Nota simple и приветливый агент — не доказательство того, что объект без долгов и легален. Проверки, которые нужно пройти в Испании до подписания.
Аккуратное объявление и приветливый агент не доказывают, что испанский объект без долгов, корректно зарегистрирован и легально построен. Ниже — практический чек-лист проверки вторичной недвижимости в Испании: пройдите его до подписания договора о задатке.
1. Получите номер NIE заранее
Для покупки недвижимости, открытия испанского банковского счёта и подписания большинства договоров здесь нужен Número de Identidad de Extranjero (NIE). Подавайте на него заранее — через испанское консульство или лично в Испании, — процесс может занять больше времени, чем ожидают покупатели, и откладывать его на неделю перед сделкой не стоит.
2. Закажите Nota Simple из земельного реестра
Nota Simple из Registro de la Propiedad показывает зарегистрированного собственника, точное описание объекта и любые обременения, ипотеки или аресты на нём. Получайте актуальную выписку напрямую, а не копию от продавца, и запросите её повторно незадолго до подписания — продавец может добавить долг уже после первой проверки.
3. Подтвердите легальность постройки и пригодность для проживания
Проверьте наличие действующей licencia de primera ocupación (разрешение на первичное заселение) для новых объектов или cédula de habitabilidad для старых, и убедитесь, что зарегистрированное описание совпадает с тем, что вы реально осматриваете, — пристройки, переоборудованные террасы или дополнительные комнаты, не отражённые в реестре, часто становятся источником споров позже.
4. Проверьте долги сообщества собственников
Если объект в здании или комплексе с сообществом собственников (comunidad de propietarios), запросите справку об отсутствии задолженности по взносам — неоплаченные взносы могут остаться закреплены за объектом и стать проблемой нового владельца. Также изучите протоколы последних собраний сообщества на предмет запланированных работ, которые могут вылиться в крупный будущий счёт.
5. Проверьте прочие долги и обременения
Помимо Nota Simple убедитесь в отсутствии неоплаченного IBI (местного налога на недвижимость), отсутствии ареста и в том, что действующая ипотека действительно будет погашена к моменту сделки — запросите подтверждение договорённости о погашении, а не устное обещание.
6. Используйте полноценный договор arras (задаток)
Типичный предварительный договор в Испании — договор arras: задаток, часто около 10%, юридически обязывающий обе стороны. Убедитесь, что в нём прописаны цена, дата завершения сделки, последствия отказа любой из сторон и условия (например, одобрение ипотеки), при которых вы можете выйти из сделки и вернуть деньги.
7. Учитывайте расходы на закрытие сделки, а не только цену
Помимо цены и налога на покупку (или НДС) закладывайте расходы нотариуса, регистрацию в земельном реестре и, если берёте ипотеку, комиссию банка и оценку объекта. Обычно это добавляет ещё несколько процентов сверх цены и налога.
8. Подпишите escritura pública и зарегистрируйте право
Сделка закрывается у нотариуса, который зачитывает акт (escritura pública) и подтверждает оплату. После подписания акт нужно зарегистрировать в земельном реестре на ваше имя — именно это делает ваше право собственности защищённым перед третьими лицами, поэтому убедитесь, что регистрация подана, и не считайте подписание у нотариуса финальной точкой.
Частые вопросы
Нужно ли мне быть в Испании для покупки? Нет — доверенность позволяет юристу подписать за вас, но NIE всё равно нужно получить заранее. Достаточно ли одной Nota Simple? Она необходима, но недостаточна — дополните её проверкой долгов сообщества, легальности постройки и, если уместно, независимой оценкой. Какова реалистичная итоговая стоимость сверх цены? Налог плюс расходы нотариуса, регистрации и, при ипотеке, банка обычно добавляют заметный процент сверх заявленной цены — уточняйте конкретную оценку для своего региона и случая. Может ли продавец отказаться после того, как я внёс задаток arras? По стандартному договору arras, если отказывается продавец, он обычно обязан вернуть двойной задаток; если отказываетесь вы — обычно теряете его, но точные условия определяются текстом договора, поэтому читайте его внимательно. Достаточно ли устного заверения, что ипотека будет погашена? Нет — получите письменное подтверждение того, как и когда действующая ипотека будет погашена к моменту сделки.
Как мы помогаем
Проходим этот чек-лист вместе с вами от начала до конца, привлекаем независимого испанского юриста для проверки реестра и сообщества собственников и следим, чтобы деньги двигались только при выполнении подтверждённых условий. Только информация, не юридическая консультация — уточняйте актуальный процесс и расходы для вашего объекта и региона у квалифицированного специалиста.