Миф: нельзя купить за границей, не приезжая - что верно

Почти каждый, кто задумывается о покупке недвижимости за границей, слышит один и тот же совет: не покупайте того, чего не видели своими глазами. Звучит разумно, и отчасти это верно. Но как правовая норма это утверждение неверно. В странах, которые мы разбираем, никакой закон не обязывает покупателя осмотреть объект до подписания, и многие сделки проходят дистанционно. Полезнее другой вопрос: что именно проверяет осмотр, чего он не проверяет и чем закрыть то, что вам нужно.

Миф

Миф утверждает, что дистанционная покупка безрассудна по определению, что не побывавшего в квартире покупателя обязательно обманут и что поездка на осмотр это юридически или практически обязательный шаг. У этого мнения есть понятные причины. Фотографии приукрашивают, объявления бывают поддельными, а истории о людях, заплативших за несуществующий объект, реальны (см. самые частые мошеннические схемы с недвижимостью за границей). Поездка кажется единственным шагом, который нельзя подделать.

Что верно на самом деле

Осмотр проверяет то, что можно увидеть и почувствовать: свет, шум, запах сырости, улицу, соседей, расстояние до моря или метро, реальные размеры комнат. Он не проверяет собственника, ипотеки и обременения, внесённые в реестр, разрешения на строительство, долги по коммунальным платежам и взносам, личность продавца и лицензию застройщика. Человек, который двадцать минут стоит в квартире, ничего не узнаёт об этом. Всё это проверяется по документам, в реестре и с помощью юриста, и всё это можно сделать, не выходя из дома.

Поэтому дистанционный покупатель может полностью проверить юридическую сторону и в значительной мере физическую. Чего он получить не может, это личного ощущения места и способности заметить то, что никто не догадался сфотографировать. Этот пробел реален, но его можно сузить способами ниже.

Откуда миф и в чём он отчасти прав

Зерно истины в том, что физическая сторона важна, а расстояние лишает вас собственных глаз. Ближе всего к правде миф в трёх ситуациях.

• Вы собираетесь там жить. Дом, которым вы будете пользоваться каждый день, это решение об образе жизни, и оценить улицу и район по экрану трудно.
• Цена зависит от деталей расположения, которые скрывает объявление: этаж и вид, дорога или бар рядом, трассы самолётов, стройка по соседству.
• Сделка крупная или сложная: проект с ремонтом, дом с участком, старое здание или участок, где важны границы.

В таких случаях честный ответ: поездка, или хотя бы визит доверенного человека, стоит затрат. Для типовой новой квартиры под аренду или вторичной квартиры в городе, где её может осмотреть независимый специалист, поездка это выбор, а не требование.

Примеры по странам

Испания, Португалия и Кипр. На этих рынках право собственности проверяют по земельному или имущественному реестру, и местный юрист обычно получает выписку, где видны владелец, ипотеки и обременения. Мы описываем это как типичную практику, а не как официальную процедуру: уточните у юриста, какой именно документ применяется в вашем регионе. См. кто нужен за границей: нотариус или юрист.

Греция. Покупатели обычно полагаются на юриста, который проверяет право собственности в земельном реестре и юридический статус здания до подписания. Физическое состояние это отдельный вопрос, для него нужен независимый технический осмотр, потому что выписка из реестра ничего не скажет о протекающей крыше.

Дубай и другие рынки строящегося жилья. Когда здания ещё нет, осмотр показывает офис продаж и шоу-рум. Защищают вас регистрация застройщика, эскроу-счёт проекта и договор, см. проверка застройщика и эскроу в Дубае. Поездка на площадку добавляет немного по сравнению с этими проверками.

Таиланд. Кондоминиум или виллу на условиях аренды может дистанционно осмотреть независимый инженер, а право собственности или договор аренды проверяет независимый юрист; см. проверка недвижимости в Таиланде и чек-лист от мошенничества.

Грузия и Турция. Обе страны популярны у покупателей, работающих дистанционно. Логика та же: проверить право собственности в публичном реестре через юриста и осмотреть здание силами человека, не связанного с продавцом. Точное название выписки в каждом реестре мы не проверяли, поэтому попросите местного юриста назвать документ письменно.

Как действовать безопасно

• Наймите собственного юриста, не продавца и не агента, и пусть он проверит право собственности, обременения, разрешения и коммунальные долги до внесения любого задатка.
• Запросите выписку из реестра и сверьте имя владельца с документом продавца и договором.
• Закажите независимому инспектору, оценщику или инженеру осмотр объекта с письменным отчётом и фотографиями с датой. Оплачивайте его сами.
• Просите видеообход в прямом эфире, а не запись. Маршрут выбираете вы: крыша, электрощит, балкон, лестница, улица вечером.
• Изучите расположение по картам и уличным панорамам и спросите знакомого на месте или управляющего домом о шуме, соседях и недавних ремонтах.
• Для строящегося жилья проверьте застройщика, разрешение и эскроу-счёт, см. как проверить застройщика за границей.
• Платите только на счёт, указанный в договоре, и только после того, как его изучил ваш юрист.
• Пройдите чек-лист перед покупкой до подписания.
• Если решите ехать, планируйте поездку вокруг встреч с юристом, банком и инспектором, см. как спланировать поездку за недвижимостью.

FAQ

Законно ли купить недвижимость за границей, не осмотрев её? В рассмотренных нами странах мы не нашли нормы, обязывающей покупателя сначала осмотреть объект. Закон требует оформления сделки, регистрации и идентификации сторон, и часто это можно сделать через представителя. Для своей страны уточните это у местного юриста.

Может ли видеозвонок заменить осмотр? Частично, если камеру направляете вы, а видео идёт в прямом эфире. Он не заменяет проверку права собственности, технический осмотр и реальное ощущение района.

Когда поездка всё же оправдана? Когда вы будете там жить, когда цена зависит от деталей расположения, когда покупка крупная или здание старое и требует ремонта. Поездка, совмещённая со встречей с юристом и визитом в банк, к тому же экономит время потом.

Какая проверка самая важная? Собственник и обременения, подтверждённые вашим юристом по реестру. Это же единственное, чего осмотр сделать не может.

Может ли агент показать объект вместо меня? Агент может показать объект, но получает деньги по завершении сделки и не является независимым. В важных вопросах привлекайте инспектора и юриста, которые работают на вас.

Как мы помогаем

D.H. Realting это трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе для покупателей, которые не могут приехать. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и практика различаются по странам и меняются, поэтому актуальное положение проверяйте у местного юриста. См. также все страны и покупка недвижимости за рубежом дистанционно.