Валовая доходность — около 4–5%, а после расходов и налогов реалистичная чистая обычно 3–4%. Разбор по городам: Будва, Тиват, Бар, Герцег-Нови и Подгорица, с примером расчёта.
Если вы ищете инвестиционную недвижимость в Черногории, честный вывод такой: арендой квартира приносит примерно 4–5% валовых и 3–4% после расходов и налогов. Для приморского рынка это достойный результат, но не двузначные цифры из рекламных буклетов. Данные ниже актуальны на октябрь 2026 года, они ориентировочные и не являются обещанием.
Что говорят цифры: валовая доходность по городам
Global Property Guide, который сравнивает цены предложения и арендные ставки, оценивает среднюю валовую доходность по Черногории в 4,84% во втором квартале 2026 года. По городам:
- Подгорица: в среднем около 5,15%, от примерно 5,6% для студий до 4,6% для трёхкомнатных квартир
- Будва: около 5,01%, от примерно 5,7% для студий до 4,4% для трёхкомнатных
- Тиват: около 4,36%
Здесь два наблюдения. Маленькие объекты приносят больше больших, потому что аренда растёт медленнее цены. А самая высокая доходность не там, где самые дорогие адреса: премиальный Тиват, включая Porto Montenegro, оценивается за образ жизни и рост стоимости, поэтому отношение аренды к цене там ниже. Надёжных независимых цифр по Котору, Бару и Герцег-Нови мы не нашли. Некоторые местные агентства называют около 3,9% для Герцег-Нови и 6–7% для Бара, другие обещают чистые 5–8%; считайте это заявлениями продавцов, пока не увидите реальные договоры аренды и отчётность.
Валовая — не чистая: что съедает доходность
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену. До владельца она доходит уменьшенной на:
- простои и длину сезона
- управление: агентства обычно называют около 20% от аренды, если вы не управляете сами
- взносы на содержание дома, коммунальные платежи и ремонт
- ежегодный муниципальный налог на недвижимость: по разным источникам примерно от 0,1% до 1% оценочной стоимости, в зависимости от общины
- подоходный налог с аренды: по данным источников 15% для физлиц, включая нерезидентов, со стандартными вычетами, зависящими от вида аренды; текущее правило уточняйте у черногорского бухгалтера, источники расходятся
- туристический сбор и регистрацию гостей при краткосрочной аренде, см. наш разбор правил краткосрочной аренды в Черногории
Global Property Guide отмечает, что чистая доходность обычно на 1,5–2 процентного пункта ниже валовой. Это совпадает с нашим практическим правилом: квартира с 5% валовых для большинства владельцев даёт 3–3,5% чистых.
Пример расчёта
Это иллюстрация на наших допущениях, а не рыночные данные. Возьмём квартиру в Будве за €150 000 с валовой доходностью 5%, то есть €7 500 аренды в год. Вычтем управление агентством 20% (€1 500), взносы на содержание и коммунальные около €600 (наше допущение), налог на недвижимость около €450 и подоходный налог 15% с аренды после стандартного вычета 30% (около €790). Остаётся примерно €4 160, то есть около 2,8% от цены — до простоев сверх тех, что уже заложены в ставке аренды, и до разовых расходов на покупку, о которых мы пишем в статье про цены на недвижимость и расходы при покупке в Черногории. При самостоятельном управлении результат приближается к 3,5%. Ни одна из цифр не является прогнозом.
Сезонность: короткое лето или круглый год?
Побережье — летний рынок. Airbtics, который оценивает доходность Airbnb по объявлениям, приводит за 2025 год среднюю загрузку 56% по Черногории и среднюю годовую выручку €16 141 на объект. Для Котора и Тивата: загрузка 62%, средняя цена за ночь €92 и около €21 000 выручки; Будва — 58%, €81 и около €17 500; Бар — 50%, €58 и около €10 800. Это платформенные оценки выручки до всех перечисленных расходов, а средние значения скрывают очень неровный год: сильные июль и август, слабая зима.
Те же данные показывают рост предложения объявлений примерно на 37% за год при росте выручки около 16%. Главный риск краткосрочного дохода — увеличение числа конкурирующих объектов.
Подгорица устроена иначе. Это столица с круглогодичным спросом со стороны жителей, студентов и сотрудников компаний и посольств, поэтому долгосрочная аренда стабильнее и менее сезонна, хотя и реже приятно удивляет.
Краткосрочная и долгосрочная аренда
Агентства рекламируют краткосрочную доходность до 15%; это лучший случай при полном управлении, хорошей локации и удачном годе. Более трезвый взгляд: краткосрочная аренда может приносить больше долгосрочной по валовому доходу, но после 20% и более на управление и долгого низкого сезона чистый результат часто возвращается к тем же 3–5%, что и при долгосрочной, только с большими хлопотами. Долгосрочная аренда даёт более низкий, но предсказуемый доход и требует меньше присутствия на месте. Что бы вы ни выбрали, сначала проверьте лицензию и шаги регистрации.
Перепродажа новостроек: откуда на деле пришла прибыль
Значительная часть недавней прибыли пришла от роста цен, а не от аренды. Монстат, национальная статистическая служба, сообщает о средней цене жилья в новостройках прибрежного региона €2 838 за м² во втором квартале 2026 года против €2 333 годом ранее. Ряд нестабилен и зависит от того, что именно продавалось в периоде, поэтому его нельзя читать как прогноз. Покупка на этапе строительства ради перепродажи — ставка на сдачу объекта, на растущий рынок и на то, что покупатель найдётся к моменту выхода; здесь есть строительные и юридические риски, см. новостройка или вторичка в Черногории и обзор инвестиционных рисков.
Частые вопросы
Какая доходность реалистична для квартиры в Черногории? Около 4–5% валовых и 3–4% чистых при долгосрочной аренде; краткосрочная в удачный сезон и в хорошем месте может дать больше, но с большими расходами и риском.
В каком городе доходность лучше? По цифрам, которые мы смогли проверить, Подгорица и Будва немного опережают Тиват, а маленькие объекты выигрывают у больших. Разница небольшая и меняется с ценами каждый квартал.
Облагается ли аренда нерезидентов налогом? Да, доход от недвижимости в Черногории облагается в Черногории, по данным источников по ставке 15%. Возможна и обязанность отчитаться в своей стране; проверьте соглашение об избежании двойного налогообложения.
Можно ли получить ВНЖ, купив квартиру для сдачи? Возможно, если объект соответствует условиям, см. ВНЖ через недвижимость в Черногории.
Как мы помогаем
Мы подбираем квартиры в Черногории под вашу цель, считаем чистые цифры (а не буклетные), включая управление, налоги и простои, и подключаем местных юристов и налоговых консультантов для покупки и организации аренды.
Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются; правила и цены уточняйте на месте до покупки.