Что меняется для русскоязычного жителя ЕС с российским, белорусским, украинским или иным гражданством при покупке за рубежом и как подготовиться прозрачно.
Многие жители Польши, Германии, Чехии, стран Балтии и других государств ЕС говорят дома по-русски и хотят купить квартиру или дом за границей. Паспорта у них разные: российский, белорусский, украинский, казахстанский, молдавский или уже гражданство страны ЕС. В этом гиде разбираем, что реально зависит от паспорта и статуса проживания, что подготовить и где искать помощь на родном языке. Это общая информация; правила часто меняются, поэтому каждый пункт нужно проверять для своего случая.
Для кого этот гид
Для тех, кто живёт в стране ЕС и хочет купить недвижимость в другой стране ЕС или за её пределами: для жизни, отдыха или аренды. Сама сделка доступна всем. Различается количество вопросов, которые вам зададут, прежде всего банки, а в некоторых странах и формальные права иностранного покупателя.
Что меняется в зависимости от статуса
Чаще всего встречаются три ситуации.
- Гражданин государства ЕС (например, после натурализации). В большинстве стран ЕС вы покупаете на тех же условиях, что и местные жители. Для сделки важно это гражданство, хотя банк всё равно может спросить о прежнем гражданстве и происхождении средств.
- Постоянный или долгосрочный резидент государства ЕС с российским, белорусским или иным паспортом третьей страны. В стране покупки вас, как правило, считают иностранным покупателем. Часть стран вводит разрешения или ограничения для покупателей из-за пределов ЕС, а в некоторых есть ограничения по отдельным гражданствам. См. покупка недвижимости с российским гражданством: ограничения по странам.
- Временный резидент (работа, учёба, семейное разрешение). Всё то же самое, и дополнительно банк оценивает стабильность вашего проживания и дохода. Короткая история проживания означает больше вопросов о происхождении средств.
Как мы понимаем санкционный режим ЕС (регламенты Совета 833/2014 и 269/2014, только на общем уровне), сами по себе меры не запрещают обычному резиденту покупать недвижимость в ЕС. Самое жёсткое действие связано с замораживанием активов лиц из санкционных списков и с ограничениями по некоторым депозитам и услугам для граждан России и резидентов России, при этом для граждан ЕС и владельцев видов на жительство в государстве-члене предусмотрены исключения. Актуальные сводные тексты читайте на EUR-Lex, а имена проверяйте по санкционной карте ЕС. Это краткое изложение, а не юридическое заключение.
Что подготовить
Подготовка важнее всего остального. Покупателя, который спокойно может подтвердить документами личность и деньги, редко останавливают.
- Паспорта и документы о проживании, с одинаковым написанием имени везде. См. документы из России и СНГ для покупки недвижимости за рубежом.
- Подтверждение происхождения денег: расчётные листы и налоговые декларации, история накоплений, договор продажи жилья или автомобиля, документ о наследстве или дарении. См. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС.
- Подтверждение налогового резидентства в стране проживания.
- Налоговый номер в стране покупки, если он нужен; см. налоговые номера NIE, NIF и codice fiscale.
- Независимый местный юрист, а не тот, кого предложил продавец. См. нотариус или юрист: кто нужен за границей.
Основные практические статьи
- Покупка недвижимости за рубежом из Польши: пошаговый гид; последовательность шагов полезна, даже если вы живёте в другой стране ЕС.
- Перевод денег за рубеж для покупки недвижимости.
- Чек-лист перед покупкой.
- Покупка недвижимости дистанционно и доверенность.
- Налоговое резидентство при переезде.
Поддержка на русском языке
Услуги на русском проще найти там, где есть крупные общины; см. русскоязычные общины и сервисы по странам. На каком бы языке ни шла консультация, договор обычно составлен на местном языке, поэтому нужен заверенный перевод; см. заверенные переводы и присяжные переводчики. Не подписывайте то, чего не понимаете.
FAQ
Мешает ли российский паспорт купить недвижимость в другой стране ЕС? В большинстве стран сам по себе нет. Проверки строже, а в отдельных направлениях действуют дополнительные правила для некоторых гражданств или для программ золотой визы. Проверьте конкретную страну у местного юриста.
Помогает ли вид на жительство в ЕС? Он может влиять на то, как вас видят банки и санкционные правила: часть ограничений касается граждан России и резидентов России и делает исключение для владельцев видов на жительство в ЕС. Обязанность подтверждать происхождение средств он не отменяет.
Можно ли попросить родственника или друга купить недвижимость вместо меня? Нет. Использование третьего лица, чтобы скрыть настоящего собственника, во многих странах незаконно и является серьёзным тревожным признаком для банков. См. риски номинального владения.
Заблокирует ли банк перевод? Хорошо подтверждённый перевод обычно проходит, но ждите вопросов и задержек. Начинайте заранее.
Нужно ли сообщать в налоговую страны проживания? Зарубежную недвижимость и доходы от неё часто нужно декларировать. Уточните у налогового консультанта; см. соглашения об избежании двойного налогообложения.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов в стране покупки. Решение за вами, одобрений мы не обещаем. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; актуальные правила проверяйте у квалифицированного специалиста.