Будва и Котор через 10 лет: как изменилось побережье

Побережье Черногории между Будвой и Которской бухтой - одно из мест, где десять лет заметны сильнее всего. Будва выросла быстро и плотно, Котор остался городом-памятником под сильным давлением туристов, Черногория вступила в НАТО и продолжила переговоры с ЕС, а новостройки подорожали. В статье собрано, что изменилось по статистическим и энциклопедическим источникам, что нам удалось и не удалось узнать от людей, живущих там десять лет и дольше, и что из этого может взять новосёл. Цифры приведены на октябрь 2026 года.

Как мы это изучали

Мы искали открытые публикации на английском, русском и польском языках: личные рассказы людей, которые указывают, что живут на этом побережье восемь лет и больше. Ни одного подходящего под наш стандарт не нашли. Часть рассказов принадлежала приехавшим в 2022-2023 годах, часть - «цифровым кочевникам» на короткий срок, один текст написала туристка, у которой родственница прожила там много лет. Ближайший кандидат - девять лет жизни в Баре на момент публикации 2017 года - написан консультантом релокационной компании и является в основном инструкцией, поэтому мы его не использовали. Статья опирается на данные. Мы не цитируем, не придумываем и не пересказываем никаких жителей.

Что изменилось за десять лет

• Туристы. Число прибытий туристов в Черногорию, по сообщениям, составило около 1,26 млн в 2010 году, 1,44 млн в 2012-м, 2,65 млн в 2019-м, 2,61 млн в 2023-м, 2,61 млн в 2024-м и 2,73 млн в 2025-м (данные UN Tourism и MONSTAT в пересказе открытых справочников; проверьте на сайте MONSTAT). То есть за пятнадцать лет число прибытий выросло более чем вдвое, но с 2019 года остаётся примерно на одном уровне.
• Население Будвы. В муниципалитете Будва по переписи 2011 года было 19 218 жителей, в 2023-м - 26 667, то есть примерно на 39% больше. Открытые справочники добавляют, что в 2022 году Будва стала центром прибытия украинцев, россиян и турок.
• Население Котора. Муниципалитет Котор пошёл в обратную сторону: с 22 601 в 2011 году до 21 916 в 2023-м. Старый город Котора внесён в Список всемирного наследия ЮНЕСКО с 1979 года (расширения в 2012 и 2015 годах, см. ЮНЕСКО), а в 2019 году его посетили более 250 тысяч туристов, многие на круизных лайнерах.
• Цены на новостройки. MONSTAT сообщает о среднем значении 2 838 евро за м² новых квартир на побережье во втором квартале 2026 года против 2 333 евро во втором квартале 2025-го, то есть примерно на 22% выше. Это средняя по новостройкам, она зависит от набора проданных проектов. См. цены на недвижимость в Черногории и расходы на покупку.
• Европа. Черногория получила статус кандидата в ЕС 17 декабря 2010 года и начала переговоры 29 июня 2012 года. В НАТО вступила в июне 2017 года, евро использует с 2002 года. На октябрь 2026 года, по сообщениям, закрыто 21 из 33 переговорных глав, заявленная цель вступления - 2028 год, и она зависит от политических решений в Черногории и ЕС.
• Автомагистраль. Первый участок автомагистрали Бар - Болярэ длиной 41 км, от Смоковаца возле Подгорицы до Матешево, открыт 13 июля 2022 года; по сообщениям, он обошёлся примерно в 1 млрд долларов США и профинансирован кредитом Эксимбанка Китая. Подготовительные работы на следующем участке начались 26 июня 2026 года на средства ЕБРР и ЕС. Дорога обслуживает Подгорицу и внутренние районы, а не трассу Будва - Котор.
• Застройка. Открытые справочники описывают плотную стихийную застройку Будвы 2000-х (местное название - «будванизация»): сети воды и электричества отставали и, как сказано, с тех пор приведены в порядок, но летние пробки и нехватка парковок остаются.

Что рассказывают давно живущие

Достаточно проверяемых личных рассказов мы не нашли, поэтому не пересказываем ни одного: долгосрочных свидетельств о жизни на этом побережье найдено мало, и мы говорим об этом прямо. Вместо выдуманных голосов - вопросы, которые стоит задать соседу, живущему на этой улице десять лет и дольше:

• Насколько шумно летом и сколько квартир вокруг сдаётся туристам?
• Как с парковкой и сколько занимает дорога до магазина в июле?
• Отключали ли воду или электричество в доме и когда в последний раз?
• Как изменились коммунальные взносы и счета за зимнее отопление?
• Какие месяцы пустые и чувствуется ли жизнь в городе в январе?

Контекст по районам - в материалах где лучше купить недвижимость в Черногории и почему иностранцы выбирают Черногорию.

Что не изменилось или стало тяжелее

• Сезонность. Приезды сосредоточены летом, а открытые справочники описывают хронические летние пробки и дефицит парковок в Будве.
• Доступность. Средняя валовая зарплата в декабре 2024 года, по сообщениям, составляла около 1 210 евро в месяц, а новые квартиры на побережье стоят в среднем 2 838 евро за м². Только для иллюстрации: квартира в 60 м² по такой цене обойдётся примерно в 170 000 евро, то есть почти в двенадцать таких валовых годовых зарплат.
• Долг. Госдолг в 2023 году, по сообщениям, составлял около 66% ВВП - один из более высоких уровней в регионе, и кредит на автомагистраль входит в эту дискуссию.
• Темп перемен в Которе. Старый город охраняется, но муниципалитет не растёт, а давление туристов на наследие остаётся постоянной темой.
• Правила для инвесторов. Налоги и правила аренды в разных источниках различаются и меняются; см. риски инвестиций в Черногории и правила краткосрочной аренды в Черногории.

Что могут взять из этого новички

• Выберите между оживлённым туристическим городом и тихим: Будва и Котор - разный опыт круглый год.
• Приезжайте и в январе, и в августе до покупки: два месяца покажут весь диапазон.
• Не экстраполируйте скачок цен на новостройки 2025-2026 годов: официальная цифра - средняя, чувствительная к набору проектов.
• Проверяйте разрешения на строительство, водоснабжение и парковку в конкретном проекте.
• Не стройте план на вступлении в ЕС: цель 2028 года - политический ориентир, а не срок, на который можно положиться.

FAQ

Подходит ли Будва для жизни круглый год? Зависит от вашего отношения к летним толпам и тихой зиме. Данные показывают, что туристы сосредоточены летом, поэтому до решения поговорите с жителями в январе.

Вырос ли Котор так же, как Будва? Нет. По данным переписей, население Будвы выросло примерно на 39% с 2011 по 2023 год, а в муниципалитете Котор немного сократилось.

Продолжает ли расти число туристов? В 2019 году было около 2,65 млн прибытий, в 2025-м - 2,73 млн: чуть больше, но в целом без роста после удвоения с 2010 года.

Улучшила ли новая автомагистраль жизнь на побережье? Первый участок соединяет Подгорицу с внутренними районами и не заменяет дорогу Будва - Котор. Побережье выигрывает косвенно, если вообще выигрывает.

Скоро ли Черногория вступит в ЕС? Заявленная цель - 2028 год, закрыто, по сообщениям, 21 из 33 глав, а срок зависит от политических решений. Не основывайте покупку на этом. Объекты смотрите в каталоге по Черногории, а поездку планируйте по нашему руководству о поездке на просмотр недвижимости.

Как мы помогаем

D.H. Realting - платформа на русском, польском и английском языках. Мы подбираем недвижимость в Черногории и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила, ставки и цены меняются, поэтому актуальные условия проверяйте перед решением.