Налог на прирост капитала, удержание, освобождения и местные налоги для нерезидентов в Италии, Франции, Испании, Греции, Португалии, на Кипре, в Болгарии, Турции и Дубае.
При продаже недвижимости за рубежом налог может возникнуть сразу в трёх местах: в стране, где находится объект, в стране вашего проживания и иногда в виде удержания из цены при закрытии сделки. Этот обзор собирает основные правила для девяти популярных направлений, чтобы вы увидели различия до того, как выставите объект на продажу. Он обобщает наши страновые материалы, ссылки на которые приведены ниже; ставки и освобождения устанавливаются ежегодно, а часть деталей мы знаем по вторичным источникам, поэтому до подписания уточните их у местного консультанта.
Три уровня налогообложения при продаже
- Налог на прирост капитала в стране объекта, как правило, с прибыли (цена продажи минус цена покупки и документально подтверждённые расходы), а не с цены.
- Удержание при закрытии сделки, например 3%, которые удерживает покупатель в Испании, или налог, который рассчитывает нотариус во Франции и Италии.
- Местные налоги и расходы: например, испанская муниципальная плусвалия или сбор за регистрацию передачи в Дубае.
Кроме того, страна вашего проживания может облагать ту же прибыль и зачесть иностранный налог — в зависимости от договора. См. договоры об избежании двойного налогообложения и общий гид как продать недвижимость за рубежом.
Италия
Италия облагает прибыль только в том случае, если вы продаёте объект в течение пяти лет после покупки (или завершения строительства). После пяти лет итальянский налог на прирост капитала при продаже не возникает. В пределах пяти лет продавец может выбрать замещающий налог 26%, который удерживает нотариус при сделке, либо обычный подоходный налог с прибыли. Освобождение для основного жилья нерезиденту применить трудно. См. налог на прирост капитала при продаже в Италии и сайт налоговой службы Италии agenziaentrate.gov.it.
Франция
Франция облагает прибыль нерезидента двумя слоями: подоходный налог 19% и социальные взносы 17,2%, всего 36,2% до применения вычетов. Продавцам, подключённым к системе социального обеспечения страны ЕС или ЕЭЗ (или Швейцарии), по сообщениям, применяется сниженная ставка социальных взносов 7,5%; уточните, какая ставка относится к вам. Вычеты растут с годами владения: подоходный налог полностью исчезает через 22 года, социальные взносы — через 30, а с прибыли свыше 50 000 евро взимается надбавка от 2% до 6%. Обычно налог рассчитывает нотариус при сделке, а некоторым продавцам из-за пределов ЕС при цене свыше 150 000 евро может потребоваться налоговый представитель. См. налог на прирост капитала при продаже во Франции и impots.gouv.fr.
Испания
Руководство налоговой службы для нерезидентов указывает единую ставку 19% с прибыли от продажи недвижимости. Покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую как аванс (форма 211); итоговый налог декларируется по форме 210, а излишек можно вернуть. Муниципальная плусвалия — отдельный местный налог. См. налог на прирост капитала при продаже в Испании и agenciatributaria.es.
Греция
Закон предусматривает налог 15% с прибыли, но для физических лиц он приостановлен до 31 декабря 2026 года, и приостановку неоднократно продлевали. Компании облагаются иначе, а что будет с 2027 года, неизвестно. См. налог на прирост капитала при продаже в Греции.
Португалия
По разъяснениям португальских бухгалтеров, нерезидент включает в налогооблагаемый доход 50% чистой прибыли по прогрессивной шкале и должен декларировать мировой доход для определения ставки. Освобождение при реинвестировании для нерезидентов неопределённо. См. налог на прирост капитала при продаже в Португалии.
Кипр
Налог на прирост капитала — 20% для всех продавцов независимо от резидентства; пожизненные освобождения выросли с 1 января 2026 года (общее 30 000 евро, основное жильё 150 000 евро). См. налог на прирост капитала при продаже на Кипре.
Болгария
Налог на прибыль — 10%, с освобождениями по сроку владения (как правило, одно жильё дольше 3 лет или два объекта дольше 5 лет). Источники расходятся в том, могут ли ими пользоваться нерезиденты вне ЕС и ЕЭЗ, поэтому уточните свой статус. См. налог на прирост капитала при продаже в Болгарии.
Турция
Прибыль облагается налогом, если вы продаёте в течение пяти лет после регистрации в реестре; в ряде случаев стоимость покупки индексируется на инфляцию; ставка идёт по прогрессивной шкале от 15% до 40% после ежегодного необлагаемого минимума. Нерезиденту может потребоваться подать декларацию в течение 15 дней. См. налог на прирост капитала при продаже в Турции.
Дубай
Физическое лицо не платит налог на прирост капитала при продаже недвижимости, но у продажи есть расходы (сбор Земельного департамента Дубая 4%, комиссия агента, NOC застройщика). Компания может облагаться корпоративным налогом 9%. Налог всё равно может возникнуть в стране вашего проживания. См. налог на прирост капитала при продаже в Дубае.
Для резидентов ЕС и Польши
Русскоязычным владельцам, которые живут в Польше или другой стране ЕС, перед продажей стоит проверить два момента: зачитывается ли иностранный налог в вашей домашней декларации и в каком году учитываются прибыль и уплаченный налог. Условный пример: резидент продаёт за эквивалент 300 000 евро квартиру, купленную за 200 000 евро; одна и та же прибыль 100 000 евро может облагаться 19% в одной стране, 0% в другой и затем ещё раз дома, поэтому итог определяет режим вашей страны. Сохраните договор покупки, счета за ремонт и подтверждение уплаты налога.
Частые вопросы
Кто платит налог при продаже недвижимости нерезидентом за рубежом? Как правило, продавец — в стране объекта и, возможно, в стране проживания. Всегда ли есть удержание? Нет: в Испании удерживают 3% цены, а во Франции и Италии налог рассчитывает нотариус при сделке; проверяйте каждый случай. В какой из этих стран нет налога на прирост капитала для физлиц? В Дубае; в Италии после пяти лет владения; в Греции сейчас из-за приостановки до конца 2026 года. Нужен ли налоговый номер? Часто да, см. NIE, NIF и codice fiscale для иностранных покупателей. Можно ли зачесть иностранный налог дома? В зависимости от договора и национального закона; см. гид о договорах по ссылке выше.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе при продаже. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; ставки и освобождения меняются, поэтому перед продажей проверьте актуальные правила.