Недвижимость в Финляндии: правила для иностранцев

Финляндия предлагает понятный и упорядоченный рынок недвижимости, но с 2020 года иностранных покупателей проверяют из соображений национальной безопасности, а с июля 2025 года действует отдельное ограничение для граждан России и Беларуси. Здесь правила изложены так точно, как мы смогли подтвердить их в октябре 2026 года. Они меняются, поэтому текст носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Рынок в цифрах

Цены в Финляндии не растут, а снижаются. По данным Statistics Finland, цены на старое жильё в жилищных компаниях в августе 2026 года были на 3,3% ниже, чем годом ранее, по стране, на 3,5% ниже в Большом Хельсинки и на 3,7% ниже в Хельсинки, а квартиры в многоквартирных домах подешевели на 3,8% (см. релиз Statistics Finland и нашу новость). Падающий рынок даёт покупателю время, но и значит, что на рост цены при перепродаже рассчитывать не стоит. Сравнение с другими рынками: цены за м² по странам.

Кто может купить

Большинство финских квартир не находится в прямой собственности. Вы покупаете акции жилищной компании, и они дают право на конкретную квартиру. Отдельные дома, участки и дачи это недвижимость в узком смысле. Для правил это различие важно.

• Граждане ЕС/ЕЭЗ: разрешение не нужно.
• Граждане других стран и компании, учреждённые вне ЕС/ЕЭЗ, должны получить разрешение Министерства обороны на приобретение недвижимости. С 1 января 2020 года это относится и к компании из ЕС/ЕЭЗ, если не менее 10% владения или равное влияние принадлежит лицу или структуре вне ЕС/ЕЭЗ. По обзорам юридических фирм, для акций жилищной компании разрешение не требуется, но не опирайтесь на это, не проверив свой случай в министерстве или у финского юриста.
• У государства есть право преимущественной покупки объектов рядом с некоторыми оборонными и пограничными объектами, а у муниципалитетов право преимущественной покупки крупных участков.
• На Аландах свои правила: неограниченное владение требует аландского права проживания (гражданин Финляндии, непрерывно живший там более пяти лет). Остальным нужно разрешение правительства Аландов на приобретение земли; на сайте Аландов сказано, что приезжие могут купить участок менее 4000 м² в планируемой жилой зоне, рассмотрение занимает от двух до трёх месяцев, а квартиры-доли обычно разрешения не требуют. См. Åland Living.

Граждане России и Беларуси

Это нужно излагать точно и проверять до любых шагов. Парламент Финляндии принял закон 11 апреля 2025 года, позволяющий Министерству обороны не допускать сделки с недвижимостью лиц и организаций, государство гражданства которых ведёт агрессивную войну и считается угрозой национальной безопасности Финляндии. Постановление правительства, называющее Россию и Беларусь, вступило в силу 15 июля 2025 года; запрет действует не с 2023 года, хотя в 2023 году министерство уже блокировало отдельные сделки в индивидуальном порядке. См. сообщение Министерства обороны.

Как сообщается, ограничение не распространяется на тех, кто имеет также гражданство государства ЕС/ЕЭЗ, а обладатели постоянного вида на жительство или долгосрочного вида на жительство ЕС, выданного Финляндией, не подпадают под запрет, но остаются под обычным разрешительным порядком. По официальному тексту мы не смогли подтвердить, освобождает ли гражданина России постоянный вид на жительство другой страны ЕС, например Польши: в одной из ранних версий проекта это говорилось, а более поздние обзоры упоминают разрешения, выданные Финляндией. Не считайте это само собой разумеющимся. Запросите ответ министерства письменно.

В прессе в 2025 и 2026 годах писали, что ограничение не охватывает квартиры через акции жилищных компаний и что министр обороны ожидает ужесточения. Мы не советуем выстраивать покупку в обход ограничения. Правила могли уже измениться, действуют санкции ЕС и нормы по противодействию отмыванию денег, а финские банки и юристы проверяют покупателей. Если вы гражданин России или Беларуси, получите финскую юридическую консультацию до любых расходов.

Пошаговый процесс

• Выясните статус разрешения: гражданин ЕС/ЕЭЗ, разрешение министерства или разрешение Аландов.
• Поиск через финские порталы и лицензированного агента. Агент работает на продавца, показы и проспект объекта организует он.
• Проверка жилищной компании: годовая отчётность, долгосрочный план ремонтов, долги компании, ежемесячные взносы на содержание и финансирование, устав.
• Заказ осмотра состояния, для старых объектов это принято.
• Подписание договора купли-продажи. Для недвижимости акт требует подписей в присутствии всех сторон и нотариуса, для акций жилищной компании действует более простая процедура.
• Уплата налога на передачу. Право собственности на недвижимость нужно зарегистрировать в течение шести месяцев после уплаты налога, по обзорам финских юридических фирм.
• Если нужно разрешение, подайте заявку в Министерство обороны; по обзорам, в течение двух месяцев после сделки, а рассмотрение занимает около трёх месяцев. Сделайте договор зависимым от одобрения.

