Покупка у застройщика и покупка готового жилья на бумаге похожи, но база налога на сделку, график платежей и риски по энергетическому законодательству различаются. Практический гид для выбора.
Покупка новостройки у застройщика (Bauträger) и покупка готового жилья в Германии выглядят похоже: нотариус, поземельная книга, финансирование. Но расходы, защита и зависимость от энергетических правил различаются. Это гид для выбора; отдельный чек-лист по вторичке разбирает документы по готовому жилью.
Что вы на самом деле выбираете
Новостройку обычно покупают у застройщика, который строит и продаёт единым пакетом, часто до окончания строительства. Вторичка — это готовое жильё с историей: арендатор или владелец-жилец, резервный фонд, если это квартира, и возраст здания, который нужно учесть в цене. В первом случае риск строительства лежит на вас до передачи, во втором риск состояния лежит на вас с первого дня.
Расходы при покупке: где различия
- Grunderwerbsteuer (налог на сделку с недвижимостью) устанавливается каждой федеральной землёй в диапазоне примерно от 3,5% до 6,5%. Это крупная статья, поэтому проверьте актуальную ставку в той земле, где покупаете.
- При покупке новостройки одним пакетом у застройщика, земля и здание вместе, налоговая обычно берёт за базу всю цену, а не только землю. Если землю покупают отдельно, а договор на строительство действительно самостоятельный, налог может начисляться только на землю. Структура договоров важна, поэтому проверьте её до подписания.
- Продажа недвижимости в Германии, как правило, освобождена от НДС, включая новые здания, проданные до первого заселения, поэтому указанная цена для частного покупателя обычно не включает НДС. Отдельные договоры на услуги — другое дело.
- Комиссия брокера: с 23 декабря 2020 года при покупке квартир и односемейных домов частным лицом покупателя нельзя обязать платить больше половины комиссии, если брокера нанял продавец, и он платит только после того, как продавец подтвердил свою оплату. Это важно в основном на вторичке и при продажах застройщика через брокеров. Сами размеры комиссии остаются предметом договорённости.
Платежи застройщику: что вас защищает
Согласно Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), застройщик вправе принимать платежи только по ходу строительства, не более чем семью этапами, если только он не предоставил банковскую гарантию по § 7 MaBV, покрывающую требования о возврате. На практике: не платите раньше графика из нотариального договора и попросите нотариуса подтвердить, что запись о приоритете (Vormerkung) внесена до первого платежа. Точный процент по этапам задан в регламенте, поэтому сверьте с ним свой договор.
У вторички такого графика нет: вы платите при завершении сделки, когда выполнены условия нотариального договора.
Энергетические правила после реформы 2026 года
Летом 2026 года Германия реформировала закон об отоплении. По сообщениям, он принят Бундестагом и Бундесратом 10 июля и действует с 29 июля 2026 года под новым названием Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Основные пункты по сообщениям: отменено общее требование 65% возобновляемого тепла при замене отопления; работающее газовое или мазутное отопление в существующем здании может остаться; новые ископаемые системы с 1 января 2029 года должны использовать растущую долю биотоплива; а новые здания переходят на стандарт нулевых выбросов с 2030 года для большинства типов зданий.
Для покупателя это значит: старый дом с работающим котлом менее подвержен принудительной замене, чем по прежним правилам, но риск расходов на топливо и углерод со временем остаётся, тогда как новостройка начинает с современной системой. При покупке вторички проверьте энергетический сертификат и возраст отопления. Детали ещё вводятся в действие, поэтому уточните их у энергетического консультанта.
Субсидии
Госбанк развития KfW ведёт программы Klimafreundlicher Neubau (297 и 298) для новых климатически эффективных домов и их первой покупки. Директива о финансировании, действующая с 15 декабря 2025 года, рассчитана до конца 2030 года, а стандарт Effizienzhaus 55, по сообщениям, поддерживается только до 31 декабря 2026 года. Условия, ставки и критерии меняются, поэтому спросите финансового консультанта и не считайте, что вторичка подходит под программу.
Где какой вариант подходит
Новостройка подходит, если:
- вам нужен современный энергетический стандарт и предсказуемые эксплуатационные расходы
- вы можете дождаться завершения и платить поэтапно
- юрист или нотариус проверит договор и график платежей до подписания
Вторичка подходит, если:
- вы хотите увидеть, что именно покупаете, уже сегодня
- вы хотите быстро заселиться или сдавать
- вы готовы закладывать в цену ремонт и замену отопления
FAQ
Одинакова ли Grunderwerbsteuer для новостройки и вторички? Ставка устанавливается землёй и одинакова, но при покупке новостройки пакетом база может включать здание, поэтому сумма может отличаться. Кто платит брокеру? При покупке квартир и односемейных домов частным лицом доля покупателя ограничена половиной комиссии, если брокера нанял продавец. Можно ли платить застройщику заранее? Только по графику строительных этапов или против банковской гарантии по MaBV. Делает ли реформа отопления 2026 года старые дома безрисковыми? Нет. Она отменила общее правило 65%, но расходы на топливо и правила для новых ископаемых систем остаются, а детали ещё вводятся.
Как мы помогаем
Мы помогаем сравнить реальные объекты, задать правильные вопросы застройщикам и продавцам и подключить нотариуса, юриста и налогового консультанта в Германии. Эта статья — общая информация, а не юридическая, налоговая, финансовая или инвестиционная консультация. Правила, ставки и субсидии меняются, поэтому перед решением проверьте актуальные данные в профильном ведомстве или у своих консультантов.