покупаете чужой договор, потребуйте письменный NOC застройщика, справку о выплаченных суммах и подтверждение, что нет долгов по сервисным сборам и штрафов. Имя продавца должно совпадать с записью Oqood. Не вносите задаток продавцу, который не может показать процедуру NOC.

Шаг 6: доверенность

Если вы не можете приехать, доверенность позволяет подписать вместо вас, и именно здесь случаются серьёзные мошенничества. Для DLD она должна быть нотариально заверена в ОАЭ либо заверена в стране подписания и затем легализована через министерство иностранных дел и посольство ОАЭ, с заверенным арабским переводом. По сообщениям, вся цепочка занимает три-шесть недель.

• Выдавайте специальную доверенность на одну названную сделку, а не генеральную. Генеральная доверенность - инструмент описанных схем: несанкционированная перепродажа, ипотека под ваш титул или поддельный документ у человека, выдающего себя за представителя владельца из-за рубежа.
• Укажите срок, который покрывает сделку, и не больше. Trustee-офисы могут отказаться принять старую доверенность, даже если срок в ней не указан.
• Назовите представителя, которого можно проверить: юриста, а не анонимного «представителя», предложенного продавцом или застройщиком.
• Спросите юриста, нельзя ли оформить подписание по видеосвязи или в trustee-офисе.

Если что-то пошло не так

• Изложите проблему застройщику письменно и сохраните доказательства: SPA, квитанции, переписку и фото стройплощадки.
• Если не помогло, подайте жалобу в DLD и RERA. Споры покупателей на стадии строительства, как сообщают, начинаются с медиации в DLD, прежде чем идти в суд.
• У отменённого проекта свой путь. По законам Дубая об отменённых проектах RERA может отменить проект, а ликвидатор распределяет остаток эскроу между покупателями пропорционально выплаченному. Один источник называет сроки возврата от шести до 24 месяцев.
• Центр аренды (RDC) решает споры арендодателей и арендаторов, а не споры о покупке. Иски о праве собственности и к застройщику после стадии DLD идут в суды Дубая.
• Нужен юрист, лицензированный выступать в судах Дубая. Его гонорар стоит соотнести с суммой спора.

Типичные ловушки, без пугающей статистики

• Объявление, скопированное у реального агентства с заменённым телефоном, по цене ниже рынка.
• «Застройщик» или «агент», который просит задаток на личный или иностранный счёт или в криптовалюте.
• Обещанная «гарантированная» доходность или обратный выкуп.
• Продавец, который давит («ждут ещё трое покупателей») и не даёт проверить реестр.
• Доверенность, составленная противоположной стороной.
• Незарегистрированная или странно звучащая компания, которой нет в записях DLD.

Чек-лист

1. Определите точное юрлицо, которое подпишет SPA, и найдите его в записях DLD или RERA. 2. Найдите проект в приложении Dubai REST или на сайте DLD, запишите данные эскроу-счёта и процент готовности. 3. Сравните объявленные и фактические даты передачи прежних проектов застройщика. 4. Отсканируйте QR-код Madmoun или введите номер разрешения Trakheesi для объявления. 5. Проверьте BRN агента и ORN фирмы в списке брокеров DLD. 6. Прочтите весь SPA вместе с юристом, включая условия задержки, отмены и штрафов. 7. Убедитесь, что график платежей привязан к этапам строительства. 8. Платите только на эскроу-счёт из реестра и сохраняйте каждую квитанцию. 9. Сверьте сертификат Oqood с SPA: помещение, площадь, цена, ваше имя. 10. При переуступке получите письменный NOC застройщика и справку об оплаченном. 11. Если нужна доверенность, делайте специальную, со сроком и с юристом в качестве представителя. 12. Храните копии всего. Если начался спор, сначала изложите его письменно.

Мы можем пройти эти проверки по конкретному проекту вместе с вами, но мы не юридическая фирма: окончательную проверку должен сделать лицензированный юрист в Дубае. Про сервисные сборы и ежегодные расходы владения см. сервисные сборы и расходы владения в Дубае, а про рынок в целом - страницу ОАЭ.