Официальная цена нового жилья во втором квартале 2026 года — €2 557 за м², на побережье €2 838. Диапазоны по городам, расходы при покупке и примеры бюджета.
Сколько стоит недвижимость в Черногории? Официальная средняя цена нового жилья во втором квартале 2026 года — €2 557 за м², на побережье €2 838. Реальные цены предложения сильно зависят от города и проекта: от примерно €2 000 за м² до значительно выше €7 000 на самых эксклюзивных адресах. Данные на октябрь 2026 года.
Официальная картина: Монстат
Монстат, национальная статистическая служба, публикует среднюю цену за м² жилья в новостройках, учитывая только квартиры, проданные впервые:
- I квартал 2026: €2 445 по стране; Подгорица €2 395, побережье €2 575, север €1 708
- II квартал 2026: €2 557 по стране; Подгорица €2 510, побережье €2 838, север €2 145
- II квартал 2025: €2 201 по стране; Подгорица €2 108, побережье €2 333, север €1 547
То есть цены на новостройки за год выросли примерно на 16% по стране и примерно на 22% на побережье. Относиться к этому нужно осторожно: сам Монстат отмечает, что среднее зависит от состава проданного жилья в квартале, поэтому несколько крупных проектов способны его сдвинуть. Кроме того, это ряд по новостройкам: он не говорит, сколько стоят квартиры на вторичном рынке, а надёжной официальной цифры по этому разрыву мы не нашли. Сравнивайте любое предложение на вторичке с материалом новостройка или вторичка в Черногории.
Цена за м² по городам (цены предложения)
Это диапазоны агентств и объявлений, а не официальная статистика, и они быстро меняются:
- Будва: от примерно €2 100–2 300 за м² на ранней стадии строительства и около €3 200–3 800 в современных готовых комплексах
- Тиват: около €3 000–7 000 и выше, самые дорогие — Porto Montenegro и Luštica Bay; новые комплексы в Сельяново около €3 800–5 000
- Бар: около €2 200–3 500
- Герцег-Нови: около €2 400–4 800, виллы и семейные квартиры — в верхней части
- Подгорица: цены предложения в среднем около €2 324, в зависимости от района примерно €1 600–2 800
Премиальные прибрежные адреса оцениваются примерно от €3 500 до €9 000 за м², а самый верх Porto Montenegro — выше €12 000. Квартира 60 м² тогда стоит очень приблизительно: Подгорица около €150 000 по официальной средней новостроек, Бар €130 000–210 000, Будва в современном комплексе €190 000–230 000. Где искать по образу жизни и бюджету — см. лучшие районы для покупки в Черногории.
Сколько на самом деле стоит покупка
Сверх цены покупатель платит:
- Налог на переход права при покупке на вторичке. Большинство актуальных источников агентств описывают прогрессивную шкалу, действующую с 1 января 2024 года: 3% до €150 000, затем €4 500 плюс 5% суммы свыше €150 000 до €500 000, затем €22 000 плюс 6% свыше. Часть источников по-прежнему называет плоские 3%. Однозначно решить это по первоисточнику мы не можем, поэтому спросите у юриста, что применяется к вашему договору. Та же оговорка есть в нашем разборе ВНЖ через недвижимость.
- НДС вместо налога на переход при первой продаже от плательщика НДС-застройщика. По имеющимся сведениям, цена называется с включённым НДС 21%, а налог на переход сверху не платится.
- Нотариус: агентства называют около €350–1 000 плюс НДС 21%; обычно платит покупатель, вместе с присяжным переводчиком, если вы не владеете языком.
- Юрист и, если вы им пользуетесь, агент. По данным агентств, нотариус, перевод, юридические услуги и агентство вместе составляют примерно 2–4% цены сверх налога.
Закладывайте, что покупка обойдётся примерно на 5–8% дороже цены на вторичке, и меньше — на новостройке напрямую от застройщика.
Ежегодные расходы владельца
Владельцы платят ежегодный муниципальный налог на недвижимость. Источники называют разные диапазоны, примерно от 0,1% до 1% оценочной стоимости; ставку и оценку определяет каждая община, а в туристических зонах, таких как Будва и Котор, по сообщениям, она выше. Налог обычно платят двумя взносами. Добавьте взносы на содержание дома и коммунальные платежи. У дохода от аренды свой налог — см. статью о доходности недвижимости в Черногории.
Примеры бюджета
Это наш расчёт по приведённым цифрам, а не предложения.
- Квартира на вторичке за €120 000: налог на переход €3 600 (3%) и прочие расходы около €2 400–4 800, итого €6 000–8 400 сверх цены.
- Квартира на вторичке за €250 000: по прогрессивной шкале налог €9 500 (€4 500 плюс 5% от €100 000); при плоских 3% было бы €7 500. С прочими расходами около €5 000–10 000 надбавка составит примерно €12 500–19 500 в зависимости от применимого правила.
- Новая квартира за €200 000 от застройщика-плательщика НДС: налога на переход нет, сверху юридические и нотариальные расходы, а НДС уже внутри цены.
Частые вопросы
Какова средняя цена за м² в Черногории? Официальная средняя по новостройкам во II квартале 2026 года — €2 557; на побережье выше (€2 838), на севере ниже.
Цены ещё растут? Среднее Монстата по новостройкам выросло год к году до II квартала 2026, но ряд волатилен и не является прогнозом. О стороне предложения см. нашу новость о разрешениях на строительство в Черногории.
Где на побережье дешевле всего? Бар и проекты на ранней стадии в Будве начинаются ниже всего в просмотренных нами объявлениях; Тиват и Герцег-Нови дороже в верхнем сегменте.
Платит ли иностранец больше? Отдельной цены для иностранцев мы не нашли. Правила владения и резидентства разобраны в материале ВНЖ через недвижимость.
Как мы помогаем
Мы подбираем под бюджет город и проект в Черногории, проверяем, из чего складывается цена (налог или НДС, нотариус, сборы), и координируем юриста и нотариуса для сделки. Если нужен кредит, см. ипотеку для иностранцев в Черногории.
Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются; цены и налоговые правила уточняйте на месте до покупки.