Недвижимость в Германии: покупка и сопровождение
Берлин, Мюнхен и другие города: ограничений для иностранцев нет, но расходы на сделку — одни из самых высоких в Европе.
Почему Германия
Нет ограничений по гражданству
Приобрести может любой, включая нерезидентов — покупка не привязана к гражданству или резидентству.
Крупнейшая экономика Европы
Высокая доля арендного жилья и устойчивый спрос в больших городах.
Надёжный поземельный реестр
Нотариальная процедура с обязательным участием нотариуса и надёжный поземельный реестр защищают сделку.
Честно про расходы: одни из самых высоких в Европе
Совокупные расходы на сделку — налог на приобретение, услуги нотариуса, сборы за поземельную книгу — заметно выше европейского среднего. Считать нужно по конкретной федеральной земле.
Честно про ВНЖ: покупка его не даёт
Статус оформляется по не связанным с покупкой основаниям: работа, учёба, воссоединение семьи, предпринимательская деятельность.
Бюджет меньше — подберём под запрос
Скажите сумму и цель — вернёмся с вариантами от застройщиков и партнёров, которых нет в каталоге.
Оставить запросКак проходит покупка
- 1
Разбираем запрос
Цель и город — Берлин, Мюнхен и другие крупные города имеют разную структуру спроса и расходов.
- 2
Проверяем поземельную книгу
Собственник, обременения, ипотеки и сервитуты — не все они очевидны из объявления.
- 3
Нотариус готовит проект договора
Проект договора готовит нотариус — независимая от сторон фигура.
- 4
Обязательный срок на ознакомление
Закон даёт время на ознакомление с проектом договора до его подписания.
- 5
Нотариальное удостоверение
Договор удостоверяется нотариусом — сделка возможна по доверенности.
- 6
Регистрация права
Вносим отметку о приобретателе в поземельную книгу, проводим оплату и завершаем регистрацию права.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Германии?+
Да, ограничений по гражданству и резидентству нет. Покупать могут и резиденты, и нерезиденты, физические и юридические лица, без разрешительных процедур.
Почему расходы на сделку такие высокие?+
Они складываются из налога на приобретение недвижимости, ставку которого устанавливает федеральная земля, услуг нотариуса, сборов за внесение в поземельную книгу и комиссии агентства. В сумме это заметно выше европейского среднего и удлиняет горизонт окупаемости.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Германии?+
Нет. Покупка не является основанием для вида на жительство или визы. Статус оформляется по другим основаниям: работа, учёба, воссоединение семьи или предпринимательская деятельность.
Зачем нужен обязательный срок до подписания договора?+
Закон даёт покупателю время ознакомиться с проектом нотариального договора до его подписания. Это защитная мера: она исключает ситуацию, когда сложный документ подписывается без возможности его изучить.
Что проверяют в поземельной книге?+
Собственника, ипотеки, сервитуты и права третьих лиц. Последние два пункта из объявления обычно не видны, но существенно влияют на использование объекта, поэтому выписку изучают до подписания договора.
Насколько сложно сдавать жильё в Германии?+
Законодательство сильно защищает арендатора: действуют ограничения на повышение платы и строгий порядок расторжения договора. Это делает доход стабильным, но ограничивает гибкость управления и влияет на сценарий выхода.
Дадут ли ипотеку нерезиденту?+
Немецкие банки кредитуют нерезидентов, но требуют более высокого первоначального взноса и подтверждённого дохода. Условия зависят от банка, страны вашего резидентства и профиля заявителя.
Есть ли у вас объекты в Германии?+
Да, в каталоге есть предложения, в том числе в Берлине и Мюнхене. Подберём под бюджет и цель и рассчитаем совокупные расходы на сделку по конкретной федеральной земле.
Разобраться глубже
Цены на недвижимость в Германии в 2026 году: цена за м² по городам и реальные расходы при покупке
Цены номинально стоят на месте, а в реальном выражении падают: от около €3200 за м² в Лейпциге до заметно выше €7000 в Мюнхене. Сверху добавьте 9–12% на налог, нотариуса и брокера.
Доходность аренды в Германии в 2026 году: брутто и нетто в Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Лейпциге
Германия — рынок сохранения капитала, а не высокой доходности: валовая доходность около 3–4%, чистая ниже. Разбираем, откуда берётся разрыв и какие города ещё имеют смысл.
Золотая виза Германии: её нет, и какие маршруты ВНЖ существуют на самом деле
В Германии нет программы ВНЖ за инвестиции, а покупка недвижимости не даёт права жить в стране. Реальные маршруты: самозанятость по § 21, Opportunity Card и Голубая карта ЕС.
Ипотека в Германии для нерезидентов: взнос, ставки, фиксация процента и расходы
Немецкие банки кредитуют иностранцев без немецкого дохода, но взнос потребуют заметно больше, чем у резидентов. Что запросит банк, как работает фиксация ставки и сколько на самом деле стоит покупка.
Продажа недвижимости в Германии: правило 10 лет, освобождение при собственном проживании и налог для нерезидентов
В Германии нет отдельного налога на прирост капитала для жилья: продажа в течение десяти лет облагается как доход, а после этого обычно налога нет. Как работают срок, освобождение и порог в 1000 евро.
Новостройка или вторичка в Германии: сравнение расходов, защиты платежей и энергетических правил
Покупка у застройщика и покупка готового жилья на бумаге похожи, но база налога на сделку, график платежей и риски по энергетическому законодательству различаются. Практический гид для выбора.
Правила краткосрочной аренды в Германии: что нужно знать по городам
В Германии нет единого федерального закона о краткосрочной аренде — у Берлина, Мюнхена, Гамбурга и Кёльна разные правила регистрации и ограничения, а штрафы в Берлине доходят до €500 000.
В Германии нет визы цифрового кочевника — вот маршрут, которым реально пользуются удалённые работники
В Германии так и не появилась отдельная виза для удалённых работников, как в Испании или Португалии. Ближайший реальный маршрут — вид на жительство для фрилансеров, и работает он иначе, чем можно ожидать.
Что на самом деле ценят экспаты в Германии — и что их раздражает
В опросе Expat Insider 2026 Германия в целом получила низкие оценки, но по отдельным пунктам — рабочее время, стабильность занятости, инфраструктура — картина куда лучше. Честный взгляд на обе стороны.
Заброшенные дома в Германии: дешёвые фахверковые дома в обезлюдевших восточных землях
Схемы «дом за 1 евро» здесь нет, но в обезлюдевших деревнях востока Германии действительно есть дешёвые заброшенные фахверковые дома — а ещё самая развитая в Европе система субсидий на реставрацию.
Где покупать недвижимость в Германии: лучшие города по бюджету и цели
От премиальных цен Мюнхена до высокой доходности Лейпцига — гид по городам Германии для разных типов покупателей.
Покупка вторичной недвижимости в Германии: чек-лист проверки из 8 шагов
Сделка в Германии обязательно проходит через нотариуса и приоритетную отметку в поземельной книге. Восемь проверок перед подписанием и оплатой.
Инвестиции в недвижимость Германии: 5 главных рисков и как их снизить
Налог на переход права различается по землям, аренда по новым договорам ограничена, а покупка квартиры означает участие в финансах дома. Пять рисков, которые стоит учесть перед инвестицией в недвижимость Германии.
Покупка недвижимости в Германии: полный гайд
Стабильный рынок: нотариальный процесс, налог на переход по землям, ипотека и защищённая аренда.
Цены на жильё в Германии растут номинально, но снижаются с учётом инфляции
По данным IamExpat со ссылкой на индекс GREIX, во втором квартале 2026 года квартиры в Германии подорожали на 0,4% за год, а с учётом инфляции цены снизились во всех сегментах.
Оценка по рынку страны, а не по нашему стоку
Обзор
Германия не ограничивает покупку недвижимости по гражданству: приобрести может любой, включая нерезидентов. Основной фактор расчёта — расходы на сделку, которые в сумме заметно выше европейского среднего.
Почему покупать здесь
Отсутствие ограничений по гражданству и резидентству: нерезиденты покупают на общих основаниях. Крупнейшая экономика Европы с высокой долей арендного жилья и устойчивым спросом в больших городах. Нотариальная процедура с обязательным участием нотариуса и надёжный поземельный реестр.
Налоги, расходы и доходность
Ориентиры по налогам, расходам на покупку и содержание и доходности аренды. Точные цифры зависят от объекта и вашей ситуации.
Ориентир доходности аренды
3–5%
При покупке — налог на приобретение недвижимости, ставка которого устанавливается федеральной землёй. Ежегодно — поземельный налог.
Совокупные расходы на сделку в Германии заметно выше европейского среднего и складываются из: — налога на приобретение недвижимости, ставка которого устанавливается федеральной землёй и различается между ними; — услуг нотариуса и сборов за внесение в поземельную книгу; — комиссии агентства. Ежегодно владелец платит поземельный налог; порядок его расчёта был реформирован, и итоговые суммы зависят от муниципалитета и характеристик объекта. Точные ставки по конкретной земле и объекту подтверждает нотариус.
1. Проверка объекта в поземельной книге: собственник, обременения, ипотеки, сервитуты. 2. Подготовка проекта договора нотариусом. 3. Обязательный срок на ознакомление с проектом договора до его подписания. 4. Нотариальное удостоверение договора. 5. Внесение отметки о приобретателе в поземельную книгу, оплата и последующая регистрация права. Сделка возможна по доверенности.
Немецкие банки кредитуют нерезидентов, но с более высоким первоначальным взносом и при подтверждённом доходе.
Покупка недвижимости в Германии не даёт вида на жительство и не является основанием для визы. Статус оформляется по не связанным с покупкой основаниям: работа, учёба, воссоединение семьи, предпринимательская деятельность.
Немецкое законодательство традиционно сильно защищает арендатора: ограничения на повышение аренды и порядок расторжения договора влияют на сценарий выхода сильнее, чем в большинстве других рынков. Высокие расходы на входе означают более длинный горизонт окупаемости — это учитывается при сравнении с рынками, где сделка стоит 3–5%.
Что учитывать: — расходы на сделку высоки и различаются по федеральным землям — считать нужно по конкретной земле, а не по средним значениям; — защита прав арендатора ограничивает гибкость при управлении объектом; — в поземельной книге проверяются не только ипотеки, но и сервитуты и права третьих лиц, которые не всегда очевидны из объявления; — программы ВНЖ за покупку недвижимости в Германии нет. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.
Запросить подбор: Германия
Бесплатный гайд · PDF, 19 стр.
Зарубежная недвижимость: с чего начать
Как выбрать страну под ваш бюджет, цель и стратегию — до выбора конкретного объекта.
Цифры ориентировочные, меняются со временем и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Получите независимую юридическую, налоговую и финансовую консультацию перед покупкой.
Получите персональную подборку недвижимости
Расскажите о цели и бюджете — пришлём подборку от проверенных локальных партнёров, без обязательств.