Продажа недвижимости за рубежом: сроки и ловушки

Продажа — та часть владения недвижимостью, которую инвесторы планируют меньше всего. Наш краткий материал о том, как продать недвижимость за рубежом, даёт основы. Здесь мы подробнее разбираем последовательность и места, где при дистанционной продаже чаще всего случаются ошибки. Этапы и их порядок различаются по странам; текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Шаг 1: определите цель и срок

До обращения к кому-либо решите, что важнее: максимальная цена, скорость или чистый выход с контролируемой налоговой позицией. Жёсткий срок (кредит, виза, налоговая дата) ослабляет вашу позицию в торге, поэтому начинайте заранее. Спросите местного юриста о типичной длительности сделки на этом рынке и планируйте по худшему варианту, а не по среднему. Сроки по конкретным странам мы не приводим, потому что не смогли проверить их по официальным источникам.

Шаг 2: цена и оценка

Цена в объявлении должна опираться на сопоставимые сделки, а не на то, сколько вы заплатили или хотели бы получить.

• Попросите двух-трёх местных агентов дать письменное заключение о рынке с теми аналогами, на которые они опирались. Слишком высокая оценка может быть попыткой получить мандат.
• Сравнивайте цены предложения с ценами закрытых сделок там, где страна их публикует (кадастр или статистика нотариата): цены в объявлениях часто выше реально уплаченных.
• Подумайте о независимой оценке, если она понадобится банку, налоговой или совладельцу.
• Помните о валюте. Если вы покупали в одной валюте, а расходы у вас в другой, результат продажи это чистая сумма в вашей валюте после комиссий и налогов.
• Храните расходы на покупку и улучшения с подтверждающими документами: во многих странах по ним считают налогооблагаемую прибыль. См. налоги при продаже недвижимости за рубежом нерезидентами.

Шаг 3: выбор агента за рубежом

• Проверьте лицензию. Во многих странах агенты должны быть зарегистрированы, а у незарегистрированного может не быть права на комиссию.
• Уточните, эксклюзивный ли мандат, на какой срок, каков размер комиссии и кто её платит (продавец, покупатель или оба), и что будет, если покупателя найдёте вы сами. Уровень комиссий различается, цифры не приводим.
• Спросите, как они продвигают объект среди иностранных покупателей: на каких языках и с какими фото.
• Попросите рекомендации, по которым можно позвонить, и узнайте, как хранится задаток (см. ниже).
• Не выдавайте агенту генеральную доверенность. Если доверенность нужна, она должна быть узкой (продать этот объект, подписать у нотариуса, не ниже минимальной цены) и ограниченной по сроку. См. дистанционное подписание и закрытие сделки.

Шаг 4: подготовка документов

Продажа чаще всего застревает из-за недостающих бумаг, поэтому соберите их до публикации. Типичный набор, названия и детали зависят от страны:

• подтверждение права собственности (документ о праве, выписка из реестра) и ваши документы, удостоверяющие личность,
• сертификат энергоэффективности. По обновлённой директиве ЕС об энергоэффективности зданий при продаже здания должен выдаваться цифровой сертификат, а класс указывается в объявлениях о продаже и аренде, так что в странах ЕС он, скорее всего, понадобится; национальные сроки и процедуры различаются. См. директиву,
• подтверждение отсутствия долгов по объекту: нет ипотеки и зарегистрированных обременений, нет задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справка от объединения собственников или управляющей компании о том, что взносы уплачены, а также сведения о решениях по будущим работам и целевым сборам,
• разрешения на строительство, планы, акты о завершении строительства и, если применимо, лицензия на сдачу в аренду,
• налоговый идентификационный номер и документы, объясняющие, как объект был куплен и оплачен.

Заказывайте их заранее: справки органов имеют срок действия, а некоторые оформляются неделями. Поручите нотариусу или юристу проверить право собственности: то же сделает и покупатель.

Шаг 5: что проверит покупатель

Ждите, что юрист покупателя проверит право собственности, обременения, соответствие градостроительным нормам, долги и в ряде стран преимущественное право арендаторов или соседей. О известных вам проблемах лучше сообщить и устранить их до публикации. Незарегистрированная пристройка, отсутствующее разрешение или неурегулированный спор с объединением собственников могут снизить цену или сорвать сделку. Если покупатель иностранец, ждите дополнительных проверок личности и источника средств у нотариуса или юриста; это законные процедуры комплаенса, и на вопросы нужно отвечать полно.

