Грузия или Армения: что выгоднее для покупки

Грузия и Армения соседи, обе вне ЕС, обе популярны у русскоязычных покупателей и обе заметно дешевле для входа, чем большая часть Европы. Но рынки подходят разным людям. Грузия предлагает ВНЖ через недвижимость и два разных города, Тбилиси и Батуми. В Армении один доминирующий рынок, Ереван, и нет порога стоимости недвижимости для ВНЖ. Мы сравниваем страны по критериям и не называем победителя. Цифры на октябрь 2026 года, источники указаны в наших статьях по ссылкам; там, где нашлись только оценки агентов или юристов, мы так и пишем.

Права собственности для иностранцев

Грузия: иностранцы могут покупать квартиры и дома. По вторичным источникам, сельскохозяйственную землю иностранцы иметь не могут, за узкими исключениями вроде наследования, а сельскохозяйственное зонирование бывает в неожиданных местах, поэтому проверяйте категорию любого участка. Право регистрируется в Публичном реестре (napr.gov.ge). С октября 2023 года покупка по иностранной доверенности должна оформляться нотариальным публичным актом.

Армения: иностранные граждане могут покупать квартиры, дома и коммерческие помещения на тех же условиях, что и граждане, и могут сдавать, продавать и закладывать их. Земельный кодекс в редакции 2018 года не разрешает иностранцам и иностранным юридическим лицам владеть сельскохозяйственной землёй. Нужны паспорт, налоговый номер Армении (TIN), нотариальный договор и регистрация в Комитете кадастра (cadastre.am).

По собственности страны близки: квартиры открыты, сельхозземля закрыта. См. путеводитель по недвижимости Грузии и Армения: покупка, цены, доходность и правила.

Цены за м²

Грузия: Colliers Georgia сообщала о средних ценах новостроек около 1 314–1 331 доллара за м² в Тбилиси в первом полугодии 2026 года и около 1 334–1 455 долларов в Батуми. Investor.ge называет более высокую среднюю цену «под ключ» в Батуми, 1 865 долларов за 2025 год, так что определения имеют значение. Официальный индекс показал рост цен на 4,9% за год до второго квартала 2026 года. Типичные срезы агентств: однокомнатная в Тбилиси около 85 000 долларов, в Батуми около 78 000. См. цены и расходы при покупке в Грузии.

Армения: квартиры в Ереване в среднем стоили около 482 100 драмов за м² (примерно 1 310 долларов) в первом квартале 2026 года, на 3,8% выше, чем годом ранее. Последние официальные данные по районам, которые мы нашли, относятся к декабрю 2024 года: около 909 100 драмов в Кентроне против около 236 500 в Нубарашене. Более новых данных по районам мы не нашли. См. квартиры в Ереване: где покупать.

На уровне городов средние значения близки; реальные различия в уровне отделки (чёрный, белый или зелёный каркас в Грузии), районе и доме.

Расходы при покупке и ежегодные налоги

Грузия: юристы и агенты называют регистрацию около 150–350 лари, нотариус менее 0,1%, юридическое сопровождение около 0,5–1%, то есть примерно 1–1,5% сверху к цене; гербового сбора при покупке мы не нашли, подтвердите это. Ежегодный налог на имущество применяется, когда доход семьи превышает 40 000 лари: 0,05–0,2% при стоимости до 100 000 лари и 0,8–1% выше, от рыночной стоимости (в Тбилиси 0,2% и 0,8%).

Армения: регистрация в кадастре около 45 000 драмов, нотариус около 0,1–0,3% или фиксированная плата, агент обычно 2–4%. Ежегодный налог на имущество, по сообщениям, около 0,05–1,5% в зависимости от типа и стоимости, новые ставки полностью введены к 2026 году. Это сводки юристов; подтвердите в Государственном комитете доходов (src.am).

Доход от аренды и налог

Грузия: Global Property Guide показывает среднюю валовую доходность по стране около 7,4% в первом квартале 2026 года и около 7,5% по Тбилиси; Galt & Taggart по запрашиваемым ставкам аренды называет примерно 8,4–8,6%. В Батуми доходность снизилась до примерно 7% валовых при чистых всего 2–4%, а нераспроданных квартир к концу 2025 года было около 12 400. Налог на аренду жилья описывают как 5% для включённых в список арендодателей, иначе 20% после расходов; подтвердите у бухгалтера. Отдельной национальной лицензии на посуточную аренду мы не нашли. См. доходность аренды в Грузии и правила посуточной аренды в Грузии.

