Валовая доходность аренды в Грузии в 2026 году около 7–8%, но в Батуми она снижается к 7% брутто и 2–4% нетто. Что показывают данные по городам и что реально доходит до владельца.
Коротко: средняя валовая доходность аренды в Грузии в 2026 году около 7–8%, а после вакансий, управления, взносов и налога остаётся обычно на 3–5 процентных пунктов меньше. Тбилиси находится в более сильной части диапазона, Батуми теряет доходность, а любая цифра выше 10% почти всегда маркетинг. Цифры ниже ориентировочные, с указанием источников, и быстро меняются.
Что показывают данные 2026 года о валовой доходности
- Грузия в целом: около 7,4% в I квартале 2026 года, против примерно 7,9% в III квартале 2025 (Global Property Guide).
- Тбилиси: около 7,5% в I квартале 2026 по тому же источнику; Galt & Taggart в феврале–мае 2026 называл примерно 8,4–8,6% при средней запрашиваемой аренде около $10 за м² в месяц. Разница в методике, а не противоречие.
- Батуми: Investor.ge со ссылкой на Galt & Taggart показывает снижение доходности с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025; Galt & Taggart оценивает город примерно в 7% брутто, против около 10% двумя годами ранее, при чистой доходности всего 2–4%.
Тбилиси: где доходность, а где её нет
Запрашиваемая аренда в апреле 2026 года была около $14,2 за м² в Ваке и около $11,3 в Сабуртало (Galt & Taggart). Более высокая аренда не означает более высокую доходность, потому что цена покупки растёт быстрее. По данным Global Property Guide, студия в Диди Дигоми даёт около 8,9% брутто, а однокомнатная в Сабуртало около 6,4%.
Закономерность устойчива: дешёвые окраинные районы дают больший процент; центральные, такие как Ваке и старый центр, дают меньшую доходность, но лучше сохраняют капитал и проще продаются. Наш обзор рынка Тбилиси описывает объёмы и рост цен, а лучшие районы Грузии разбирает районы по целям.
Батуми: сезонность и затоваривание
Доход в Батуми сезонный: основная выручка приходится на июль и август. Средние суточные ставки в 2025 году были почти неизменны, около $35,6, а непроданные квартиры в обследованных проектах застройщиков выросли почти на 14% до примерно 12 400 единиц к концу 2025 года (Investor.ge). Galt & Taggart предупреждал, что при дальнейшем росте предложения владельцы могут получать лишь 1,5–2% или даже отрицательную доходность. Это прогноз, а не факт, но именно поэтому Батуми нужно считать только по чистым цифрам. См. Батуми и Тбилиси и риски инвестиций в Батуми.
Долгосрочная и посуточная аренда, Кутаиси и Гудаури
Долгосрочная аренда местному или экспатриату стабильнее, требует меньше работы и даёт меньше простоя, но ставка ограничена тем, что платят арендаторы. Посуточная приносит больше за ночь, но сезонна, трудоёмка и подчиняется местным правилам.
Кутаиси дёшев на входе (по данным одного агентства, примерно $700–1 200 за м² для Кутаиси и Рустави), а Гудаури это сезонный горнолыжный рынок (около $1 500–2 000 за м² у подъёмников, тоже диапазон одного агентства). Надёжного опубликованного ряда доходности по ним мы не нашли, поэтому любой процент для этих мест считайте маркетингом, пока не увидите реальную историю аренды.
Апарт-отели и гарантированная аренда
Прогнозы застройщиков для брендовых апарт-отелей могут рекламироваться с двузначной доходностью; один из проектов в Батуми продаётся с 12,5%. Это прогноз продавца. Читайте, что именно гарантируется, на какой срок, на сколько юнитов и кто за это отвечает, как в материале гарантированная аренда: в чём подвох.
От брутто к нетто: условный пример по Тбилиси
Это наши собственные допущения, а не рыночная статистика. Квартира за $80 000 при 7,5% брутто даёт $6 000 в год. Далее:
- Загрузка около 90% за год (один пустой месяц): $5 400.
- Управление 10%: минус $540.
- Взнос на содержание дома около $35 в месяц: минус $420.
- Страховка и резерв на ремонт: минус $300.
- Налог на доход от аренды 5% с $5 400 без вычетов: минус $270.
Чистый операционный доход около $3 870. При затратах на входе около $84 000 (цена, около $1 000 расходов на покупку и около $3 000 на меблировку) это около 4,6%, примерно на три пункта ниже заявленного. В статье о скрытых расходах та же логика показана для посуточной аренды, где разрыв больше.
Налоги, влияющие на доходность
Доход от аренды физлицу для проживания декларируется по ставке 5% без вычета расходов; от бизнеса по ставке 20% с вычетами (pbservices.ge; один источник сообщает, что ставка 5% требует предварительной регистрации, поэтому уточняйте). Отдельно налог на имущество платят, когда доход семьи превышает 40 000 лари, по ставке 0,05–0,2% при доходе ниже 100 000 лари и 0,8–1% выше, от рыночной стоимости (в Тбилиси 0,2% и 0,8%). Подробности в статье цены на недвижимость в Грузии и расходы при покупке; налоговое резидентство описано в материале про правило 183 дней.
Что покупать под какую цель
- Стабильный денежный поток с минимумом забот: недорогая одно- или двухкомнатная в Сабуртало или похожем районе с долгосрочной арендой.
- Выше процент, больше работы и риска: студии в дешёвых окраинных районах с реалистичным запасом на простой.
- Сохранение капитала и лёгкий выход: Ваке или старый центр, с меньшей доходностью.
- Батуми: только с проверенной чистой моделью, районом, который заполняется не только в июле–августе, и без опоры на гарантию, которую вы не прочитали.
Частые вопросы
Какая доходность в Грузии реалистична? Около 7–8% брутто и примерно 4–5% нетто в Тбилиси, ниже в Батуми, по данным 2026 года. Стоит ли ещё покупать в Батуми? Может, при правильном объекте и цене, но запас прочности тонкий. Растёт ли аренда вместе с ценами? Не обязательно: цены обогнали аренду, поэтому доходность сжалась. Гарантирован ли рекламируемый 7%? Нет, валовая доходность это историческое среднее, а не обещание.
Как мы помогаем
Подбираем по вашей цели, считаем чистые цифры с учётом простоя, налога и всех текущих расходов и координируем местных юристов, в том числе для дистанционной покупки. Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются.