Греция требует регистрационный номер AMA для любого объявления на посуточную аренду, а за ним стоят реальные требования к объекту и безопасности. Что проверить перед покупкой под Airbnb-доход.
С мая 2026 года регламент ЕС 2024/1028 обязывает платформы бронирования — Airbnb, Vrbo, Booking.com — ежемесячно передавать данные по каждому объявлению национальным органам во всех 27 странах ЕС, включая Грецию. Поверх этого общеевропейского слоя в Греции действует собственная национальная система регистрации, появившаяся ещё до регламента, и покупка объекта в расчёте на лёгкий доход от посуточной аренды — реальный способ ошибиться в цифрах. Вот практическая картина.
Регистрационный номер AMA
Налоговое ведомство Греции, AADE (Независимый орган государственных доходов), администрирует систему краткосрочной аренды. Каждый объект обязан иметь номер AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου — регистрационный номер объекта), полученный через онлайн-портал AADE, прежде чем появиться на любой платформе бронирования. AMA — это идентификатор, привязывающий конкретный объект к зарегистрированному владельцу, и платформы обязаны его отображать и проверять.
Каким должен быть объект, чтобы соответствовать требованиям
Регистрация — не просто формальность: к самому объекту предъявляются реальные требования:
- действующее разрешение на строительство, подтверждающее, что помещение одобрено для жилого использования
- чёткие документы на собственность или договор аренды с полномочиями на субаренду, если вы не владелец
- естественное освещение не менее 10% площади пола
- вентиляционные проёмы не менее 5% площади пола
- минимальная высота потолков 2,5 метра
- работающий кондиционер, кроме объектов выше 600 метров над уровнем моря
Объект, не соответствующий этим требованиям — переоборудованная студия в цоколе, мансарда с низкими потолками, — может просто не пройти регистрацию для краткосрочной аренды, что бы ни обещали фото в объявлении.
Требования безопасности и соответствия
Зарегистрированные объекты также обязаны иметь:
- огнетушители — один на 6 кг на каждые 100 кв. м
- датчики дыма в спальнях и на кухне
- УЗО, установленные лицензированным электриком
- страхование гражданской ответственности от провайдера, авторизованного Банком Греции
- действующий сертификат дезинсекции
- аптечку первой помощи и видимую информацию для экстренной связи
Климатический сбор и налог на арендный доход
Хозяева собирают и перечисляют климатический сбор за каждую забронированную ночь — от €0,50 до €15 в зависимости от сезона и категории объекта; он заменил прежний налог на проживание и взимается поверх того, что сама платформа берёт с гостей. Арендный доход затем облагается по прогрессивной шкале — от 15% до 45% в зависимости от годового дохода, поэтому реалистичный расчёт доходности должен учитывать фактическую предельную ставку, а не только валовую цифру из заголовка.
Исключение для Афин
В центральных Афинах действует отдельное, более строгое правило: новая регистрация краткосрочной аренды в 1–3 муниципальных округах города сейчас приостановлена до 31 декабря 2026 года, а регистрации, оформленные до заморозки, сохраняют статус. Обсуждалось расширение похожих ограничений на другие перегретые рынки (упоминались Санторини, Салоники и Ханья), поэтому перед тем как рассчитывать на доход от посуточной аренды в конкретном городе, уточните актуальный статус.
Штрафы за несоблюдение
Незарегистрированные или несоответствующие требованиям объявления сталкиваются с нарастающими штрафами: €5 000 за первое нарушение, €10 000 за второе, €20 000 за последующие в течение 12 месяцев. AADE может аннулировать номер AMA за серьёзные или повторные нарушения, что влечёт автоматическое снятие объявления с платформ.
Частые вопросы
Нужен ли номер AMA, чтобы разместить объявление на Airbnb в Греции? Да — он нужен для любого объекта краткосрочной аренды, его получают через AADE до публикации объявления. Можно ли зарегистрировать любую квартиру? Нет — объект должен соответствовать конкретным требованиям к освещению, вентиляции, высоте потолков и оснащению безопасности; подходит не каждый объект. Можно ли сейчас зарегистрировать новую краткосрочную аренду в центре Афин? Новая регистрация в 1–3 муниципальных округах сейчас приостановлена до конца 2026 года — проверяйте актуальный статус, прежде чем рассчитывать на этот доход в данном районе. Что будет, если сдавать без регистрации? Нарастающие штрафы начиная с €5 000, вплоть до аннулирования AMA и снятия с платформ при повторных нарушениях.
Как мы помогаем
Проверяем, может ли конкретный объект быть реально зарегистрирован для краткосрочной аренды — включая то, не попадает ли он в зону ограничений вроде центра Афин, — прежде чем вы купите его в расчёте на этот доход. Только информация, не юридическая или налоговая консультация; правила и зональные ограничения меняются, уточняйте актуальный статус для вашего объекта.