Армения: по оценке одной юридической фирмы, Ереван даёт около 7,8% валовых и 6% чистых; наш осторожный диапазон 6–8% валовых и 4–6% чистых, это оценка, а не официальные данные. Налог на доход от аренды, по сообщениям, 10% плюс ещё 10% с суммы выше 60 млн драмов в год. Аренду часто оговаривают в долларах, а платят в драмах, а главный драйвер спроса с 2022 года релокация, поэтому охлаждение этого спроса главный риск.

Резиденция

Грузия: недвижимость стоимостью от 150 000 долларов по независимой оценке (а не по цене договора) даёт право подать заявление на ВНЖ на один год с продлением; от 300 000 долларов можно претендовать на пятилетний ВНЖ. Мы советуем запас над порогом. Это право подать заявление, а не гарантия. См. ВНЖ в Грузии через недвижимость и правило 183 дней в статье налоговое резидентство в Грузии.

Армения: порога стоимости недвижимости мы не нашли, а юридические обзоры говорят, что одной покупки для ВНЖ недостаточно; обычный путь это зарегистрированная налогооблагаемая деятельность, например арендный бизнес. Армения объявила цифровые заявки и биометрические карты на 2026 год, но окончательный вид подтвердить не удалось.

Банки, ипотека и деньги

Грузия: счета для нерезидентов существуют, но комплаенс требует ясного источника средств, а владение недвижимостью облегчает открытие счёта. Ипотека для иностранцев ограничена и требует большего первого взноса; большинство сделок оплачивают наличными или рассрочкой застройщика. См. банки и ипотека в Грузии.

Армения: многие банки кредитуют иностранцев и диаспору; в сравнении 2025 года эффективные ставки в драмах примерно 13,8–15,2%, что высоко по сравнению с еврозоной, поэтому большинство иностранных покупателей платят наличными. Драм плавает относительно доллара, поэтому курс влияет на результат.

Русскоязычным покупателям, живущим в ЕС: средства из России могут сталкиваться с усиленными проверками в банках обеих стран и в ЕС, а часть переводов может задерживаться или отклоняться. Подготовьте документы об источнике средств, платите со счёта на своё имя и пользуйтесь только регулируемыми банками.

Риски

• Грузия: избыток предложения в Батуми, риск оценки для порога ВНЖ, риск сдачи строящихся объектов. См. риски инвестиций в Батуми и проверка грузинского застройщика.
• Армения: зависимость от релокационного спроса, задержки новостроек, категория земли у домов с участком.
• Обе страны: налог на иностранный арендный доход дома; проверьте правила в стране проживания.

Кому что выбрать

• Если ВНЖ через недвижимость часть плана и вы можете купить выше 150 000 долларов, склоняйтесь к Грузии.
• Если нужен один глубокий городской рынок с русскоязычными услугами, низкими расходами на покупку и без привязки к ВНЖ, склоняйтесь к Еревану.
• Если нужна аренда на море или курорте, в Грузии есть Батуми и Гудаури, но сначала посчитайте чистые цифры и сезонность. Два города сравниваются в статье Батуми или Тбилиси.
• Если главная цель доход от аренды, сравнивайте чистые цифры, а не заголовок: на обоих рынках высокая валовая доходность сокращается после налога и простоев.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Грузии и в Армении? Да, в обеих. Сельхозземля закрыта для иностранцев в каждой из стран.

В какой стране есть ВНЖ через недвижимость? В Грузии, от 150 000 долларов по независимой оценке, как право подать заявление. В Армении порога по недвижимости мы не нашли.

Где ниже расходы при покупке? В обеих странах низкие по европейским меркам: примерно 1–1,5% в Грузии, а в Армении регистрация, нотариус и 2–4% агенту.

Где выше доходность? Заголовочные валовые цифры схожи, около 6–8%. Чистый результат зависит от налога, простоев и, в Батуми, избытка предложения.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (русский, английский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов в обеих странах. Помогаем определить цель, составить подборку, посчитать чистую доходность в калькуляторах и сравнить другие пары на странице сравнения стран. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому актуальные условия проверяйте перед решением.