Защищает ли недвижимость сбережения от инфляции?

Банковский депозит это номинальное обязательство: он обещает определённое число евро, злотых или крон, а инфляция уменьшает то, что на эту сумму можно купить. Недвижимость это реальный актив, поэтому многие считают, что она защищает сбережения. Иногда так и есть, но картина неоднородна и зависит от страны, года покупки и от того, считаете вы в номинальных или реальных величинах. В статье разобрано, что показывают данные Евростата и где это утверждение перестаёт работать. Это описание истории, без прогнозов.

Номинальная и реальная доходность: в чём разница

Номинальная доходность это изменение самого числа. Реальная это то, что остаётся после роста потребительских цен. Если квартира подорожала на 4% за год, а потребительские цены выросли на 3%, реальный прирост составляет около 1%. Если квартира подорожала на 2% при инфляции 5%, владелец потерял около 3% покупательной способности, хотя цена выросла. Та же логика для депозита: 3% годовых при инфляции 5% это реальный убыток ещё до налога.

Евростат измеряет цены на жильё индексом цен на жильё (HPI), а потребительские цены гармонизированным индексом потребительских цен (HICP). Он публикует и дефлированный HPI, то есть индекс цен на жильё, делённый на потребительские цены, так что реальные изменения видны напрямую.

Что показывают данные по ЕС за длинный период

По данным Евростата, цены на жильё в ЕС выросли на 55,4% с 2010 года по четвёртый квартал 2024 года, а арендная плата на 26,7%. На этом отрезке цены сильно обогнали аренду. Цены и аренда двигались вместе только примерно до второго квартала 2011 года, после чего цены стали заметно волатильнее и росли быстрее.

Отсюда два вывода. Во-первых, на этом 14-летнем окне недвижимость в ЕС в целом явно обошла обычный депозит в номинальном выражении. Во-вторых, основная часть прироста пришла от роста цены, а не аренды, то есть результат сильно зависел от одной фазы цикла.

Годы, когда недвижимость отставала от инфляции

В рядах Евростата виден очень сильный рост с 2015 года до третьего квартала 2022 года. Годовой темп в еврозоне достиг максимума +10,0% в первом квартале 2022 года. Затем ускорились потребительские цены, а вслед за ними и ставки по ипотеке. Годовые изменения цен на жильё в еврозоне стали отрицательными со второго квартала 2023 года (-1,4%) и оставались такими до первого квартала 2024 года.

В реальном выражении падение оказалось больше. Дефлированный индекс Евростата для еврозоны снизился на 6,8% в 2023 году и ещё на 0,2% в 2024 году, а в 2025 году вырос на 3,1%. Если перемножить эти три годовых значения, получится примерно на 4% ниже реального уровня 2022 года на конец 2025 года. Это наш расчёт по среднегодовым данным, а не цифра Евростата, и он не учитывает аренду. Вывод простой: когда инфляция резко растёт и одновременно дорожают кредиты, цены на жильё могут несколько лет отставать от потребительских.

Региональные различия велики

Среднее по ЕС скрывает очень разные истории. В недавних публикациях Евростата цены на жильё росли двузначными темпами в ряде стран (среди лидеров Болгария, Португалия и Литва), а в некоторых странах снижались (в том числе Финляндия и Франция). В 2025 году цены росли медленнее инфляции во Франции, Люксембурге, Австрии, Румынии, Финляндии и Швеции, а в остальных странах ЕС быстрее инфляции.

За пределами еврозоны контраст может быть ещё резче. В нашем гиде по ценам в Турции цены за двенадцать месяцев до августа 2026 года выросли примерно на 23,5% в лирах, но снизились примерно на 6,2% с поправкой на инфляцию. Номинальный рост в валюте с высокой инфляцией может означать реальный убыток. В Германии, по нашему гиду по ценам и расходам, рост во втором квартале 2026 года составил лишь 0,6% к году ранее, а в реальном выражении цены ниже. Общую картину см. в материале цены за м2 по странам.

Что даёт недвижимость, чего не даёт депозит

• Цена актива на длинных отрезках может расти вместе с общим уровнем цен, хотя правила, что так будет, нет.
• Аренда часто привязана к инфляции договором или рынком, так что доход может подстраиваться, но это зависит от местных правил. В некоторых странах рост ограничен.
• Если вы живёте в своём жилье, вы не платите аренду, а это статья бюджета, зависящая от инфляции. Это ценность пользования, а не инвестиционная доходность.
• Ипотека с фиксированной ставкой выплачивается деньгами, которые каждый год дешевеют, что выгодно заёмщику при высокой инфляции. При плавающей ставке и её росте эффект обратный.

Во что это обходится и где защита не работает

• Расходы на покупку в диапазоне примерно 7-15% цены во многих странах (см. наши гиды по странам) означают, что цена должна вырасти, чтобы вы просто вышли в ноль.
• Недвижимость неликвидна и сосредоточена в одном месте и в одном активе.
• Аренда после простоев, управления и местных налогов ниже заявленной доходности. См. доходность аренды по странам.
• Рост процентных ставок может снижать цены одновременно с ростом инфляции, как в 2022-2023 годах.
• Покупка по очень высокой цене относительно аренды или на падающем местном рынке может обнулить годы защиты.

Когда депозит лучше

Депозит может быть лучше, если деньги нужны в течение нескольких лет, если вы не можете позволить себе падение цены, если высоки транзакционные расходы, если местная аренда слабая или если ставка по депозиту выше инфляции. Депозит к тому же платит проценты без усилий и с понятным лимитом гарантии, а недвижимость это проект. Многие держат и то и другое: депозит как резерв на непредвиденное и недвижимость как долгосрочное вложение. По расходам см. полную стоимость владения за рубежом и калькуляторы.

FAQ

Всегда ли недвижимость хорошо защищает от инфляции? Нет. По данным Евростата, цены на жильё в ЕС за 2010-2024 годы в целом опередили аренду и потребительские цены, но дефлированные цены снизились в 2023 и 2024 годах, а в ряде стран цены росли медленнее инфляции ещё в 2025 году.

Растёт ли аренда вместе с инфляцией? Часто, но не автоматически. По Евростату, арендная плата в ЕС выросла на 26,7% с 2010 года по четвёртый квартал 2024 года, меньше, чем цены на жильё. Ограничения на аренду и условия договоров различаются по странам.

Что важнее, цена или аренда? Важно и то и другое. В указанном периоде Евростата основную часть прироста дал рост цены, но аренду вы получаете каждый год, поэтому на рынке с падающими ценами доход всё равно может поступать.

Помогает ли покупка за границей? Она диверсифицирует страну и валюту, но добавляет валютный риск, налоги в двух странах и расходы. См. статью о валютной диверсификации в этой серии.

Можно ли по прошлым данным предсказать следующие десять лет? Нет. Прошлые результаты не гарантируют будущих, и в этой статье нет прогноза.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты в разных странах и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Актуальные цифры проверяйте в Евростате и национальной статистической службе и перед решением получите консультацию.