В каких популярных странах для граждан России и Беларуси или их средств, по сообщениям, действуют ограничения или доп. проверки, что мы смогли и не смогли проверить.
Правила для граждан России и Беларуси отличаются от страны к стране и с 2022 года менялись несколько раз. В статье собрано то, что нам удалось найти по популярным направлениям; отдельно отмечено, что подтверждено, а что лишь сообщается, и где возможно указаны даты. Считайте текст отправной точкой для вопросов местному юристу, а не описанием закона на сегодня. Мы намеренно не утверждаем правило там, где не нашли надёжного источника.
Три вида ограничений
Ограничения для этой аудитории бывают трёх видов, и их не стоит смешивать.
- Правила самой покупки. Запрет или разрешение, привязанное к гражданству. Для квартир это редкость; запрета на покупку квартиры гражданами России или Беларуси ни в одной из перечисленных ниже стран мы не нашли.
- Программы вида на жительство и золотых виз. Здесь сосредоточено большинство ограничений: программы политизированы и быстро меняются. См. золотые визы 2026: что изменилось.
- Банки и платежи. Самое частое практическое препятствие. Банки применяют усиленные проверки, а некоторые отказывают клиентам или переводам. См. банковские проверки граждан России в ЕС.
О санкциях: регламенты Совета 833/2014 и 269/2014 действуют во всех странах ЕС. Как мы понимаем опубликованные ответы Еврокомиссии (FAQ), они не запрещают покупку недвижимости в ЕС, если покупатель не включён в список (и не действует в интересах такого лица). Актуальные тексты на EUR-Lex; имена можно проверить на санкционной карте ЕС.
Направления по порядку
Кипр. По сообщениям, россияне были крупнейшей группой иностранных покупателей жилья в 2025 году (около 51 процента, Cyprus Mail, июль 2026), банки применяют усиленные проверки, а завершение сделок по тому же сообщению занимает от трёх до шести месяцев. Путь к постоянному резидентству через покупку новостройки от 300 000 евро плюс НДС описывали как открытый для покупателей не из ЕС, но условия регулярно пересматриваются, а в 2026 году сообщалось о планах ужесточения. Актуальные правила уточните у кипрского юриста; см. золотая виза Кипра.
Греция. По сообщениям отраслевых источников, с весны 2022 года приём заявлений, выдача и продление разрешений по золотой визе для граждан России и Беларуси приостановлены «до особого уведомления», а члены семьи с другими документами рассматриваются иначе. Подтвердить текущий статус на 2026 год на странице греческого министерства мы не смогли, поэтому спросите греческого юриста. Покупка недвижимости как таковой отличается от вопроса визы; см. золотая виза Греции.
Болгария. Здания и квартиры иностранцы покупать могут; землю граждане не из ЕС лично иметь не могут, и для неё используют болгарскую компанию, судя по прочитанным нами источникам (один агрегатор, на официальной странице повторно не проверено). Это правило для всех граждан не из ЕС, а не только для россиян. Вид на жительство через инвестиции: см. золотая виза Болгарии.
Черногория. Россияне, по сообщениям, крупнейшие иностранные покупатели. Местный блог агентства недвижимости (июль 2026) писал, что визовый режим для России, Беларуси и Турции может начаться 1 октября 2026 года в рамках гармонизации с ЕС, но называл это предложением, а не окончательным решением; из официального источника подтвердить не удалось. Проверьте актуальные правила въезда и проживания на сайте министерства Черногории и у юриста; см. золотая виза Черногории.
Грузия, Турция, ОАЭ и Таиланд. Запрета для граждан России или Беларуси покупать недвижимость в этих четырёх странах мы в ходе исследования не нашли. Это значит «не нашли», а не гарантию отсутствия; действуют общие правила для иностранцев (военные зоны, квоты, минимальные инвестиции для получения ВНЖ). Банки в этих странах и банки, через которые вы платите, могут применять собственные проверки. См. Грузия: ВНЖ через недвижимость, золотая виза Турции и золотая виза Дубая.
Запреты на въезд, визы и лица из списков
Правила въезда для граждан России и Беларуси меняются вместе с политическими решениями, в том числе решениями ЕС о визах. Лицо из санкционного списка сталкивается с заморозкой активов и запретом на въезд, а предоставлять ему средства незаконно. Если у вас есть компания или общий счёт с человеком, который может оказаться в списке, сообщите юристу заранее.
Как проверить до оплаты
- Спросите местного юриста письменно: «Может ли гражданин [страны] на сегодня купить этот объект, открыть счёт и получить вид на жительство?»
- Проверяйте банк в начале, а не в конце. Сделка, которую банк не проведёт, сделкой не является.
- Смотрите официальные источники: министерство внутренних дел или миграции, земельный реестр и центральный банк страны покупки.
- Не полагайтесь на форумы и обещания агентов. См. чек-лист перед покупкой.
- Никогда не используйте номинального или стороннего владельца, чтобы обойти ограничение; см. риски номинального владения.
FAQ
Может ли гражданин России, живущий в ЕС, купить недвижимость на Кипре или в Греции? Как правило, сама покупка открыта, но банки и программы вида на жительство могут применять дополнительные правила. Проверьте актуальный статус.
Меняет ли дело второе гражданство? Оно может изменить, какие программы доступны и как к вам относится банк, но вызывает вопросы о том, когда и зачем оно получено. Открыто сообщайте обо всех гражданствах.
Одинаковы ли ограничения во всех странах ЕС? Нет. Санкции ЕС общие, но приостановки золотых виз, политика банков и правила въезда определяются на национальном уровне или самим банком.
Где найти актуальные правила? На официальных сайтах страны покупки, в EUR-Lex для мер ЕС и у местного юриста.
Будет ли статья обновляться? Мы обновляем статьи, когда подтверждаем изменения, но правила могут меняться быстрее. Всегда смотрите дату источника.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые подтвердят действующие правила для вашего паспорта и статуса проживания. Мы не обещаем виз, одобрений или согласия банка. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; актуальные правила проверяйте. Начните с гида для русскоязычных жителей ЕС.