Как продать недвижимость в Израиле нерезиденту: процесс, налоги и вывод денег

Кратко

На ноябрь 2026 продажа израильской недвижимости из-за границы идёт через адвоката и занимает примерно от одного до трёх месяцев от подписания до закрытия (одна юрфирма называет 30–90 дней). Сколько денег вы реально получите, определяют два числа: налог на прирост стоимости (мас шеваф) 25% от реального прироста и 7,5% от полной цены, которые покупатель удерживает, если у вас нет справки об освобождении от удержания; на неё уходит около 30–60 дней. Режим определяет налоговое резидентство, а не гражданство. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.

Как проходит продажа, если вы живёте за границей

В Израиле продажу ведёт адвокат, а не агент. Агент находит покупателя; адвокат составляет договор, проверяет право собственности, подаёт налоговые декларации и принимает деньги. Подписать можно по доверенности, но документ должен быть пригоден для использования в Израиле (см. наш материал про документы и переводы), поэтому заранее решите, приедете ли вы или подпишете из-за границы.

Право собственности проверяют в земельном реестре (Табу). Адвокат покупателя заказывает выписку из Табу: в ней владельцы, ипотека, залоги и обременения. Если зарегистрирована банковская ипотека, её нужно погасить при закрытии. Если участок арендован у Управления земель Израиля, условия аренды и необходимое согласие тоже важны для покупателя. Срок регистрации покупателя после закрытия мы в источниках не нашли, поэтому никому не обещайте конкретный срок.

Общую логику продажи за рубежом смотрите в пошаговом руководстве по продаже недвижимости за границей и в материале про вывод денег. Здесь только то, что специфично для Израиля.

Шаг за шагом и по срокам

• Неделя 0: наймите израильского адвоката, соберите паспорта, договор покупки и подтверждение того, как вы платили, решите вопрос с доверенностью.
• Недели 1–4: согласуйте цену и подпишите договор продажи. Обычно покупатель вносит задаток при подписании.
• В течение 30 дней после подписания: подаётся декларация о продаже в налоговое управление Израиля. Некоторые консультанты называют 40 дней для отчёта о приросте капитала и 60 дней на оплату. Возможно, это разные документы, поэтому спросите адвоката, какой срок относится к вам.
• Недели 2–10: подайте заявку на справку об освобождении или сниженной ставке удержания. Одна юрфирма оценивает срок в 30–60 дней. Начните сразу, потому что она идёт параллельно с закрытием.
• Закрытие: по оценке одной юрфирмы, от подписания до закрытия 30–90 дней. Покупатель платит остаток, за вычетом удержания, и право переходит.
• После закрытия: деньги лежат на израильском счёте, обычно на счёте нерезидента в шекелях, пока вы не конвертируете и не отправите их за границу.

Налоги кратко

Подробные правила для нерезидентов собраны в нашем обзоре налогов при продаже за границей по странам. Главное по Израилю:

• Налог на прирост стоимости (мас шеваф) составляет 25% от реального прироста, то есть прироста с поправкой на инфляцию. Для недвижимости, купленной до 1 января 2014 года, применяется линейный метод: часть прироста до 2014 года не облагается, облагается только поздняя часть. Нерезиденты, как правило, могут использовать линейный метод. Один источник сообщает, что эту льготу отменяют к 2030 году; другие источники это не подтверждают, поэтому сверьте действующее правило, прежде чем пользоваться старым расчётом.
• Освобождение для единственной квартиры нерезиденту, как правило, недоступно. Узкое исключение есть, если вы докажете, что нигде в мире не владеете другой жилой квартирой, обычно справкой налоговой службы вашей страны. Источники расходятся в том, как часто это срабатывает, поэтому спросите адвоката.
• Налог на покупку (мас рехиша) платит покупатель, а не вы, но он влияет на цену, которую готов дать иностранный покупатель.
• Удержание: без справки покупатель удерживает 7,5% полной цены. Это предоплата, а не итоговый налог, но она может быть намного больше налога, который вы реально должны.

Расчётный пример

Иллюстративная арифметика на заданных допущениях, не рыночные данные. Вы продаёте квартиру за 4 000 000 NIS. После поправки на инфляцию реальный прирост составляет 600 000 NIS, и весь он возник после 2014 года, поэтому облагается целиком.

