Италия облагает покупку у застройщика совсем иначе, чем у частного продавца, а нерезиденты не получают главную льготу. Как соотносятся цифры.
В Италии налоговый режим определяет продавец. Покупаете у застройщика — платите IVA (НДС) плюс фиксированные сборы. Покупаете у частного лица — платите налог на регистрацию, который считается так, что иностранцев это часто удивляет. Разница в расходах может быть большой, поэтому посчитайте оба варианта, прежде чем влюбляться в объект.
Покупка нового жилья у застройщика
Когда продавец — строительная или реставрационная компания, сделка, как правило, облагается IVA вместо пропорционального налога на регистрацию, и вы также платите фиксированные сборы на регистрацию, ипотеку и кадастр. Ставка IVA зависит от покупателя и объекта:
- 4%, если покупка соответствует статусу prima casa (основное жильё)
- 10% для обычного жилья не класса люкс, это и платит большинство нерезидентов
- 22% для категорий люкс A/1, A/8 и A/9
- фиксированные сборы на регистрацию, ипотеку и кадастр примерно по 200 евро каждый, по проверенным источникам
Маршрут через застройщика, как правило, относится к жилью, продаваемому примерно в пределах пяти лет после завершения работ. Более старые объекты, продаваемые компанией, могут подпадать под иные правила, поэтому спросите у нотариуса, какой режим применим.
Покупка вторичного жилья у частного продавца
Стандартный налог на регистрацию — 9% от кадастровой стоимости, а не от согласованной цены, с минимумом 1 000 евро, плюс фиксированные ипотечный и кадастровый сборы примерно по 50 евро. Поскольку кадастровая стоимость часто заметно ниже рыночной, эффективная ставка от реальной цены может быть намного ниже 9%. Ставка prima casa 2% для нерезидентов не даётся автоматически: по источникам, право на неё возможно, только если вы перенесёте регистрацию места жительства в муниципалитет объекта в течение 18 месяцев, и жильё нужно удерживать минимальный срок. Проверьте свой случай у нотариуса.
Прочие расходы в обоих вариантах
- комиссия агентства: обычно около 3% плюс IVA, как правило платит покупатель, если участвует агент
- нотариус: один источник называет около 1–2% от цены
- ежегодный налог IMU: нерезиденты платят его без льготы на основное жильё
- в сумме одно руководство 2026 года оценивает общие расходы примерно в 10–15% сверху цены, это ориентировочный диапазон, а не правило
Защита, которая действует только при покупке на плане
В Италии есть специальный защитный режим для покупателей недостроенного жилья. По законодательному декрету 122/2005 застройщик обязан предоставить банковскую или страховую гарантию (fideiussione) на деньги, которые вы платите до передачи права, а при передаче собственности должен быть выдан десятилетний страховой полис на случай серьёзных конструктивных дефектов. Попросите показать оба документа и спросите, когда будет выдан сертификат пригодности (agibilità). У вторичного жилья такого законного пакета нет, поэтому техническое обследование и проверка соответствия плану и кадастру важнее.
Цена и энергоэффективность
Новое жильё дороже за квадратный метр. Один анализ оценивает среднюю разницу между новым и бывшим в употреблении жильём примерно в 37%, около 1 800 евро за кв. м, причём в Милане намного больше; другой сообщает, что жильё класса A запрашивают примерно в полтора раза дороже самых низких энергетических классов. Это сравнение цен предложения из рыночных исследований, а не гарантия, так что сравнивайте реальные объявления на одной улице.
Как выбирать
- вторичка подходит тому, кто хочет минимальную цену покупки и готов делать ремонт
- новостройка подходит тому, кто ценит низкие эксплуатационные расходы и законные гарантии и принимает IVA
- по вторичке всегда просите энергосертификат (APE) и подтверждение соответствия плану и кадастру
- просчитайте оба налоговых маршрута у нотариуса до подачи предложения
FAQ
Может ли нерезидент получить IVA 4% или ставку регистрации 2%? Только при соблюдении условий prima casa, что для нерезидента обычно означает перенос регистрации в муниципалитет в течение 18 месяцев. Считается ли налог на регистрацию от цены? На вторичке у частного продавца он считается от кадастровой стоимости. Какие гарантии есть при покупке строящегося жилья? Банковская или страховая гарантия на платежи и десятилетний полис на дефекты при передаче. Что такое agibilità? Сертификат, подтверждающий, что здание пригодно для использования.
How we help
D.H. Realting поможет сравнить варианты новостроек и вторички в Италии и подготовить вопросы к застройщику, агенту и нотариусу. Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки, пороги и условия меняются, поэтому подтвердите каждую цифру у итальянского нотариуса или налогового консультанта до принятия решения.