Поездка на просмотры недвижимости: как спланировать 3-5 дней

Поездка на просмотры — самая дешёвая страховка, какую можно купить перед тем, как потратить десятки тысяч евро. Если всё сделано хорошо, она заменяет десятки видеозвонков и показывает то, что скрывает объявление: шум, соседей, недостроенную дорогу, расстояние до моря. Если плохо — это трёхдневный торговый тур по графику агента, в конце которого вы подписываете то, чего не понимаете. Гид написан для жителей Польши, которые летят на три–пять дней. Он информационный и не является юридической или инвестиционной консультацией.

До вылета: за две–четыре недели

• Определите цель и бюджет. Дом для отдыха, инвестиция в аренду и жильё для проживания — это разные поиски. Запишите общий бюджет с учётом расходов на покупку; см. бюджет на недвижимость за границей в злотых.
• Выберите один регион, максимум два. Восемь–десять объектов в одном районе дают больше, чем двадцать в четырёх.
• Проверьте рейсы. Прямой рейс экономит день; см. прямые рейсы из Польши в страны покупки. Выбирайте прилёт утром и вылет вечером, чтобы сохранить дни.
• Попросите у агента или платформы шорт-лист с адресами, ценами, площадью, этажом, годом сдачи и ежемесячным взносом на содержание. Сначала сравните их на экране и отсейте слабые до поездки.
• Запланируйте встречу с независимым юристом на середину поездки, до любого резервирования. Заранее спросите, какие документы ему понадобятся.
• Подготовьте свои документы: паспорт или ID, подтверждение адреса, заметку о бюджете и способе оплаты. Не везите крупные суммы наличными. Если хотите сделать ранний шаг, например получить местный налоговый номер или открыть счёт, см. открытие счёта за границей нерезидентом-владельцем.

Реалистичный план на пять дней

• День 1: прилёт, аренда машины или трансфер, прогулка по району самостоятельно, без агента. Зайдите в супермаркет, аптеку, на остановку. Посмотрите, как место ощущается вечером.
• День 2: четыре просмотра в компактном географическом кластере, самый долгий слот — для объекта, который нравится больше всего.
• День 3: ещё четыре просмотра, среди них минимум один не из списка агента, например квартира в доме другого типа. Во второй половине дня — встреча с юристом.
• День 4: вернитесь к двум лучшим. Приезжайте в другое время и в другой день недели. Поговорите с соседом или управляющим домом. Попросите счета на содержание за последние три года.
• День 5: ничего не резервируйте в спешке. Просмотрите записи, запросите письменные предложения и улетайте.

При трёхдневной поездке сожмите дни 2 и 3 и откажитесь от повторных визитов; при поездке больше пяти дней вы обычно добавляете усталость, а не информацию.

Что осматривать

• Право собственности и бумаги — проверить их может только юрист, но вы можете попросить показать документ о праве собственности и разрешение на строительство для новостройки.
• Свет, шум, запахи и сырость. Откройте окна, включите краны, проверьте напор воды, посмотрите, нет ли трещин и пятен на потолках.
• Ориентация и этаж, включая послеобеденное солнце и вид, который могут застроить.
• Дом: лифт, крыша, общие зоны, парковка, кто управляет и сколько в резервном фонде.
• Окрестности вечером, в час пик и, для курортов, в межсезонье. Курорт, оживлённый в августе, в феврале может быть пустым.
• Расстояние до аэропорта, больницы и магазина — по дороге, а не по карте.
• Для строящихся объектов: посетите стройплощадку, сравните с визуализациями и спросите, у кого хранятся деньги покупателя и что их защищает.

Как сравнить восемь–десять объектов

Заведите простую таблицу в телефоне. По каждому объекту запишите цену, площадь, цену за квадратный метр, этаж, год, взнос на содержание, оценку годовых расходов, расстояние до аэропорта, три плюса и три минуса и оценку от 1 до 5 за расположение, состояние и цену. Фотографируйте улицу, а не только квартиру. Ранжируйте в тот же вечер, пока помните. Сравните цену за квадратный метр с опубликованными данными, например в ценах на недвижимость за м² по странам, чтобы увидеть, какие предложения заметно выше среднего по рынку. Калькуляторы помогут проверить расходы и доходность по трём лучшим.

Что спросить у застройщика или продавца

• Кто юридический собственник и можно ли увидеть документ о праве или разрешение?
• Что именно входит в цену: мебель, парковка, кладовая, НДС, налоги?
• Каковы ежемесячные или годовые взносы на содержание и кто их устанавливает?
• Каковы этапы оплаты и что будет при задержке проекта? У кого хранятся деньги?
• Есть ли долги, ипотека или судебные дела по объекту или застройщику?
• Какова полная стоимость покупки и кто платит агенту?
• Можно ли получить договор в письменном виде, на понятном мне языке, за неделю до подписания?

Что подписывать и не подписывать на месте

Не подписывайте ничего, что обязывает вас купить, и не вносите крупный депозит прямо в офисе. Записка о просмотре или необязывающее заявление об интересе допустимы, если в них чётко сказано, что вы ничем не связаны. Договор резервирования может быть разумным, если объект действительно подходит, но только после того, как юрист увидел текст и только при письменном ответе, что будет с депозитом, если проверка не пройдена. Не принимайте готовый договор на языке, которого вы не читаете; закажите перевод, см. заверенные переводы для недвижимости за рубежом. Платите только со своего счёта на счёт, указанный в договоре.

Период охлаждения

Не рассчитывайте на период охлаждения. Как правило, общего права отказаться от покупки вторичного жилья просто потому, что вы передумали, нет, а сроки, которые существуют для резервирования или покупки на этапе строительства, различаются по странам и договорам. В одних договорах есть короткий срок, в других нет. Правило для каждой страны мы не проверяли, поэтому спросите юриста: есть ли установленный законом срок, с какого момента он идёт и что я теряю при отказе?

Сколько стоит поездка

Считайте перелёт, проживание на четыре ночи, аренду машины или трансферы, питание и первичную консультацию юриста. Цифр мы не даём, потому что цены меняются; заранее получите расценки юриста и спросите агента, оплачивает ли он переезды между просмотрами и при каком условии. К бесплатным поездкам относитесь с осторожностью: если поездку оплачивает продажа, давление с подписанием будет реальным.

Если поехать нельзя

Удалённая покупка возможна, с юристом, видеопросмотрами и доверенностью, но риск выше, и всё же стоит увидеть хотя бы улицу лично. См. покупка недвижимости за границей удалённо и удалённое подписание и закрытие сделки за границей.

FAQ

Сколько объектов стоит посмотреть? Восемь–десять в одном–двух районах хватает большинству покупателей; больше редко помогает. Брать ли партнёра? Да, если он будет пользоваться объектом: два мнения замечают больше. Можно ли организовать просмотры самому? Да, но хорошие объекты часто продаёт один агент, а вы можете обратиться и к нескольким. Безопасно ли вносить депозит в поездке? Только после проверки текста резервирования юристом и на счёт, указанный в нём. Нужен ли местный налоговый номер в поездке? Иногда он нужен для покупки, спросите юриста, см. налоговые номера иностранного покупателя.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа (русский, английский, польский): подбираем шорт-лист под ваш бюджет, организуем график просмотров и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст информационный и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте актуальные правила, включая любой период охлаждения, у местного юриста.