В Германии нет единого федерального закона о краткосрочной аренде — у Берлина, Мюнхена, Гамбурга и Кёльна разные правила регистрации и ограничения, а штрафы в Берлине доходят до €500 000.
В отличие от Испании или Португалии, в Германии нет единого федерального закона о краткосрочной аренде. Регулирование складывается из обычных налоговых норм и городских законов о защите жилого фонда, и реально важные для покупателя правила полностью зависят от того, в каком городе находится объект. Прежде чем закладывать доход от Airbnb в расчёт, проверьте актуальные правила конкретного города — они различаются сильнее, чем кажется.
Берлин: самый жёсткий режим
Берлин применяет Zweckentfremdungsverbotsgesetz — закон о защите жилья, не позволяющий превращать жилые квартиры в постоянную курортную аренду. Для сдачи целой квартиры на короткий срок обычно нужно разрешение, а на каждом объявлении должен быть указан регистрационный номер. Штрафы за сдачу без него серьёзные: за грубые нарушения — до €500 000. Берлин также взимает налог на ночёвку с коротких пребываний, помимо самой регистрации.
Мюнхен: ограничение по площади вместо прямого запрета
Мюнхен действует иначе: без специального разрешения хозяин может сдавать целое жильё на короткий срок до восьми недель (56 ночей) в год, а в целом не может использовать под коммерческую краткосрочную аренду более 50% площади жилой единицы без одобрения. Сдача отдельной комнаты обычно разрешена без разрешения, пока доля не превышает этот порог в 50%.
Гамбург: номер защиты жилья и порог по дням
Гамбург требует от хозяев регистрации и, как правило, получения «Wohnraumschutznummer» (номера защиты жилья). Аренда дольше примерно 55–56 дней в год обычно подлежит декларированию властям, а город использует цифровую отчётность и растущие штрафы для контроля.
Кёльн: жилищный ID со своим порогом
Кёльн требует «Wohnraum-Identitätsnummer» (жилищный идентификационный номер), указанный в каждом объявлении. Разрешения или официальные уведомления обычно нужны, когда аренда превышает около 90 дней в год, а город взимает отдельный туристический налог на развитие культуры, привязанный к коротким пребываниям.
Что это значит перед покупкой
Прогноз доходности, построенный на неограниченном доходе от Airbnb, может оказаться неверным именно в тех городах, где спрос выглядит сильнее всего. Прежде чем обязываться, выясните: нужен ли в конкретном городе регистрационный номер, каков порог по дням или площади, есть ли дополнительные ограничения у самого здания или квартиры, и какой штраф реально грозит при ошибке. Контроль всё больше опирается на регистрационные номера, привязанные к объявлениям, поэтому сами платформы — часть цепочки соблюдения правил, а не только город.
Частые вопросы
Есть ли единый немецкий закон, действующий везде? Нет — правила устанавливаются по городам, поверх обычного федерального налогового права. В каком городе правила строже всего? В Берлине — и по охвату (регистрационный номер обязателен, а не опционален), и по размеру штрафа (до €500 000). Можно ли сдавать одну комнату без разрешения? В большинстве этих городов да, пока вы остаётесь в пределах порога по площади или дням — но уточняйте актуальное местное правило перед тем, как полагаться на это. Гарантирует ли регистрационный номер неограниченное право сдавать на короткий срок? Нет — он подтверждает соблюдение требования регистрации, а не неограниченное право; в большинстве городов всё равно действуют пороги по дням и площади.
Как мы помогаем
Мы проверяем актуальные правила краткосрочной аренды конкретного города для любого объекта, который рекомендуем, чтобы ваш план по доходности строился на том, что реально законно там, а не на общегородском допущении. Только информация, не юридическая консультация — эти правила меняются по городам и со временем; уточняйте актуальное требование для вашего конкретного здания перед покупкой.