Документы

• Паспорт и, при необходимости, подтверждение гражданства или проживания.
• Финский личный идентификационный код или налоговый номер (через Агентство цифровых и демографических данных и налоговую службу).
• Подтверждение средств, а для ипотеки документы о доходах.
• Иностранные документы с апостилем и заверенным переводом по запросу, см. апостиль и легализация.
• Для разрешения: сведения о финансировании и документы сделки.

Расходы и налоги

Юридические фирмы сообщают, что налог на передачу, который платит покупатель, в 2024 году снизили до 3% для недвижимости и до 1,5% для акций жилищных компаний. Страницу финской налоговой службы мы не открыли, поэтому актуальную ставку подтвердите там. Добавьте расходы покупателя на регистрацию и юриста, если он нужен; услуги агента обычно оплачивает продавец. После покупки вы платите ежемесячные взносы жилищной компании, а за дома ещё ежегодный муниципальный налог на недвижимость, ставки мы не проверяли. См. полная стоимость владения за рубежом.

Доход от аренды финского объекта облагается в Финляндии и для нерезидентов, и страна вашего проживания может обложить его тоже, см. налог на аренду за рубежом по странам.

Варианты вида на жительство

Вида на жительство в Финляндии за покупку недвижимости мы не нашли. Право проживания зависит от работы, учёбы, семьи или иных оснований по правилам Миграционной службы Финляндии. Гражданин страны вне ЕС, владеющий квартирой, по-прежнему связан визовыми и шенгенскими сроками пребывания. Граждане ЕС опираются на свободу передвижения. Контекст: ВНЖ и гражданство за инвестиции.

Аренда и доходность

Сдавать квартиры жилищных компаний можно, но некоторые компании требуют согласия правления или ограничивают сдачу, поэтому проверьте устав. Среднюю доходность для Финляндии мы не подтвердили; в городах её описывают как скромную, а падение цен говорит о вялом рынке. Цифры от продавца считайте непроверенными, см. доходность аренды по странам.

Практика для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

Русскоязычные общины есть в Хельсинки, Эспоо и восточных городах, и некоторые агенты и юристы работают по-русски, см. русскоязычные общины и сервисы. Документы будут на финском или шведском, поэтому нужен заверенный переводчик. Подготовьте паспорт, карту резидента, подтверждение адреса, налоговый номер и документальное подтверждение происхождения средств; банки проверяют тщательно, см. проверки банков для граждан России в ЕС. Платите только со счёта на своё имя. Если у вас только российское гражданство, сначала прочитайте раздел выше.

Риски и проверка

• Риск разрешений и ограничений: договор должен зависеть от разрешения, а правила находятся в движении.
• Финансы жилищной компании: крупные запланированные ремонты (трубы, фасад) оплачиваются взносами или кредитами.
• Состояние: влага и грунтовые воды в старых домах, ремонт общих коммуникаций.
• Падающий рынок: не исходите из перепродажи по сегодняшней цене.
• Удалённые места: отопление, зимний подъезд и услуги.

Используйте наш чек-лист перед покупкой.

FAQ

Может ли гражданин страны вне ЕС купить недвижимость в Финляндии? Да, но для недвижимости нужно разрешение Министерства обороны. По обзорам, для акций жилищной компании оно не требуется, но подтвердите свой случай.

Запрещено ли гражданам России покупать в Финляндии? Постановление, действующее с 15 июля 2025 года, закрывает гражданам России и Беларуси сделки с недвижимостью, с исключениями, о которых сообщается, для двойных граждан ЕС/ЕЭЗ и обладателей некоторых финских разрешений. Проверьте актуальный текст до действий.

Освобождает ли гражданина России польский или немецкий вид на жительство? Подтвердить это мы не смогли. Спросите Министерство обороны письменно.

Могут ли иностранцы покупать на Аландах? Да, в большинстве случаев с разрешением на приобретение земли, а граждане Финляндии получают право проживания через пять лет.

Даёт ли покупка вид на жительство? Такого пути мы не нашли.

Где официальные правила? В Министерстве обороны, а для Аландов на Åland Living.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем работу независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте их в ведомствах и у своего консультанта до действий. См. также обзор стран.