Что можно купить в Венгрии за €80 000–350 000 в 2026 году

На бюджет €80 000-350 000 в Венгрии можно купить очень разные квартиры, и решает один фактор: район Будапешта. Статья носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; объектов в Венгрии у нас нет. Цены ниже: цены предложения по одному индексу объявлений (Housiko, июль 2026, около 395 форинтов за евро), а не цены сделок и не официальная статистика; данных Центрального статистического управления (KSH) за 2026 год мы не нашли.

Короткий ответ

Медианная цена предложения по Будапешту в июле 2026 года: около 1,34 млн форинтов за м², примерно €3 400 (Housiko, 24 215 объявлений). Разброс большой.

• V район (Белварош-Липотварош): около 1,96 млн форинтов, примерно €4 960 за м²
• XII район (Хегьвидек): около 1,83 млн, примерно €4 640
• XI район (Уйбуда): около 1,64 млн, примерно €4 140
• VIII район (Йожефварош): около 1,32 млн, примерно €3 350
• XVIII район (Пештсентлёринц): около 1,03 млн, примерно €2 600
• XXIII район (Шорокшар): около 0,85 млн, примерно €2 140

Внизу диапазона выбор щедрый, вверху скромный. На €80 000 ещё можно купить небольшую квартиру во внешнем кольце, а на €350 000 семейный метраж в престижном центре не получится. Новостройки в Будапеште дороже: 2,03 млн форинтов за м² (Otthon Centrum, I кв. 2026) или 1,85 млн (Duna House/ELTINGA); наборы данных расходятся. В региональных городах новостройки стоили около 1,24-1,3 млн в Дебрецене и 1,18 млн в Сегеде (Otthon Centrum, июль 2026, по пересказу Privatbankar). Надёжной цены вторичного жилья для Дебрецена, Сегеда и Печа мы не нашли и не приводим.

Уровень за уровнем

Метраж это наша собственная оценка (цена за м² x площадь, до расходов на покупку); реальная квартира будет отличаться.

• €80 000-120 000 (около 32-47 млн форинтов). Внешний Будапешт: Пештсентлёринц, Чепель, Пештэржебет, Шорокшар при 0,85-1,04 млн за м² дают примерно 30-55 м². Обычно это панельная или послевоенная квартира, часто на верхнем этаже. Компромисс: 40-60 минут до центра и старые инженерные системы; проверьте историю ремонтов дома и резервный фонд
• €120 000-180 000 (47-71 млн). Кишпешт, Кёбаня, Уйпешт, Ракошпалота при 1,1-1,2 млн за м² дают примерно 40-63 м²: однокомнатная с отдельной спальней или компактная двухкомнатная. Новостройка в Дебрецене или Сегеде по средним ценам даёт около 38-60 м². Компромисс: большая старая квартира или маленькая новая; нижняя граница чаще панельный дом
• €180 000-260 000 (71-103 млн). Зугло, Обуда, Йожефварош при 1,32-1,43 млн за м² дают примерно 50-78 м², полноценную квартиру с двумя спальнями. Ференцварош (1,6 млн) даёт 44-64 м². Компромисс: качество улицы меняется от дома к дому; в довоенных домах бывают общие дворы и старая проводка
• €260 000-350 000 (103-138 млн). Уйбуда (1,64 млн) даёт примерно 63-84 м²; Хегьвидек (1,83 млн) около 56-75 м²; V район около 52-70 м². Компромисс: вы платите за адрес; сравните с соседним районом

Четыре сценария покупателя

• Входной бюджет, €80 000-120 000. Решение: квартира во внешнем районе у метро или пригородной электрички или меньшая, но ближе. Легко упустить: в старых панельных домах у общины может быть кредит на ремонт; запросите у представителя общины долг и план в письменном виде
• Сбалансированный, €120 000-180 000. Решение: вторичка в Кишпеште или Кёбане или новая квартира в Дебрецене. Легко упустить: цена за м² в региональной новостройке выглядит низкой, но арендаторов и покупателей при выходе гораздо меньше, чем в Будапеште
• Для жизни, €180 000-260 000. Решение: довоенная квартира в Йожефвароше или Ференцвароше или более новая в Зугло. Легко упустить: в VI районе посуточная аренда запрещена с 1 января 2026 года, а в VII ограничена, так что квартира, купленная там под Airbnb, может не работать
• Верхний сегмент, €260 000-350 000. Решение: меньшая квартира в V или XII районе или большая в Уйбуде. Легко упустить: премия платится за адрес, и покупателю нужна причина (школа, дорога) кроме престижа

Сколько стоит сама покупка

Для квартиры примерно за €215 000 (середина диапазона) ориентируйтесь на 5-6% сверху, это иллюстративная цифра без комиссии агента.

