Национальный код CIN теперь обязателен для любого объявления на посуточную аренду в Италии, плюс городские правила во Флоренции, Милане, Венеции и Риме. Что проверить покупателю, прежде чем рассчитывать на доход от Airbnb.
С мая 2026 года регламент ЕС 2024/1028 обязывает платформы бронирования ежемесячно передавать данные по каждому объявлению национальным органам по всему ЕС, включая Италию. Италия уже выстроила собственный национальный слой регистрации ещё до этого, и покупателю, рассчитывающему на доход от посуточной аренды, нужно понимать и национальный код, и городские правила, надстроенные поверх него, — они различаются сильнее, чем ожидают покупатели.
CIN: национальный идентификационный код Италии
Каждый объект, предлагаемый для краткосрочного или туристического проживания в Италии, должен быть зарегистрирован в BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive — национальная база данных средств размещения) и получить код CIN (Codice Identificativo Nazionale). Код должен быть виден у входа в объект и указан в каждом объявлении — на Airbnb, Vrbo или любой другой платформе. Платформы обязаны проверять наличие CIN и могут снять с публикации объект, у которого его нет. Отсутствие или некорректное отображение CIN влечёт штраф от €500 до €5 000.
Регистрация гостей (Alloggiati Web)
Отдельно от CIN хозяева обязаны регистрировать личность каждого гостя через портал Alloggiati Web — в течение 24 часов после заезда при более длительном проживании или в течение 6 часов при проживании менее 24 часов. Идентификация гостя должна происходить лично или через одобренный видеозвонок; полностью автоматизированное заселение без проверки личности не соответствует этому требованию, что важно, если ваш план строится на удалённом самостоятельном управлении арендой.
Оборудование безопасности
Зарегистрированные объекты краткосрочной аренды обязаны иметь:
- детектор угарного газа, соответствующий EN 50291
- детектор горючих газов, соответствующий EN 50194
- огнетушитель не менее 6 кг
Отсутствие оборудования влечёт штраф от €600 до €6 000 за нарушение — реальная статья расходов, если объект переходит к новому владельцу без проверки того, что реально установлено.
Налогообложение
Большинство частных хозяев используют плоский налог cedolare secca: 21% на первый объект краткосрочной аренды, повышаясь до 26% на второй. Владение тремя и более объектами переводит деятельность в статус бизнеса, что влечёт НДС и обычный подоходный налог вместо плоской ставки — значимый порог, который стоит учитывать при планировании небольшого портфеля, а не одного объекта. Помимо этого, города устанавливают собственный туристический налог, обычно взимаемый с человека за ночь — например, в Риме и Милане ставка составляет €3–10. Платформа может собирать его автоматически, но юридическая ответственность за корректность сбора остаётся на хозяине.
Городские правила
Национальная регистрация — это минимум, а не вся картина: несколько крупных городов добавляют собственные правила поверх неё:
- Флоренция жёстко подходит к удалённому заселению в историческом центре, ограничивая неподтверждённые схемы с кей-боксами.
- Милан требует код CIR (региональный код), указываемый вместе с национальным CIN, — один код не заменяет другой.
- Венеция и Рим сочетают высокую туристическую плотность с зональными ограничениями и правилами минимального срока проживания в исторических районах, что может влиять на то, что конкретному зданию реально разрешено делать.
Прежде чем покупать объект с планом под Airbnb-бизнес, проверьте дополнительный слой правил конкретного города — наличие национального CIN само по себе не гарантирует, что в данном здании или районе разрешён задуманный формат аренды.
Частые вопросы
Нужен ли CIN за пределами крупных туристических городов? Да — CIN является национальным требованием для любой краткосрочной/туристической аренды в Италии независимо от города. CIN и CIR в Милане — это одно и то же? Нет — в Милане требуются оба: CIR — дополнительный региональный код поверх национального CIN. Можно ли организовать полностью автоматизированное удалённое заселение? Идентификация гостя должна происходить лично или через одобренный видеозвонок в сроки, установленные Alloggiati Web, — заселение без проверки личности не соответствует этому требованию. Какая реальная налоговая ставка на доход от посуточной аренды? Большинство частных хозяев используют плоский налог cedolare secca — 21% на первый объект, 26% на второй, — но при трёх и более объектах деятельность считается бизнесом с НДС и обычным подоходным налогом.
Как мы помогаем
Проверяем ограничения конкретного города и даже здания — а не только национальное требование CIN — прежде чем вы купите объект с планом под краткосрочную аренду, и связываем с местной поддержкой по регистрации и отчётности по гостям. Только информация, не юридическая или налоговая консультация; муниципальные правила меняются и сильно различаются по городам, уточняйте актуальный статус для вашего объекта.