Итальянские банки кредитуют нерезидентов, но обычно лишь на 40–60% стоимости, а без codice fiscale ипотеки (mutuo) нет вовсе. Что запросит банк, сколько это стоит и где сделки застревают.
Италия кредитует иностранных покупателей, но среди стран наших ипотечных гайдов требует один из самых больших взносов, а у документов есть итальянская специфика. Наш общий гайд по ипотеке для нерезидентов описывает основы по разным странам, а этот разбирает именно Италию. Цифры ниже ориентировочные, взяты из консалтинговых и брокерских источников середины 2026 года, а не из тарифов самих банков, и зависят от банка и вашего профиля.
Сколько итальянские банки дают нерезидентам
- Резиденты могут получить до 80% стоимости. Нерезиденты обычно получают меньше: 50–60% — общепринятая цифра для нерезидентов с иностранным доходом, а некоторые источники ставят потолок 40–50%, особенно для покупателей не из ЕС при первой покупке в Италии. Источники расходятся, поэтому просите письменную оценку у конкретного банка.
- Это значит взнос 40–60% цены плюс расходы на покупку.
- Срок обычно 20–30 лет, некоторые банки дают дольше, а заёмщик, как правило, должен быть младше примерно 75–80 лет на дату погашения.
- По сообщениям, с иностранными покупателями работают Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER Banca и Banco BPM. UniCredit описывают как более доступный для нерезидентов из ЕС.
- Банки сопоставляют платёж с доходом. Общепринятый ориентир — треть чистого дохода, но в проверенных нами источниках фиксированного правила нет, поэтому уточните у банка.
Ставки в 2026 году
- Сообщаемые диапазоны середины 2026 года для 20-летней фиксированной ставки: около 3,7–4,7% для нерезидентов против 3,3–4,2% для резидентов с отличным профилем. Это из одного гайда, поэтому воспринимайте как ориентир.
- Переменные ставки привязаны к Euribor плюс спред, для нерезидентов сообщается примерно 1,0–1,8 процентного пункта.
- Всегда просите TAEG, полную стоимость кредита, в письменном виде.
Codice fiscale и документы
Итальянский налоговый код, codice fiscale, — первое, что нужно получить. Правило в гайдах прямолинейное: нет codice fiscale — нет mutuo. Дальше нужно предоставить:
- налоговые декларации вашей страны за последние 2–3 года, при необходимости переведённые и легализованные
- свежие расчётные листки и трудовой договор или отчётность, если вы самозанятый
- выписки по счёту примерно за 6 месяцев, покрывающие взнос и некоторый резерв
- кредитный отчёт, а часто и отчёт о кредитной истории за рубежом
- правоустанавливающий документ продавца, кадастровый план и сертификат энергоэффективности объекта
Оформление, по сообщениям, занимает около 8–16 недель при вторичной покупке и дольше, если возникают сложности с codice fiscale или оценкой.
Сколько платите сверх взноса
- Налог на сам кредит, imposta sostitutiva, по сообщениям, составляет 0,25% от кредита на основное жильё и 2% на второе жильё или инвестицию, что и платит большинство нерезидентов.
- При покупке вторички у частного лица платится налог на регистрацию 9% от кадастровой стоимости, а при покупке у застройщика вместо него платится IVA; см. наш гайд по новостройке и вторичке в Италии.
- Услуги нотариуса, по сообщениям, примерно 1 500–3 500 евро за сделку купли-продажи и 1 000–2 500 евро за ипотечный акт. Комиссия банка за выдачу и оценка — от нескольких сотен до пары тысяч евро.
- Страхование от пожара обязательно, по сообщениям, около 150–400 евро в год; страхование жизни необязательно.
- Один источник оценивает общие расходы нерезидента на закрытие сделки без учёта кредита в 15–20% цены. Воспринимайте это как осторожную верхнюю границу.
- Нерезиденты, по сообщениям, не получают налоговый вычет по процентам по ипотеке, в отличие от итальянских резидентов.
Подводные камни
- Начать работу с банком до получения codice fiscale.
- Рассчитывать на ипотеку «как у резидента» на 80%.
- Оставить иностранные документы без перевода и легализации.
- Забыть, что 2% imposta sostitutiva и 9% налога на регистрацию относятся к неосновному жилью.
- Принять оценку банка за юридическую проверку титула, разрешений и энергокласса.
Что помогает
- Досрочное погашение, по сообщениям, не штрафуется по ипотекам, подписанным после 2007 года, но проверьте свой договор.
- Ипотеку, по сообщениям, можно перенести в другой банк без затрат, если ставки упадут, эта процедура называется surroga.
FAQ
Может ли нерезидент получить ипотеку в Италии? Да, но обычно на 40–60% стоимости и с большим пакетом документов, чем у резидента. Нужен ли codice fiscale? Да, до подписания mutuo. Какой нужен взнос? Закладывайте около 40–60% цены плюс расходы на покупку. Фиксированная или переменная? Предлагают обе, выбор зависит от вашей готовности к риску и срока владения. Можно ли погасить досрочно? По сообщениям, без штрафа по ипотекам, подписанным после 2007 года, но проверьте договор.
Как мы помогаем
Мы связываем покупателей с брокерами и банками, которые кредитуют нерезидентов, и выстраиваем покупку вокруг реалистичного финансирования. Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация: ставки, лимиты LTV и сборы меняются и различаются у разных банков, поэтому до принятия решения уточните актуальные условия у лицензированного брокера и итальянского нотариуса или юриста.