Италия облагает доход только если вы продаёте в течение пяти лет после покупки. Позже доход не облагается вовсе. Как вариант 26% у нотариуса соотносится с обычным подоходным налогом и что проверить нерезиденту.
У Италии есть простое базовое правило в пользу продавца: доход от недвижимости облагается только если вы продаёте в течение пяти лет после приобретения. Владеете дольше — итальянского налога на прирост капитала нет. Сложности в исключениях, выборе способа и положении нерезидента.
Правило пяти лет
Согласно статье 67 итальянского налогового кодекса, доход облагается налогом, если объект куплен или построен менее пяти лет назад до продажи. Срок отсчитывается с даты приобретения или, для новостройки, с даты, когда она впервые стала пригодной для проживания. Через пять лет доход просто не подлежит декларированию, никакого выбора делать не нужно.
Когда не облагается даже продажа в течение пяти лет
- Основное жильё: доход освобождён, если объект использовался как ваше основное жильё большую часть времени между покупкой и продажей. Нерезиденту обычно очень трудно выполнить это условие, поэтому не считайте, что льгота действует для дачи или второго жилья.
- Унаследованный объект: унаследованное имущество, как правило, вне налога. С подаренным имуществом всё технически сложнее, спросите нотариуса, как течёт срок в вашем случае.
Как считается доход
Налогооблагаемый доход — это цена продажи минус стоимость покупки или строительства, увеличенная на сопутствующие расходы: услуги нотариуса, текущее обслуживание и расходы на снятие обременений (статья 68). Храните документы по первоначальной покупке и по любым работам.
Два способа уплаты
Если продажа попадает в пятилетний срок, вы выбираете способ налогообложения:
- Замещающий налог 26%: вы просите нотариуса применить его при сделке, нотариус удерживает его и перечисляет в налоговую. Он заменяет подоходный налог и региональные и муниципальные надбавки и упрощает процесс.
- Обычный подоходный налог (IRPEF): вы указываете доход в декларации, он облагается по прогрессивным ставкам от 23% до 43% плюс местные надбавки, и можно учесть вычитаемые расходы. Это выгодно, как правило, только при низком совокупном доходе, поэтому до сделки посчитайте оба варианта.
Выбор делается при заключении сделки, поэтому решите заранее вместе с консультантом.
Положение нерезидента
Италия облагает нерезидентов по доходам из итальянских источников, к которым относится прирост от итальянской недвижимости. Нерезиденту при продаже в течение пяти лет обычно называют ставку 26%. Можно ли применить соглашение об избежании двойного налогообложения и как родная страна зачтёт итальянский налог, зависит от того, где вы резидент. Отдельно: с 2023 года нерезиденты облагаются по ставке 26% при продаже долей в компаниях, стоимость которых в основном определяется итальянской недвижимостью, с учётом соглашений, поэтому владение итальянским объектом через иностранную компанию вопрос не снимает.
Работы по бонусным программам
Некоторые источники указывают, что объекты, получившие выгоду от Superbonus или схожих строительных стимулов, могут подпадать под особые правила при перепродаже, включая более длинный период оглядки назад. Это тема для специалиста: если на объекте были работы по стимулирующей программе, спросите нотариуса и налогового консультанта отдельно.
Чек-лист на день сделки
- Точно отсчитайте пять лет от даты сделки (или от даты, когда новостройка стала пригодной для проживания)
- Соберите договор покупки, счета нотариуса и чеки на работы и снятие обременений
- До сделки вместе с консультантом решите между замещающим налогом 26% и IRPEF
- Проверьте, были ли на объекте работы по строительным стимулам
- Спросите консультанта в родной стране, как засчитывается итальянский налог
FAQ
Плачу ли я налог на прирост капитала в Италии, если продаю после пяти лет? Нет, после пяти лет владения доход не облагается. Какая ставка при более ранней продаже? Можно выбрать замещающий налог 26% через нотариуса или обычный IRPEF от 23% до 43% плюс надбавки. Кто платит, нотариус или я? Нотариус удерживает 26% и перечисляет, но налог ваш. Может ли нерезидент получить льготу на основное жильё? Редко, потому что объект должен быть вашим основным жильём большую часть срока. Считается ли унаследованный объект? Как правило, он освобождён, но детали уточните у нотариуса.
Как мы помогаем
Помогаем спланировать сроки продажи и знакомим с итальянскими нотариусами и налоговыми консультантами, которые подтвердят положение для вашего объекта. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация; цифры взяты из открытых источников, а правила, особенно по работам по стимулам, меняются, поэтому подтверждайте их, прежде чем действовать.