Квадратный метр в новостройке в 2026 году в среднем стоит примерно $1 300–1 500 в Тбилиси и Батуми, в центре заметно дороже. Цены по городам и отделке, динамика и что добавляют регистрация и ежегодный налог.
Коротко: на 2026 год средний квадратный метр новостройки стоит примерно $1 300–1 500 в Тбилиси и Батуми, в центре обоих городов заметно дороже, а в Кутаиси меньше половины этой суммы. Официальный индекс показывает рост цен примерно на 5% в год, гораздо медленнее скачка 2022–2024 годов. Добавьте примерно 1–1,5% на регистрацию, нотариуса и юриста. Цифры ориентировочные, из указанных источников.
Цена за м² по городам
- Тбилиси: по данным Colliers Georgia, средняя цена новостроек в январе–июне 2026 года около $1 314–1 331 за м². Престижные центральные районы значительно выше; одно агентство называет до $2 900 за м² в Мтацминде.
- Батуми: Colliers оценивает среднюю цену новостроек примерно в $1 334 в феврале и около $1 455 в июне 2026. Investor.ge приводит более высокое среднее по готовым квартирам под ключ: $1 865 за 2025 год, выше $3 000 в Старом Батуми и ниже $1 500 на периферии. Определения различаются, поэтому сравнивайте сопоставимое.
- Кутаиси и Рустави: примерно $700–1 200 за м² (данные одного агентства).
- Гудаури: примерно $1 500–2 000 за м² у подъёмников (диапазон одного агентства; цены на курорте сильно различаются по проектам).
Цена по отделке: чёрный, белый и зелёный каркас
Большинство новостроек продаётся без отделки. Чёрный каркас это голая бетонная коробка, белый каркас с оштукатуренными стенами и коммуникациями, зелёный готов к проживанию. По данным одного агентства, в Тбилиси это примерно $1 172, $1 292 и $1 483 за м² соответственно. Разница между чёрным и зелёным каркасом это ваш бюджет на отделку, поэтому дешёвая цена чёрного каркаса несопоставима с готовой вторичкой. См. новостройка или вторичка в Грузии.
Сколько стоит квартира
Срез одного агентства на сентябрь 2026 года даёт такие типичные цены:
- Тбилиси: однокомнатная около $85 000, двухкомнатная около $123 000, трёхкомнатная около $172 000; однокомнатная в Ваке около $183 000; бюджетные студии в Диди Дигоми около $45 000 и в Исани около $52 000.
- Батуми: однокомнатная около $78 000, двухкомнатная около $113 000, трёхкомнатная около $156 000; однокомнатная в Старом Батуми около $94 000; студия в Багратиони около $45 000.
Считайте это ориентиром, а не предложением.
Динамика 2025–2026
Индекс цен на жильё Geostat вырос на 0,9% во втором квартале 2026 года и на 4,9% за год (квартиры 4,8%) и на 63,8% выше среднего уровня 2020 года. Национальный банк Грузии связывает прежний скачок с высокой активностью и миграционным спросом в 2022–2024 годах, а последующее замедление с нормализацией. Данные Colliers за первое полугодие 2026 года показывают рост новостроек примерно на 11,7% и вторичного рынка на 9,5% в Тбилиси, как в нашем обзоре рынка Тбилиси. Investor.ge ожидает рост цен в Батуми на 4–6% в 2026 году при примерно 12 400 непроданных квартир на конец 2025. Рост цен это не доходность аренды: см. доходность и инвестиции в Грузии.
Сколько стоит покупка
Руководства юристов и агентов дают следующие цифры, ни одна из которых не является официальным тарифом, поэтому попросите у юриста письменную смету:
- Регистрация перехода права в Публичном реестре: около 150–350 лари (примерно $50–130) в зависимости от срочности.
- Нотариус: небольшая доля стоимости сделки, по сообщениям менее 0,1%.
- Юридическое сопровождение: около 0,5–1% цены, часто $500–1 000 в сумме.
- Комиссия агента, если он есть: зафиксируйте письменно; проверенной стандартной ставки мы не нашли.
- Гербового сбора или налога на переход права при покупке в этих источниках мы не нашли; подтвердите это перед подписанием.
Закладывайте около 1–1,5% сверх цены, без агента и меблировки. На квартиру за $100 000 это примерно $1 000–1 500. С октября 2023 года покупка по иностранной доверенности должна оформляться нотариальным публичным актом, это важно для покупки дистанционно.
Ежегодный налог на имущество
Ежегодный налог на недвижимость, кроме земли, применяется, когда доход семьи превышает 40 000 лари. При доходе ниже 100 000 лари ставка 0,05–0,2%, выше 0,8–1%, а в Тбилиси ставки 0,2% и 0,8%. База это рыночная стоимость на конец года, а не цена покупки. Реформа с повышением порога в 40 000 лари предлагалась, но по последнему проверенному источнику (сентябрь 2026) порог не изменён. Доход от аренды добавляет отдельный подоходный налог; см. статью о доходности выше и налоговое резидентство.
Продажа позже
По руководству грузинской налоговой консультации, недвижимость, которой владеют дольше двух лет, продаётся без налога, а при продаже жилья в течение двух лет облагается 5% с прироста. Подробности в статье налог на прирост капитала при продаже в Грузии.
Частые вопросы
Какая средняя цена за м² в Грузии? Примерно $1 300–1 500 для новостроек в Тбилиси и Батуми в 2026 году, в зависимости от источника и отделки. Цены ещё растут? Медленно: около 5% в год по официальному индексу. Есть ли налог на переход права при покупке? В проверенных источниках мы его не нашли; подтвердите у юриста. Чёрный каркас это выгодно? Только после добавления стоимости отделки.
Как мы помогаем
Сравниваем реальные цены предложения и сделок по вашему району, проверяем застройщика и право собственности и координируем местных юристов на всём пути покупки. Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются.