В Германии нет отдельного налога на прирост капитала для жилья: продажа в течение десяти лет облагается как доход, а после этого обычно налога нет. Как работают срок, освобождение и порог в 1000 евро.
В Германии нет отдельного налога на прирост капитала с недвижимости. Прибыль от продажи частной недвижимости считается доходом от частной сделки по §23 закона о подоходном налоге (EStG) и прибавляется к вашему доходу, но только если вы продаёте в течение установленного срока. Весь вопрос в этом сроке.
Десятилетний срок владения
Если между покупкой и продажей прошло не больше десяти лет, прибыль, как правило, облагается налогом. После десяти лет она, как правило, освобождена. Значение имеют обычно даты подписания нотариального договора купли-продажи и нотариального договора продажи; запись в земельной книге и дата движения денег не решают. Для унаследованного объекта срок предыдущего владельца, по сути, продолжается.
Освобождение при собственном проживании
Продажа в течение десяти лет всё равно может быть без налога, если вы жили в объекте сами. Освобождение действует, если объект использовался как ваше собственное жильё непрерывно от покупки до продажи либо в год продажи и в два предыдущих календарных года. Сдача в аренду или коммерческое использование в этом окне ломает освобождение, поэтому жильё, которое часть срока сдавалось, нужно проверять внимательно.
Как считается прибыль
Прибыль равна цене продажи за вычетом цены покупки, расходов на покупку, расходов на продажу и других допустимых затрат с поправкой на амортизацию, которую вы могли уже списать против арендного дохода. Единой ставки нет: прибыль облагается по вашей личной ставке подоходного налога, возможен также солидарный сбор.
Порог в 1000 евро
С 2024 года прибыль от частных сделок не облагается, если за год не достигает 1000 евро. Это Freigrenze, а не вычет: как только прибыль достигает 1000 евро, облагается вся сумма, а не только превышение. Для продажи недвижимости это редко важно, но объясняет, почему малые прибыли иногда не декларируют.
Если вы живёте за пределами Германии
Нерезидент платит налог в Германии с доходов из немецких источников, и продажа немецкой недвижимости в течение десяти лет относится к ним по правилам ограниченной налоговой обязанности. По сообщениям, нерезиденты облагаются по прогрессивным ставкам без базового необлагаемого минимума, который есть у резидента, но точный результат зависит от вашей ситуации. Соглашения об избежании двойного налогообложения могут менять, кто и что облагает и как страна вашего проживания засчитывает налог; подтвердить детали соглашений для каждой страны мы не смогли, поэтому не полагайтесь на общий обзор: до подписания обсудите это с налоговым консультантом, знающим обе системы.
Чек-лист на день продажи
- Проверьте дату покупки в нотариальном договоре и отсчитайте десять лет до выставления объекта на продажу.
- Запишите все периоды аренды, даже короткие, потому что они влияют на освобождение при собственном проживании.
- Соберите договор покупки, квитанции нотариуса и налога на передачу земли, счета за ремонт и сведения о заявленной амортизации.
- Задекларируйте продажу в налоговой декларации за год заключения договора и уточните срок у консультанта.
- Если вы не налоговый резидент Германии, выясните, как та же продажа будет трактоваться в вашей стране.
FAQ
Облагает ли Германия продажу жилья после десяти лет? Как правило нет, прибыль освобождена, когда между нотариальными договорами покупки и продажи прошло десять лет. А если я там жил? Продажа в течение десяти лет может быть освобождена, если объект был вашим жильём от покупки до продажи либо в год продажи и два года до неё. Есть ли единая ставка? Нет, прибыль облагается по вашей личной ставке подоходного налога, возможен солидарный сбор. Что делает лимит в 1000 евро? Это порог-обрыв, поэтому прибыль от 1000 евро облагается целиком. Платят ли иностранцы? Нерезиденты, как правило, облагаются в Германии при продаже немецкой недвижимости в течение десяти лет, а соглашения могут повлиять на результат.
Как мы помогаем
Мы помогаем разобраться со сроками до решения о продаже и подключаем немецких налоговых консультантов, работающих с трансграничными случаями. Статья носит общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией; правила меняются, поэтому уточняйте детали у квалифицированного консультанта и в налоговой инспекции до любых действий.