Недвижимость в Венгрии: гид по покупке для иностранцев

Венгрия предлагает крупный ликвидный рынок Будапешта и курортный сегмент у озера Балатон. Сделку ведёт венгерский юрист, а не нотариус, а покупателям не из ЕС нужно официальное разрешение. Ниже правила, подтверждённые нами на октябрь 2026 года, и пометки о том, что нужно проверить.

Обзор рынка

Индекс Housiko (данные венгерского брокера, июль 2026) показывает медианную цену предложения в Будапеште около 1,34 млн форинтов за кв. м: от примерно 1,96 млн в V районе (самый дорогой) до около 0,85 млн в XXIII районе. У озера Балатон порталы объявлений называли средние цены предложения около 1,27 млн форинтов за кв. м в Шиофоке и около 1,5 млн в Балатонфюреде при более слабом спросе, чем в 2021 году. Это цены предложения из коммерческих источников, а не цены сделок; воспринимайте их как порядок величин.

Кто может покупать

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также компании из этих стран покупают без разрешения. Всем остальным нужно согласие правительственного ведомства (kormányhivatal) комитата или района Будапешта, где находится объект. Сельскохозяйственная и лесная земля закрыта для нерезидентов, поэтому разрешительная процедура относится к жилью, участкам в черте застройки и дачам. См. также правила для граждан ЕС и не из ЕС.

Разрешение в двух словах, по данным юридических фирм и брокеров:

• Юрист подаёт заявление вместе с подписанным договором; договор заключается под условием получения разрешения.
• У ведомства около 45 дней, на практике часто несколько недель; оно запрашивает мнения местных властей, миграционных служб и полиции.
• Административный сбор в одних источниках указан как 50 000 форинтов, в других как 65 000, поэтому актуальную сумму уточните у юриста.
• Отказ возможен, если приобретение противоречит общественному интересу или интересам муниципалитета; его можно обжаловать в суде. Для обычного жилья процедуру описывают как рутинную.

Пошаговый процесс

• Проверьте выписку из земельного реестра (tulajdoni lap): собственник, ипотеки, пометки, сервитуты.
• Наймите независимого венгерского юриста. По закону договор купли-продажи составляет и заверяет адвокат; чаще всего называют гонорар около 1% плюс 27% НДС, нередко с минимумом.
• Подпишите предварительное соглашение с задатком, затем договор купли-продажи. Покупатели не из ЕС добавляют условие о разрешении.
• Оплатите цену через эскроу юриста или проверенный счёт и зарегистрируйте переход права в земельном реестре (от нескольких недель до нескольких месяцев).
• После регистрации дождитесь счёта налоговой на пошлину за приобретение.

Расходы и налоги

• Пошлина за приобретение: 4% цены (2% с части свыше 1 млрд форинтов), платит покупатель после выставления счёта налоговой службой (NAV). Возможные льготы уточняйте у юриста.
• Юрист: около 1% плюс НДС (по данным источников).
• Сбор земельного реестра: небольшая фиксированная сумма, около 10 000 форинтов (по данным источников).
• Агентское вознаграждение: часто платит продавец, но проверьте договор.
• Местные налоги (на здание, на землю) устанавливают муниципалитеты.
• Доход от аренды и прирост капитала облагаются по ставке 15% (по данным источников); налогооблагаемая прибыль, по тем же источникам, снижается на 10% за каждый год владения после пятого. Детали подтвердите у венгерского консультанта; иностранные владельцы платят налог с доходов венгерского источника. Ваша страна проживания может облагать тот же доход, см. налоговое резидентство при переезде.

Чек-лист бюджета — в материале полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.

Аренда и ситуация с Airbnb

Будапешт — самая жёсткая часть рынка для краткосрочной аренды. По сообщениям, в VI районе (Терезварош) краткосрочная аренда запрещена с 1 января 2026 года после того, как Верховный суд в ноябре 2025 года поддержал местное постановление; с января идут проверки и штрафы, другие центральные районы рассматривают ограничения. Также сообщают о национальном мораторий на новые регистрации краткосрочной аренды до конца 2026 года и повышении фиксированных налогов за комнату. Подтвердить эти общенациональные меры по одному официальному тексту мы не смогли, поэтому перед покупкой «под Airbnb» проверьте конкретный район и дом (правила кондоминиума тоже могут запрещать краткосрочную сдачу). Сравните с материалом краткосрочная и долгосрочная аренда. Надёжнее исходить из долгосрочной аренды.

ВНЖ через недвижимость

Вида на жительство за покупку жилья мы не нашли. По изученным источникам, программа Guest Investor исключила вариант с недвижимостью в 2025 году, а в 2026 году её описывали как приостановленную; не стройте планы на ней.

Риски

• Титул и регистрация: переход права в реестре может занимать месяцы; держите деньги на эскроу юриста до регистрации.
• Правила кондоминиума и накопленный ремонт в старых домах Будапешта.
• Балатон: сезонный спрос, слабая ликвидность за пределами лучших мест и проверка разрешений на дачные дома.
• Ипотека для нерезидентов ограничена; см. ипотека для нерезидентов.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

Подготовьте паспорт, заверенную копию для дела о разрешении и, если живёте в ЕС, карту резидента. Договоры составляются на венгерском, поэтому нужны официальный перевод и юрист, который объяснит текст на понятном вам языке; русскоязычные юристы и агенты работают в Будапеште. В процедуре разрешения участвуют проверки государственных органов, а банки проверяют источник средств и санкционные риски; держите документы прозрачными и законными, см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС и ограничения по гражданству. Общий подход описан в обзоре для русскоязычных жителей ЕС.

FAQ

Нужно ли разрешение гражданину не из ЕС? Да, в местном правительственном ведомстве, если у вас нет также гражданства ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии и не действует другое исключение.

Можно ли купить землю для сельского хозяйства? Нет, сельхозземля закрыта для нерезидентов.

Кто платит пошлину 4%? Покупатель после выставления счёта налоговой.

Можно ли сдавать через Airbnb в Будапеште? Зависит от района, дома и общенациональных правил; в VI районе это запрещено. Проверьте до покупки.

Можно ли купить на Балатоне? Да, с той же процедурой разрешения для покупателей не из ЕС.

Даёт ли покупка вид на жительство? Такого пути мы не нашли.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте действующие правила по официальным источникам, например на правительственном портале Венгрии и сайте налоговой службы NAV.