• Налог на передачу права: 4% от цены до 1 млрд форинтов, платит покупатель после регистрации по уведомлению налоговой службы NAV в течение 15 дней (Housiko и блог юридической фирмы; официальный тариф не открывали). Для иностранцев то же самое. Здесь около €8 600
• Юрист: 0,5-1% по одному источнику, 1-1,5% по другому. Договор купли-продажи обычно заверяет юрист; уточните у своего юриста
• Сбор земельного реестра: около 10 600 форинтов (два источника)
• Сбор за разрешение для граждан не из ЕС: 13 000-65 000 форинтов в зависимости от источника
• Комиссия агента: источниками не подтверждена; уточните, кто её платит по договору с агентом
• Текущие расходы: налоги на недвижимость устанавливает муниципалитет, платежи на содержание дома кондоминиум; диапазоны мы подтвердить не смогли, поэтому запросите у продавца данные за последние двенадцать месяцев. Как собрать расходы первого года, показано в статье total cost of ownership abroad

Кто может покупать

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, включая покупателей из Польши, могут купить квартиру без разрешения. Гражданам не из ЕС нужно разрешение окружного правительственного ведомства (для Будапешта это Правительственное ведомство столицы) до регистрации; источники называют 2-10 недель, подаёт его обычно юрист. Сельскохозяйственную землю иностранцы свободно покупать не могут; если в объект входит участок, проверьте это у венгерского юриста. Покупка квартиры сама по себе не даёт вид на жительство; прежний инвестиционный путь описан в статье Hungary golden visa и требует проверки по действующему закону.

Финансирование: венгерские банки ограничивают кредит 80% стоимости, по одному гиду для покупателей 2026 года, плюс лимиты по доходу. Чётких условий для нерезидентов в MBH или OTP мы не нашли, а базовая ставка центробанка в марте 2026 года, по сообщению, составляла 6,25%. Большинству иностранцев проще финансирование из дома; см. mortgages for non-residents.

Доходность и выход

Global Property Guide дал среднюю валовую доходность по Венгрии 4,69% в I кв. 2026 года, в большинстве районов Будапешта 3,6-4,3%. Запрашиваемая аренда типичной квартиры 49 м² по Housiko 280 000 форинтов в месяц, что при медианной цене даёт около 5% брутто по нашему собственному расчёту, но запрашиваемая аренда лежит у верхней границы. Другой источник ставит чистую доходность на 1-1,5 пункта ниже валовой. Слабое место посуточная аренда: VI район запретил её с 1 января 2026 года, в VII правила ужесточены, а общегородской мораторий на регистрацию, по сообщениям, действует до конца 2026 года. Ликвидность лучше всего в районах Будапешта с хорошим транспортом; форинт колеблется к евро, поэтому сравнивайте аренду и цены в форинтах.

Новостройка или вторичка

Новостройки в Будапеште дороже вторичного жилья (см. выше), а в апреле 2026 года сообщалось, что рынок новых квартир выравнивается. У нового жилья ниже счета за энергию и меньше срочных ремонтов; компромисс это задержки сдачи и финансы застройщика. При покупке на этапе строительства спросите юриста, какие защиты действуют; мы их не проверяли. Риски вторички связаны с домом: общие крыша, лифт, фасад и задолженная община.

Проверка объекта

• Закажите выписку из реестра (tulajdoni lap) и прочитайте части II и III: собственник, узуфрукт, ипотеки, запреты на отчуждение
• Убедитесь, что продавец записан собственником и что ипотека будет погашена при сделке
• Запросите у общины задолженность по платежам, планы работ и кредиты
• Сверьте планировку с реестром и поищите неоформленные пристройки или мансарды
• Попросите энергетический сертификат и счета за двенадцать месяцев
• Выясните, нет ли жильцов или договора аренды
• Для посуточной аренды проверьте правило района и устав дома
• Работайте с независимым юристом; см. notary or lawyer и common scams

Вопросы и ответы

Можно ли купить в Будапеште за €100 000? Да, во внешних районах, около 35-50 м² по нашей оценке. В центральном кольце на эти деньги в лучшем случае студия.

Нужно ли разрешение гражданам Польши? Нет, гражданам ЕС оно для квартиры не нужно; гражданам не из ЕС нужно.

Налог 4% считается с цены договора? Как правило, с цены, хотя налоговая может поставить под сомнение цену, сильно ниже рыночной; обсудите с юристом.

Можно сдавать через Airbnb? Не в VI районе и с трудом в VII; спросите управу района до покупки.

Итог

Внизу этого диапазона Венгрия щедрая, вверху скромная. Важнее всего район и дом, а не заявленная цена. Средние уровни подходят для внешних и средних районов Будапешта; доходность считайте по долгосрочной аренде, а не по посуточной. Дальше помогут материалы Hungary property buying guide, best areas in Hungary, what €100,000 buys abroad и what €200,000 buys abroad.

Что это значит для обычного покупателя:

• Сначала выберите район, потом квартиру
• Закладывайте 5-6% сверху к цене, плюс агент и фиксированные сборы
• Покупателю из Польши или другой страны ЕС разрешение не нужно; гражданину не из ЕС нужно
• Рассчитывайте на долгосрочную аренду около 4-5% брутто, а не на Airbnb
• Просите письменно долги и планы дома

D.H. Realting, независимая компания из Варшавы, может помочь с проверками на стороне покупателя, не зависящими от застройщика или агента.