В Грузии нет отдельного лицензирования для аренды в формате Airbnb, и это часть её привлекательности. Что это значит и чего не значит для налогов, регистрации и правил дома.
Грузия не входит в ЕС, поэтому регламент ЕС 2024/1028 здесь не действует. Важнее другое: в ходе исследования мы не нашли отдельного национального режима лицензирования или регистрации для аренды в формате Airbnb в Тбилиси или Батуми — нет номера разрешения вроде греческого AMA или турецкого туристического разрешения и нет опубликованного лимита ночей. Эта мягкость — реальная часть привлекательности рынка, и именно здесь покупатели расслабляются в вопросах налогов и правил дома. Регулирование на быстро меняющемся рынке может поменяться быстро, поэтому считайте написанное картиной на момент публикации.
Чего Грузия не требует
По источникам, которые мы смогли проверить, на национальном уровне нет отдельной лицензии на краткосрочную аренду, требования проживания владельца и лимита ночей аренды. Вводил ли такой-то город, например Тбилиси или Батуми, местное правило — это нужно уточнить в муниципалитете, потому что опубликованного правила мы не нашли.
Как облагается арендный доход
Именно здесь находятся реальные вопросы. Грузинские консультанты описывают следующую рамку для физических лиц, сдающих жильё:
- доход от аренды жилого помещения облагается по ставке 5% от валового дохода, если собственник внесён в реестр арендодателей (List of Landlords) на портале Службы доходов
- в остальных случаях ставка 20% с дохода после утверждённых расходов на содержание
- ставка не зависит от того, посуточная аренда или долгосрочная, и от используемой платформы
- арендный доход не попадает под статус малого бизнеса с 1%, который, по словам консультантов, для такого дохода недоступен
- если совокупный предпринимательский доход, включая аренду, превышает 100 000 лари за 12 последовательных месяцев, регистрация плательщиком НДС (18%) становится обязательной
Источники расходятся в том, как классифицируется многообъектная, гостиничная по формату деятельность, и граница между пассивной арендой жилья и предпринимательской гостиничной деятельностью — то, что нужно проверить с грузинским бухгалтером до масштабирования.
Иностранные владельцы и изменение в праве на труд 2026 года
Иностранцы могут владеть квартирами в Грузии без лицензии на их сдачу. Отдельно один из источников сообщает, что с 20 февраля 2026 года иностранцу, ведущему предпринимательскую деятельность в Грузии, помимо вида на жительство требуется право на труд. Касается ли это пассивного арендного дохода — вопрос к грузинскому юристу; как это применяется на практике, мы не проверяли.
Правила дома и девелопера
Поскольку лицензии нет, практические ограничения идут от самого объекта: режим кондоминиума или апарт-отеля в здании, условия эксплуатации от девелопера (многие башни Батуми продаются с управляемой программой аренды), а также ипотечные условия и условия владения. Запросите их письменно до покупки под арендный доход.
FAQ
Нужна ли лицензия, чтобы сдавать квартиру на Airbnb в Грузии? Отдельной национальной лицензии на краткосрочную аренду мы не нашли; локальные требования уточняйте в муниципалитете. Как облагается арендный доход? Консультанты описывают 5% для владельцев из реестра арендодателей, иначе 20% после расходов — уточняйте у бухгалтера. Можно ли применять режим малого бизнеса 1%? По словам консультантов, арендный доход не подпадает. Когда применяется НДС? При предпринимательском доходе выше 100 000 лари за 12 месяцев. Действует ли регламент ЕС? Нет, Грузия вне ЕС.
How we help
Мы помогаем до покупки под доход проверить правила дома, условия девелопера и схему аренды конкретного объекта в Грузии. Информация носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией; налоговые и миграционные правила Грузии меняются, актуальные данные уточняйте у местного бухгалтера или юриста.