Что могут иметь иностранцы в Казахстане, условие по ВНЖ для жилья, цены в Алматы и Астане, налоги и банковские проверки, плюс раздел для русскоязычных.
Казахстан — крупнейшая экономика Центральной Азии, а Алматы и Астана — самые активные рынки жилья страны. Для иностранных покупателей правила жёстче, чем в Армении или Грузии: земля сельскохозяйственного назначения для иностранцев закрыта, а казахстанские СМИ и юридические фирмы пишут, что физическому лицу-иностранцу для регистрации жилья на своё имя нужен вид на жительство. Статью закона по второму пункту мы не нашли, поэтому подаём его как сообщаемый и советуем подтвердить у нотариуса до любой оплаты. Цены и правила — на октябрь 2026 года.
Что иностранцы могут и не могут иметь
- Сельскохозяйственная земля. Иностранцы, лица без гражданства и юридические лица с иностранным участием не могут владеть сельхозземлёй или иметь её в пользовании, как резюмирует обзор Morgan Lewis об ограничениях для нерезидентов; по сообщениям СМИ, закон 2021 года усилил запрет. Землю можно арендовать.
- Приграничная зона. Земля в приграничной зоне не может принадлежать иностранцам (тот же обзор Morgan Lewis).
- Прочая земля. Обзоры юридических фирм и СМИ пишут, что иностранцы могут арендовать несельскохозяйственные участки на срок до 49 лет, а вопрос о жилых участках — это тема для юриста, а не для предположений.
- Жильё. Ряд казахстанских изданий (Krisha.kz, New Times и другие) утверждают, что иностранец может стать владельцем квартиры или дома только при наличии вида на жительство и что временной регистрации недостаточно. Статью закона мы подтвердить не смогли, а практика регистрирующих органов может отличаться, поэтому запросите ответ нотариуса в письменном виде. Это самый важный вопрос, который нужно решить до бронирования квартиры.
Мы сознательно не описываем обходные пути. Если у вас только виза или временная регистрация, правильный шаг — спросить у казахстанского юриста, что законно в вашей ситуации.
Резидентство в Казахстане
Пути к ВНЖ в Казахстане через покупку недвижимости мы не нашли. Разрешение обычно связано с работой, семьёй, учёбой или иными установленными законом основаниями, а источники упоминают подтверждение средств. Само наличие разрешения не делает вас налоговым резидентом: действующий в 2026 году Налоговый кодекс Казахстана использует тест центра жизненных интересов, и разрешение — лишь один из элементов. Подробности — в законе и на gov.kz, официальном портале @@www.gov.kz@@. Если вы планируете жить в стране, сначала планируйте разрешение, а затем покупку.
Цены в Алматы и Астане
Официальные и основанные на объявлениях источники рисуют разную картину, и смешивать их не следует.
- Бюро национальной статистики, январь 2026 года (по сообщению zakon.kz): около 690 668 тенге за квадратный метр в Алматы и 671 200 в Астане, рост за год на 19,8% в Алматы и около 15,7% в среднем по стране (571 220 тенге).
- Объявления Krisha.kz, июль 2026 года (по сообщению Finratings.kz): около 786 672 тенге за квадратный метр для вторичных квартир в Алматы, на 2,3% ниже, чем в начале года, после пика около 822 955 в марте, и около 595 610 в Астане, на 4,1% выше, чем в начале года.
Разница объясняется методом: один ряд статистический, а другой — цены предложения в объявлениях, и они расходятся в том, какой город дороже. Поэтому осторожный вывод такой: типичные квартиры в обоих городах стоят примерно 600 000–800 000 тенге за квадратный метр, Алматы в 2026 году остыл, а Астана продолжала дорожать, а ваша квартира может стоить существенно дороже или дешевле. Мы не переводим в доллары, потому что курс меняется. Сравните с другими рынками в материале цены за м2 по странам.
Налоги
- Продажа. По материалам налоговой службы Казахстана, с 1 января 2026 года новый Налоговый кодекс требует двухлетнего срока владения, чтобы не платить налог при продаже жилья, купленного в 2026 году (один год для квартир, купленных в 2025 году), со ставкой 10% на доход до 8500 месячных расчётных показателей и 15% сверх этого; для коммерческой недвижимости срок владения от налога не освобождает. Мы прочли это в пересказах пресс-релизов налоговой службы; перед продажей проверьте действующее правило.
- Аренда. Обзоры сообщают, что нерезиденты платят 10% с доходов из казахстанских источников. Уточните, как декларируется аренда в вашем случае.
- Налог на имущество. Прогрессивный годовой налог начинается с 0,05% для недорогой недвижимости (по сообщениям). Узнайте свою ставку в налоговом органе.
- Ваша страна проживания. Житель ЕС облагается налогом дома на доход из-за границы и может быть обязан его декларировать. Пример — налог на доход от аренды за границей для жителей Польши и доходность аренды по странам.
Для русскоязычных покупателей
- Язык. Русский используется в Казахстане наравне с казахским, и агенты, банки и нотариусы обычно работают на нём. Договоры могут быть двуязычными; храните копию, которую вы понимаете.
- Сообщество. В Алматы и Астане большие русскоязычные сообщества и сервисы. См. русскоязычные сообщества и сервисы по странам.
- Документы. Иностранные документы обычно требуют апостиля или легализации и перевода. См. документы из России и СНГ для покупки недвижимости за границей. Для банков, налогов и сделок с недвижимостью нужен индивидуальный идентификационный номер (ИИН).
- Банки и платежи. Казахстанские банки применяют проверки клиента и источника средств. Платежи, связанные с Россией, могут задерживаться или отклоняться банками и корреспондентами из-за санкционного комплаенса, а ваш банк в ЕС тоже задаст вопросы. Подготовьте документы и пользуйтесь только регулируемыми каналами. См. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС и покупка недвижимости за границей с российским гражданством: ограничения по странам.
Основные риски
- Право на владение: подписать или заплатить, не подтвердив, что вы можете зарегистрировать жильё.
- Качество данных о ценах: цены предложения отличаются от статистических средних и от цен сделок.
- Задержки новостроек и риск застройщика; запросите разрешение и график платежей.
- Валюта: тенге колеблется к доллару и евро.
- Нормы Налогового кодекса 2026 года новые, и толкования могут меняться.
FAQ
Может ли иностранец купить квартиру в Казахстане? По ряду казахстанских источников, физическому лицу для регистрации жилья на своё имя нужен вид на жительство. Подтвердите это у нотариуса до оплаты.
Могут ли иностранцы владеть землёй? Не сельскохозяйственной и не в приграничной зоне. Прочая земля — вопрос к юристу; распространена аренда.
Что дороже — Алматы или Астана? Статистика и объявления расходятся. В январе 2026 года официальные данные показывали Алматы чуть выше Астаны, а июльские объявления — Алматы заметно выше.
Даёт ли покупка вид на жительство? Пути к ВНЖ в Казахстане через недвижимость мы не нашли.
Как облагается продажа? С 2026 года, по материалам налоговой службы, для жилья, купленного в 2026 году, действует двухлетний срок владения, иначе 10% или 15% с дохода. Проверьте до продажи.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Казахстанских объектов у нас сейчас нет, поэтому используйте калькуляторы для расчёта расходов и свяжитесь с нами, чтобы обсудить варианты. Этот текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому актуальные правила уточняйте в органах власти и у своих консультантов.