Бронирующий задаток это договор, а не жест вежливости. Во что он может обойтись в Испании, Греции и Турции, какие проверки идут первыми и как сформулировать бронь.
Первые деньги в зарубежной покупке это обычно бронирующий задаток, когда вы видели только фото и цену. Он кажется небольшим и обратимым. В ряде стран это не так: задаток входит в договор, и отказ может стоить вам этих денег. Порядок шагов важнее суммы, и безопасный порядок такой: сначала проверить, потом платить. Это общая информация, а не юридическая консультация; правила ниже кратко изложены по источникам юридических фирм и консультантов по недвижимости и по Гражданскому кодексу Испании в пересказах юристов, поэтому попросите местного юриста подтвердить их для вашего случая.
Задаток это договор, а не «бронь»
Многие покупатели считают задаток одолжением продавцу, которое можно забрать. Это решают закон и текст договора, а они различаются.
- Испания. По статье 1454 Гражданского кодекса задаток при продаже может позволить любой стороне отказаться: покупатель, который отказывается, теряет задаток, а продавец, который отказывается, возвращает его вдвойне (arras penitenciales). Суды трактуют такие условия узко, и точная формулировка важна. Юридический словарь Королевской академии Испании приводит решение Верховного суда 2014 года, по которому задаток неясного типа считается таким задатком с правом отказа. Не предполагайте «возвратность», если в договоре этого нет.
- Греция. После согласования цены стороны обычно подписывают предварительное соглашение (prosymfono) с задатком, который источники называют порядка 10%. Сайты консультантов по недвижимости сообщают, что покупатель, отказавшийся без договорного основания, обычно его теряет, продавец, отказавшийся от сделки, как правило, должен вернуть вдвое больше, а законного срока на раздумье нет. Источники расходятся в том, хранит ли задаток юрист покупателя, поэтому уточняйте.
- Турция. Договор-обещание продажи это предварительный договор, а не переход права. Собственность переходит только с регистрацией в земельном реестре. Один источник называет задаток 5-10% цены и отмечает, что соглашение надёжнее, если оно отмечено в свидетельстве о праве собственности, поэтому спросите юриста, будет ли так.
Суть везде одна: до оплаты вы должны знать, во что обойдётся отказ.
Что нужно проверить в первую очередь
Это задачи вашего независимого юриста, а не агента. См. нотариус или юрист: кто вам нужен и юрист по рекомендации агента.
- Кто продавец. Имя и личность продающего должны совпадать с зарегистрированным владельцем. Если за владельца подписывает представитель, доверенность проверяется у нотариуса, который её выдал.
- Что говорит реестр. В Испании выписка из реестра недвижимости (nota simple) показывает владельца и зарегистрированные обременения. В Греции юрист проверяет кадастр и земельный реестр на ипотеки, аресты, пометки и права третьих лиц, например узуфрукт; некоторые гиды пишут, что проверка охватывает минимум предыдущие 20 лет. В Турции свидетельство о праве собственности (tapu) показывает владельца и ипотечное обременение (ipotek), а имя должно совпадать с документом продавца.
- Долги и обременения, которые следуют за объектом: ипотека, неоплаченные взносы в сообщество собственников и налоги. Подробнее в статье двойные продажи и скрытые долги.
- Разрешения и пригодность для проживания. Здание может быть зарегистрировано и при этом частично незаконно. В Греции техническую законность проверяет инженер, а источники отмечают, что нелегализованные пристройки могут сделать передачу невозможной. В Испании запросите лицензию первого заселения и разрешения на строительство.
- Вправе ли вы вообще покупать. В Турции, например, источники упоминают военное согласование для объектов рядом с закрытыми зонами.
Большинство проверок это запрос документов и несколько дней. Их разбирают чек-лист перед покупкой, чек-лист по вторичке в Испании и чек-лист по вторичке в Турции.
Почему оплата вперёд обходится так дорого
- Договор подписан до того, как известны факты. Если потом обнаружится обременение или нет разрешения, вы оказываетесь в споре в роли стороны, которая могла отказаться.
- Вы теряете рычаг. Продавцу или агенту, у которого ваши деньги, незачем торопить проверки, а самый простой способ выйти вы уже потеряли.
- Мошенничество работает на этом же разрыве. Схема из статьи мошенничество с недвижимостью за рубежом это задаток за объект, который продавцу не принадлежит. Проверка реестра до перевода останавливает её.
- Давление и есть сигнал. «Другой покупатель платит сегодня» это фраза, после которой стоит замедлиться. Настоящий владелец может подождать несколько дней выписку.
Более безопасный порядок
1. Попросите у агента адрес, номер в реестре и имя продавца. Пока ничего не платите. 2. Пусть ваш юрист получит выписку из реестра и подтвердит, что продавец владелец и нет неожиданных обременений. 3. Пусть юрист прочитает договор брони или предварительное соглашение до подписания. 4. Внесите задаток на счёт юриста или нотариуса либо на регулируемый эскроу-счёт, а не частному лицу, предварительно подтвердив реквизиты по телефону. См. валюта и платежи. 5. Поставьте следующие шаги в зависимость от оставшихся проверок и только после этого вносите более крупный задаток.
Что должно быть в брони
- Имена сторон, объект, указанный по номеру в реестре, и цена.
- Срок на проверки и условие, что задаток возвращается полностью, если проверки не пройдены или найдено обременение. Спросите юриста, как это формулируется в данной стране.
- Кто держит деньги и на каком счёте.
- Ничего, что привязывает вас к одному агенту или к юристу, выбранному продавцом. См. договоры и формы, которые вас связывают.
Как мы помогаем
D.H. Realting это независимый консультант из Варшавы. Мы знакомим вас с местными юристами, которых проверили, чтобы проверка титула происходила до первого задатка, а не после.