Цены номинально стоят на месте, а в реальном выражении падают: от около €3200 за м² в Лейпциге до заметно выше €7000 в Мюнхене. Сверху добавьте 9–12% на налог, нотариуса и брокера.
Цены на недвижимость в Германии перестали быстро расти. Индекс цен на жильё Destatis показывает рост цен на жильё на 0,6% во втором квартале 2026 года к прошлому году, а в семи крупнейших городах квартиры немного подешевели (−0,4%). В реальном выражении цены ниже, чем год назад. Квартиры стоят от примерно €3200 за м² в Лейпциге до заметно выше €7000 в Мюнхене, а расходы на покупку добавляют ещё 9–12% сверху (данные на октябрь 2026 года). Иностранцы могут покупать где угодно без ограничений по гражданству. Ниже — цена за м² по городам, динамика и полная стоимость покупки.
Цена за м² по городам (2026)
Сообщаемые медианные цены на квартиры, по новостным пересказам недавних индексов:
- Мюнхен: около €7400 за м² (второй квартал 2026).
- Франкфурт: около €6400 за м² (январь 2026).
- Берлин: около €5100 за м² (второй квартал 2026).
- Гамбург: около €4700 за м² (второй квартал 2026).
- Лейпциг: около €3200 за м² (январь 2026).
Методики различаются: другое издание называло для Мюнхена около €9600 за м², вероятно, это запрашиваемые цены с учётом новостроек, поэтому любую цифру считайте диапазоном. Новостройки и престижные районы стоят заметно выше медианы города, старые дома и окраины — ниже. Просите последние нотариально заверенные сделки на той же улице, а не только запрашиваемые цены. Районы внутри каждого города разобраны в лучших районах для покупки в Германии.
Динамика цен
Два индекса — два немного разных прочтения. Destatis: цены на жильё +0,6% за год и +0,3% за квартал во втором квартале 2026 года (+1,4% в первом квартале); в Top-7 городах квартиры −0,4% за год, в прочих крупных городах +2,0%, в густонаселённых сельских округах −1,8%. GREIX (индекс Кильского института), как в нашем материале цены на жильё в Германии номинально растут, но реально падают: квартиры +0,4% номинально и −2,1% реально. Общая картина — плоский рынок после коррекции 2022–2024 годов со слабостью в крупнейших городах и некоторой силой в средних. Прошлые цифры не предсказывают будущие цены.
Сколько стоит покупка сверх цены
Расходы на покупку в Германии высоки и определены правилами, поэтому бюджет можно посчитать точно:
- Налог на переход права (Grunderwerbsteuer): устанавливается каждой федеральной землёй, от 3,5% до 6,5%.
- Нотариус и земельный реестр: около 1,5% (обычный диапазон 1,5–2%).
- Комиссия брокера (Maklerprovision): с декабря 2020 года для квартир и односемейных домов покупатель и продавец делят комиссию; типичные 7,14% в сумме означают по 3,57% с каждой стороны. Общий размер зависит от земли.
Налог на переход права в основных инвестиционных городах по таблицам 2026 года: Бавария (Мюнхен) 3,5%, Баден-Вюртемберг (Штутгарт) 5,0%, Гамбург 5,5%, Саксония (Лейпциг) 5,5%, Берлин 6,0%, Гессен (Франкфурт) 6,0%, Северный Рейн — Вестфалия (Кёльн, Дюссельдорф) 6,5%. Перед подписанием проверьте актуальную ставку для вашей земли, потому что земли её меняют.
Примеры бюджета
Наш собственный расчёт, не рыночные данные.
- Квартира в Мюнхене за €500 000: налог 3,5% — €17 500, нотариус и реестр около €7500, брокер €17 850. Расходы €42 850 (около 8,6%), итого около €542 850.
- Квартира в Берлине за €350 000: 6,0% — €21 000, нотариус и реестр около €5250, брокер €12 495. Расходы €38 745 (около 11,1%), итого около €388 745.
- Квартира в Лейпциге за €200 000: 5,5% — €11 000, нотариус и реестр около €3000, брокер €7140. Расходы €21 140 (около 10,6%), итого около €221 140.
Если брокера нет (частная продажа или застройщик), расходы уменьшаются на размер комиссии. Как добавить текущие расходы, показывает гайд полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.
Ежегодные расходы
- Налог на недвижимость (Grundsteuer): с 1 января 2025 года считается по реформированной системе, и каждый муниципалитет задаёт свой множитель (Hebesatz). Примеры: Гамбург 975%; Берлин снизил ставку с 810% до 410%. Реформа задумывалась как нейтральная по доходам в целом, но отдельные счета могут вырасти или снизиться. Надёжной средней цифры на квартиру мы не нашли, поэтому запрашивайте фактический счёт.
- Hausgeld: ежемесячный взнос в объединение собственников, чаще €3–4,5 за м².
- Страховка, ремонт и для нерезидентов налоговый консультант. Доход от аренды и доходность — в материале доходность аренды в Германии.
Иностранные покупатели и финансирование
Ограничений на покупку недвижимости иностранцами в Германии нет — ни в городах, ни где-либо ещё. Банки кредитуют нерезидентов менее охотно: экспатские источники описывают лимиты кредита к стоимости примерно 50–60% и первоначальный взнос 40–50% плюс расходы, больше документов и немного более высокие ставки. Подробности — в ипотеке для иностранцев в Германии. Пошаговый процесс (нотариальный договор, предварительная запись, внесение в земельный реестр) описан в гайде по недвижимости Германии. Дом проверяйте по чек-листу покупки вторичного жилья, а риски смотрите в материале риски инвестиций в Германии.
Частые вопросы
Сколько стоит недвижимость в Германии? От примерно €3200 за м² для квартиры в Лейпциге до заметно выше €7000 в Мюнхене, Берлин около €5100. Какие расходы на покупку? Примерно 9–12% сверху: налог на переход права 3,5–6,5%, нотариус и реестр около 1,5% и комиссия брокера 3,57% для покупателя, если брокер участвует. Цены продолжают расти? Сейчас нет: номинальные цены стоят на месте или немного растут, реальные — ниже. Может ли купить иностранец? Да, где угодно, без ограничений по гражданству. Даёт ли покупка вид на жительство? Нет, недвижимость в Германии резидентства не даёт, см. золотая виза Германии. Больше о рынке — на странице /countries/germany.
Как мы помогаем
Подбираем города и дома под ваш бюджет, сравниваем запрашиваемые цены с недавними нотариальными сделками, считаем полную стоимость с налогом на переход права вашей земли и координируем местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов. Рост цен мы не гарантируем.
Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из открытых источников на октябрь 2026 года и меняются; перед покупкой уточняйте актуальные ставки у немецкого нотариуса или консультанта.