Ипотека в Германии для нерезидентов: взнос, ставки, фиксация процента и расходы

Германия — стабильный и прозрачный рынок, но банки кредитуют нерезидентов осторожнее, чем местных. Наш общий гайд по ипотеке для нерезидентов описывает основы по разным странам, а этот разбирает именно Германию. Все цифры ниже ориентировочные, взяты из источников банков и консультантов за 2026 год и меняются вместе с рынком и конкретным банком.

Сколько немецкие банки дают нерезидентам

• Резиденты со стабильной немецкой работой часто берут кредит с взносом 10–20%. Нерезидентов просят гораздо больше.
• Один гайд за 2026 год называет около 30–40% взноса (максимальный LTV примерно 60–70%) для нерезидентов из ЕС и 40–50% взноса (LTV около 50–60%) для нерезидентов не из ЕС. Это типичные диапазоны, а не правила: каждый банк устанавливает свою политику.
• По сообщениям, несколько массовых банков и Sparkassen кредитуют нерезидентов из ЕС, а брокеры вроде Interhyp размещают многие такие кредиты. Покупателям не из ЕС без немецкого дохода или резидентства намного сложнее, им обычно нужен взнос около половины цены.
• Общий срок кредита обычно 25–35 лет, но процентная ставка гарантируется только на срок фиксации (см. ниже).
• Банки оценивают доход в той стране, где вы его получаете. Некоторые применяют дисконт к иностранному доходу, потому что взыскание зарплаты за границей сложнее, поэтому одобренная сумма может быть меньше, чем кажется по вашему заработку.

Ставки и сроки фиксации в 2026 году

Немецкие ипотеки в основном с фиксированной ставкой и Zinsbindung — периодом, в течение которого ставка не меняется. Типичные сроки фиксации 5, 10, 15 или 20 лет, после чего кредит рефинансируется (Anschlussfinanzierung) по рыночной ставке. Гайд за 2026 год оценивает десятилетнюю фиксированную ставку для резидентов примерно в 3,5–4,5% в середине 2026 года, а для нерезидентов на 30–80 базисных пунктов выше, то есть около 3,8–5,3%. Ставки двигаются вместе с рынком, поэтому актуальную цифру нужно узнавать у брокера.

• Sondertilgung — право ежегодно вносить дополнительные платежи без штрафа. Его обычно стоит согласовывать (часто упоминают 5–10% кредита в год), и оно должно быть прописано в договоре.
• Досрочное погашение сверх этих лимитов может повлечь компенсацию банку. Немецкий закон (параграф 489 Гражданского кодекса) позволяет расторгнуть кредит с уведомлением за шесть месяцев по истечении десяти лет с полной выдачи без штрафа независимо от срока фиксации.

Какие документы запросит банк

• Паспорт и немецкий налоговый номер (Steuer-ID)
• Налоговые декларации из вашей страны (обычно до трёх лет) и свежие расчётные листки или отчётность, если вы самозанятый
• Около шести месяцев выписок по счетам, показывающих происхождение взноса
• Кредитный отчёт. Немецкие банки используют SCHUFA, а для иностранного заёмщика обычно принимают аналогичный отчёт из его страны
• Документы на объект: экспозе, выписка из земельной книги (Grundbuchauszug) и энергетический сертификат (Energieausweis)

Иностранные документы могут потребовать заверенного перевода. Ваш юрист или брокер скажет, что примет конкретный банк.

Что платится сверх первоначального взноса

• Налог на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer) устанавливает каждая федеральная земля, он составляет от 3,5% до 6,5% цены.
• Нотариус, по сообщениям, около 1,5%, земельный реестр около 0,5%.
• Комиссия агента: с декабря 2020 года, если агента нанял продавец, покупателю можно предъявить не больше половины комиссии, и только после того, как продавец оплатил свою часть. Сообщаемая доля покупателя во многих землях до примерно 3,57% с НДС.
• В сумме покупатели обычно закладывают около 10–13% цены на расходы при покупке сверх взноса.
• Проценты по кредиту на собственное жильё, как правило, не вычитаются из налога. Проценты по кредиту на сдаваемый объект, как правило, можно зачесть против арендного дохода с учётом вашей налоговой ситуации, поэтому уточните у немецкого налогового консультанта.

Подводные камни

• Расчёт на условия для резидентов. Взнос нерезидента 30–50% реалистичен, поэтому весь бюджет нужно строить вокруг него.
• Игнорирование риска рефинансирования. Если зафиксировать ставку на 10 лет при кредите на 30, ставка после десятого года зависит от рынка в тот момент.
• Отказ от условия Sondertilgung. Если его нет в договоре при подписании, добавить позже может не получиться.
• Расчёт на полное признание иностранного дохода без дисконта. Спросите банк, как он учитывает вашу валюту и работодателя, прежде чем обязываться к покупке.
• Подписание договора купли-продажи у нотариуса до того, как обеспечено финансирование. После подписания обязательство купить становится обязательным.

FAQ

Может ли нерезидент получить немецкую ипотеку? Да, в основном покупатели из ЕС с устойчивым доходом, но на более жёстких условиях, чем резиденты, а покупателям не из ЕС намного сложнее. Какой нужен взнос? Закладывайте около 30–40% для нерезидентов из ЕС и примерно до половины для покупателей не из ЕС, плюс около 10–13% на расходы при покупке. Что такое Zinsbindung? Срок, на который ставка зафиксирована. Нужен ли SCHUFA? Нужен кредитный отчёт, и для иностранца обычно принимают аналог из его страны. Можно ли погасить досрочно? В пределах Sondertilgung без штрафа, сверх этого может быть компенсация, а через десять лет у вас есть законное право расторгнуть кредит с уведомлением за шесть месяцев.

How we help

Мы связываем покупателей с брокерами и банками, кредитующими нерезидентов, и выстраиваем покупку вокруг реалистичного финансирования. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация: ставки, лимиты LTV и налоги меняются и различаются по банкам и землям, поэтому перед принятием обязательств уточните актуальные условия у лицензированного брокера и немецкого юриста или нотариуса.