Шаг 6: бронь, задаток и этапы договора

Во многих странах сделка проходит в два этапа: предварительный договор с задатком, затем итоговый акт, подписанный у нотариуса (или зарегистрированный в органе), и переход права. Названия и юридические последствия различаются, а в некоторых странах задаток и срыв сделки по-разному влияют на стороны. В общем случае:

• Прочитайте предварительный договор до подписания. Проверьте цену, дату итогового акта, штрафы при отказе любой из сторон и условия (например, финансирование покупки).
• Убедитесь, что задаток хранится у нотариуса, на клиентском счёте юриста или в эскроу, а не на личном счёте агента.
• Наймите местного юриста на свою сторону. Его стоимость мала по сравнению с ценой объекта.
• Если приехать нельзя, возможна нотариальная доверенность или дистанционное подписание. Уточните, что принимает местный нотариус.
• Спланируйте передачу: ключи, показания счётчиков, договоры на коммунальные услуги и итоговая опись мебели, если она входит в цену.

Шаг 7: налоги и где их платить

Продажа может создать налоговые обязанности в двух местах: в стране объекта и в стране вашего налогового резидентства. Типичные вопросы: налог на прирост капитала с разницы между ценой продажи и покупки (со страновыми правилами об освобождениях, сроках владения и нерезидентах), местные налоги на передачу или регистрацию, удержание нотариусом в ряде стран и отчётность в вашей стране. Правила, ставки и сроки меняются; в общем виде мы их не приводим. Смотрите страновые материалы о налоге на прирост капитала: Испания, Португалия, Франция, Греция, Италия, Кипр и Болгария, а для жителей Польши налог на зарубежный арендный доход. До подписания проконсультируйтесь с налоговым консультантом в стране проживания и в стране объекта.

Шаг 8: вывод средств

Заранее продумайте, как деньги дойдут до вас. Типичные вопросы: платёж от покупателя на счёт нотариуса или юриста либо напрямую вам, банковские проверки крупных входящих переводов, документы, подтверждающие продажу (акт, уплата налога), стоимость конвертации и возможные ограничения на вывод денег из страны. Сохраните бумаги об источнике средств: ваш банк может спросить позже. См. вопросы банков при крупных переводах и отправка денег за границу. Если выручку нужно декларировать или облагать налогом дома, отложите сумму налога, прежде чем тратить остальное.

Частые ловушки

• Цена, исходящая из того, сколько вы заплатили, а не из рынка.
• Эксклюзивный мандат на долгий срок со штрафом за расторжение.
• Задаток, который платят или хранит агент на личном счёте.
• Просроченная справка к моменту визита к нотариусу.
• Забытые долги по взносам и коммунальным платежам, которые становятся проблемой покупателя, а затем вашей.
• Игнорирование налога в стране проживания.
• Генеральная доверенность без срока.

FAQ

Сколько длится продажа? Зависит от страны, объекта и полноты ваших документов. Попросите местного юриста назвать реалистичный диапазон и добавьте время на налоговые шаги и перевод денег.

Нужно ли приезжать для продажи? Часто нет, если вы выдаёте узкую нотариальную доверенность или нотариус допускает дистанционное подписание, но проверьте, что разрешено.

Кто платит агенту? Зависит от страны и мандата: продавец, покупатель или оба. Договоритесь письменно до публикации объявления.

Можно ли потерять задаток? В зависимости от предварительного договора и страны сторона, которая отказывается, может потерять задаток или вернуть его вдвойне. Внимательно прочитайте условие и узнайте мнение местного юриста.

Где платить налог с прибыли? Возможно, и в стране объекта, и в стране проживания, с зачётом уже уплаченного налога по договору. Проконсультируйтесь у специалистов в обеих странах до подписания.

Как мы помогаем

D.H. Realting — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует работу независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы можем познакомить вас с местными агентами и юристами для продажи и помочь организовать документы на вашем языке. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед действиями проверьте актуальные нормы у местного специалиста.