Местное агентство знает свой рынок, но платит ему продавец. Что хорошо делает каждая сторона, где пробелы и как их совместить, не платя дважды.
Многие покупатели начинают одинаково: ищут агентство в понравившейся стране и пишут первому, кто ответил на их языке. Это часто работает, и хороший местный агент нужен. Но у такой схемы есть пробел, который легко не заметить. В статье разобрано, что местное агентство делает хорошо, под что оно не рассчитано и что добавляет независимый консультант. Это общая информация, не юридическая консультация, и она относится к любому консультанту, включая нас.
Что хорошо делает местное агентство
- Знает предложение, улицы и то, какая цена в этом городе реалистична.
- Организует просмотры, ключи, связь с владельцем и ритм местных бумаг.
- Имеет рабочие связи с нотариусами, оценщиками, банками и коммунальными службами.
Это невозможно заменить из другой страны. Если вы покупаете в городе, где ни разу не были, нужен человек на месте.
Чего эта схема не даёт
- Ясности, на чьей стороне агент. Во многих странах агенту платит продавец или застройщик, см. кто платит агенту за рубежом.
- Сравнения. Агентство продаёт свой рынок. Оно не скажет, что за тот же бюджет в другом месте можно купить больше, потому что это не его дело.
- Независимой юридической проверки. Юрист, которого советует агент, может быть хорошим, но покупатель должен иметь возможность выбрать сам, см. юрист по рекомендации агента.
- Проверки, которую вы можете сделать сами. Правила лицензирования сильно различаются, от обязательных реестров до их отсутствия, поэтому мы подготовили руководство по проверке агента по странам.
- Языка, который можно проверить. Общий язык не равен защите, см. русскоязычный агент за рубежом.
Что добавляет независимый консультант
Независимый консультант работает на стороне покупателя. На практике это значит:
- Сначала сформулировать цель (жильё, инвестиция, ВНЖ, арендный доход) и сравнить страны по ней, а не начинать с одного рынка.
- Составить шорт-лист из нескольких агентств или застройщиков, чтобы выбор не формировал один продавец.
- Подобрать покупателю местного юриста и письменно задать агенту вопросы: кто вам платит, сколько, есть ли у вас свои объекты.
- Прочитать договор и условия резервирования до движения денег, см. договоры и формы, которые вас связывают.
- Вести процесс на языке покупателя, когда документы на другом.
D.H. Realting работает в этой роли из Варшавы: независимый многоязычный консультант, не привязанный к одной стране или застройщику, который знакомит с местными юристами, налоговыми консультантами и агентами, предварительно их проверив. Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, консультант находится в вашем регионе и часовом поясе. Это практическое удобство, а не гарантия результата.
Ни один консультант не свободен от интереса
Независимому консультанту тоже кто-то платит. Задайте нам, или любому другому, те же вопросы, что и агенту:
- Кто вам платит, сколько и когда?
- Получаете ли вы что-то от агентства, застройщика, юриста или банка, которых рекомендуете?
- Что именно вы сделаете для меня, а что нет?
- Зафиксировано ли это в письменном договоре?
Прозрачность важнее ярлыка «независимый». Если консультант не отвечает ясно, считайте это ответом.
Как совместить
Выбирать не обязательно. Рабочий порядок такой:
- Определите цель и бюджет и сравните две-три страны.
- Составьте шорт-лист объектов через консультанта и одно-два местных агентства.
- Наймите своего местного юриста до любого задатка, см. почему задаток до проверки титула самая дорогая ошибка.
- Агента используйте для просмотров и торга, консультанта и юриста для проверок.
FAQ
Придётся ли платить дважды? Вы платите консультанту за его работу, как согласовано письменно. То, что агент продавца тоже получает деньги от продавца, от этого не меняется. Попросите полную картину расходов заранее.
Ошибка ли работать только с местным агентством? Не обязательно. Если вы хорошо знаете этот рынок, владеете языком и у вас есть свой юрист, консультант может не понадобиться.