Не застрянут ли деньги от продажи в стране? Как работают правила движения капитала, банковские документы и проверки AML в ЕС, ОАЭ, Турции, Таиланде, Грузии, Индонезии и Черногории.
Многие покупатели недвижимости за границей втайне беспокоятся о выходе: позволят ли вывести деньги от будущей продажи? Честный ответ: в большинстве популярных у жителей ЕС стран можно, если сделка оформлена, налоги уплачены и банк видит происхождение средств. Трудности почти всегда связаны с документами и комплаенс-проверками, а не с запретом. В статье описаны только законные шаги; это общий обзор, а не совет по вашему случаю.
Чего опасаются покупатели
Типичный страх: «Я продам, а деньги заморозят или разрешат вывести лишь часть». Он подпитывается историями из стран с реальными валютными ограничениями и внезапными вопросами банков. Стоит разделять две вещи: юридическое ограничение переводов (в перечисленных ниже странах редкость) и проверку банка, которая встречается часто и может задержать перевод на дни или недели.
В чём риск на самом деле
Внутри ЕС исходная точка - свобода движения капитала: статья 63 Договора о функционировании ЕС запрещает ограничения движения капитала между государствами-членами и между ними и третьими странами, с исключениями для налогообложения, пруденциального надзора и общественного порядка. Обязанности декларирования и отчётности при этом могут сохраняться. См. страницу Еврокомиссии о свободе движения капитала.
За пределами ЕС правила национальные. Во многих странах на практике условие не запрет, а доказательства: банк хочет видеть, что выводимые деньги - выручка от реальной облагаемой налогом сделки, а где-то и что они соответствуют деньгам, которые вы изначально привезли.
Кроме того, каждый банк в ЕС применяет правила противодействия отмыванию денег. Крупный входящий платёж за продажу и затем крупный исходящий перевод - именно то, что проверяет комплаенс-офицер. Отвечайте на вопросы документами и не дробите переводы, чтобы обойти проверки. Что ожидать, описано в статье вопросы банка при переводе крупных сумм за границу.
Как это работает по странам
Страны ЕС (Испания, Португалия, Италия, Греция, Кипр, Болгария и др.). Общих валютных ограничений на переводы в другое государство ЕС нет. Обычно тормозят налоги: некоторые страны облагают налогом нерезидентов-продавцов, а нотариус или покупатель может удержать часть цены в счёт налога продавца. Детали различаются, см. налоги при продаже недвижимости за границей по странам. Правила удержания в каждой стране ЕС мы для этой статьи не проверяли, поэтому до подписания спросите нотариуса, что будет удержано.
ОАЭ. Официальный источник для этой статьи мы не получили. Обычно сообщают, что в ОАЭ нет общих ограничений на отправку денег за рубеж, но банки строго проверяют источник средств и AML, и продавцу следует быть готовым предъявить договор и подтверждение регистрации сделки в Dubai Land Department или органе соответствующего эмирата. Актуальные требования уточняйте в банке.
Турция. С января 2022 года иностранный покупатель турецкой недвижимости обязан конвертировать валюту через банк и представить в земельном реестре справку о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi); стоимость сделки фиксируется в лирах. Что касается вывода выручки, найденные нами источники говорят, что банки просят договор или документ о праве собственности, налоговые документы и подтверждение того, как деньги поступили изначально. Точный актуальный перечень мы по официальному источнику подтвердить не смогли, поэтому спросите турецкий банк до продажи и сохраните все документы о входящих переводах при покупке.
Грузия. По сообщениям источников, общих ограничений на конвертацию и перевод валюты за рубеж нет. Найденные нами материалы касаются бизнеса, а не частных продавцов недвижимости, поэтому считайте это общим ориентиром и уточните в банке, какие документы по продаже нужны.
Таиланд. Иностранцы, как правило, могут владеть квартирами в кондоминиумах только на средства, ввезённые из-за рубежа в иностранной валюте. При конвертации входящего перевода банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET) - по сообщениям тайских юридических источников, для входящих переводов от 50 000 долларов США. При продаже банк, как сообщается, просит договор купли-продажи, налоговые квитанции и ту самую оригинальную форму FET. Храните её бережно: утрата осложнит вывод. Правила подтверждающих документов публикует Банк Таиланда на bot.or.th.
Индонезия (Бали). Иностранцы обычно владеют правом пользования (Hak Pakai), а не собственностью. Вторичные источники ссылаются на Закон 25/2007 об инвестициях как гарантирующий перевод выручки за границу при соблюдении налогов и правил и сообщают, что банки требуют нотариальный акт, подтверждение уплаты налога и доказательства первоначальной инвестиции, а крупные переводы могут занимать недели. Сверить это с текстом закона мы не смогли.
Черногория. Источники сообщают об общем принципе свободы текущих и капитальных операций по Закону о валютных и капитальных операциях с зарубежьем, переводах в евро через банки и регистрации у нотариуса после подтверждения банка. Текст закона мы не проверяли.
Албания и Египет. Актуальные правила вывода выручки из этих стран мы не смогли подтвердить официальным или двумя независимыми источниками и поэтому не описываем их. Спросите местный банк и юриста до покупки.
Как защитить себя
- Храните подтверждение первоначального входящего перевода, справку банка о конвертации и SWIFT-подтверждение покупки всё время владения.
- Оплачивайте объект со своего счёта на своё имя: платежи третьих лиц усложняют вывод.
- До покупки узнайте у будущего банка в стране, какие документы нужны для исходящего перевода выручки.
- Уплатите местный налог на прирост капитала и получите налоговую справку или квитанцию, которую просят нотариус и банк.
- Закладывайте время: уплата налогов, регистрация и проверка банка могут добавить дни или недели.
- Проверьте комиссию и курс конвертации, см. мультивалютные счета и курсы.
- Не дробите крупную сумму на много мелких переводов, чтобы обойти проверки: это само выглядит подозрительно и может быть незаконным.
- Задекларируйте продажу и доход в стране налогового резидентства, см. продажа недвижимости за границей: сроки и подводные камни.
Когда нужен юрист или нотариус
Привлеките независимого местного юриста или налогового консультанта до подписания покупки, когда условия выхода проверить дешевле всего, и ещё раз перед выставлением объекта на продажу. Юрист нужен и если банк блокирует или задерживает перевод, если покупатель предлагает платить через третье лицо или наличными, или если ваша цепочка происхождения денег неполная.
FAQ
Может ли страна законно не выпустить выручку? В некоторых странах есть валютные правила или требуются доказательства уплаты налога и происхождения средств. В перечисленных странах мы не нашли общего запрета, но условия различаются и могут измениться, поэтому уточняйте до покупки.
Нужно ли было самому ввезти деньги, чтобы их вывезти? В некоторых местах, например в Таиланде для кондоминиумов, банк, как сообщается, просит оригинальную форму входящего перевода. Храните все документы о переводах при покупке.
Сколько это занимает? Зависит от банка, суммы и полноты документов. Проверенного стандартного срока у нас нет; закладывайте недели, а не дни.
Спросит ли банк о происхождении средств, если это моя собственная продажа? Да, это нормально. Подготовьте договор продажи, налоговые квитанции и выписку по счёту.
Облагается ли продажа налогом дважды? Возможно, нет, но это зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между страной объекта и страной вашего резидентства. См. статью об соглашениях об избежании двойного налогообложения.
Где почитать про вход денег? См. перевод денег за границу для покупки недвижимости из Польши: принципы в целом применимы и к другим жителям ЕС.
Как мы помогаем
D.H. Realting - трёхъязычная платформа, которая подбирает недвижимость за рубежом и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы можем помочь заранее продумать цепочку движения денег, чтобы выход был таким же гладким, как покупка. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте актуальные требования в банке, у юриста и в налоговом органе.