• Налог по ставке 25%: 150 000 NIS.
• Удержание покупателем без справки: 7,5% от 4 000 000 NIS, то есть 300 000 NIS.
• Разница, которая будет заморожена до расчёта: 150 000 NIS.

Если справка об освобождении или сниженной ставке готова до закрытия, покупатель удерживает только то, что она допускает. Это самый полезный документ, и оформлять его нужно заранее.

Как вывести деньги

Цена указывается в шекелях. После закрытия деньги обычно поступают на израильский счёт, часто на счёт нерезидента в шекелях, вы конвертируете их и отправляете на свой счёт за рубежом. Источников о валютных ограничениях на такие переводы мы не нашли, но и сведений о конкретных банках тоже нет, поэтому заранее уточните у банка, какие документы ему нужны.

Банки просят договор продажи, подтверждение уплаты налога или освобождения и подтверждение того, как вы изначально платили за недвижимость. Если у вас паспорт страны под санкциями, будьте готовы к дополнительным вопросам: источник исходных средств, налоговое резидентство, бенефициар. Израильского правила, по которому граждане России, Беларуси, Казахстана или Украины рассматриваются иначе по паспорту, мы не нашли, потому что налог следует за резидентством, но практика банков может отличаться. Про документальный след смотрите банковские проверки для россиян в ЕС, а если исходные деньги были из крипты, подтверждение дохода от крипты банкам.

Частые ошибки

• Подавать заявку на справку только в неделю закрытия и потерять 7,5% цены на месяцы.
• Считать, что освобождение для единственной квартиры относится к вам, не доказав, что за рубежом больше ничего нет.
• Использовать старый расчёт для покупок до 2014 года, не проверив, не изменилась ли льгота.
• Пропустить срок отчётности, перепутав 30 и 40 дней.
• Подписать доверенность, которую израильские органы не примут.
• Не сохранить подтверждения исходной цены покупки и затрат на улучшения, что уменьшает налогооблагаемый прирост.
• Не открыть счёт заранее и прийти на закрытие, когда деньги некуда принять.

Чек-лист до выставления на продажу

• Нанят адвокат, есть доверенность, которая действует в Израиле.
• Заказана выписка из Табу; известны ипотека и обременения.
• Собраны документы о покупке и чеки на улучшения.
• Подана заявка на справку об освобождении.
• Срок отчётности записан и подтверждён адвокатом.
• Банк предупреждён о получении и отправке выручки.
• Выяснены налоговые обязательства в вашей стране (см. налоговое резидентство при переезде).

Что подтверждено, а что нет

Ставка 25%, удержание 7,5%, декларация в 30 дней и роль адвоката согласованно описаны во всех найденных нами практических источниках. Страницы налогового управления и gov.il мы не открывали, поэтому все цифры здесь пересказ записок юрфирм. Не подтверждено: точный срок отчётности, отмена линейного метода, действующий режим освобождения единственной квартиры для нерезидентов, длительность процедуры справки, правила банков для конкретных паспортов и любые правила для репатриантов. Проверьте это у израильского адвоката до подписания.

Вопросы и ответы

Сколько времени занимает продажа квартиры в Израиле нерезиденту? От подписания до закрытия одна юрфирма называет 30–90 дней, а справка об освобождении от удержания, по сообщениям, занимает 30–60 дней. Время до подписания зависит от рынка и здесь не подтверждено источниками.

Заплачу ли я налог на прирост стоимости, если живу за границей? Как правило, да. Ставка 25% от реального прироста, а освобождение для единственной квартиры нерезиденту, как правило, недоступно, кроме узкого случая, который нужно доказать.

Что такое удержание 7,5% и можно ли его избежать? Это часть полной цены, которую покупатель удерживает, если у вас нет справки об освобождении или сниженной ставке. Это предоплата, поэтому раннее оформление справки не даёт деньгам застрять.

Можно ли продать, не приезжая в Израиль? Обычно да, по доверенности, пригодной для использования в Израиле, а адвокат ведёт подачи. Спросите адвоката, какую форму полномочий он примет.

Сложнее ли перевести деньги с российским паспортом? Израильского правила, различающего паспорта, мы не нашли, потому что налог следует за налоговым резидентством. Банки могут больше спрашивать об источнике средств, поэтому подготовьте документы заранее.