Недвижимость в Нидерландах для иностранцев: гайд 2026

В Нидерландах нет ограничений по гражданству или месту жительства при покупке жилья. Трудности связаны не с законом, а с рынком: конкурентные торги, ипотечная система, рассчитанная на жителей страны, и правила аренды, резко изменившиеся в 2024 и 2026 годах. В материале — рынок, этапы сделки, расходы и правила сдачи в аренду по состоянию на октябрь 2026 года.

Рынок в цифрах

По данным Центрального статистического бюро (CBS), цены на вторичное жильё в августе 2026 года были на 3,3% выше, чем год назад, после роста на 3,9% в июле; средняя цена сделки составила около 503 500 евро — второй месяц подряд выше 500 000 евро. За месяц продано около 18 900 объектов, почти на 3% меньше, чем годом ранее. Годовой рост почти непрерывно замедляется с конца 2024 года, но уровень цен остаётся высоким. Подробности — в новости рост цен на жильё в Нидерландах замедлился до 3,3% в августе 2026. Цены сильно различаются между Амстердамом, Утрехтом и Роттердамом и небольшими городами; проверенных актуальных цифр по городам мы не нашли, поэтому просите агента показать недавние сделки по конкретной улице. Официальные данные — на сайте CBS.

Кто может покупать

Любой человек — резидент или нерезидент, гражданин ЕС или нет. Разрешение и вид на жительство не требуются. Различия касаются финансирования: большинство нидерландских кредиторов ожидают нидерландский доход и регистрацию, поэтому нерезидент обычно покупает за собственные средства или с кредитом, оформленным в стране проживания (см. ипотека для нерезидентов и недвижимость в ЕС и вне ЕС). Покупка жилья не даёт вида на жительство: это отдельная процедура в иммиграционной службе (IND).

Как проходит сделка

• Поиск и просмотры: агент (makelaar) представляет продавца; вы можете нанять собственного агента покупателя (aankoopmakelaar).
• Торги: популярные объекты в крупных городах часто уходят выше запрашиваемой цены, иногда после нескольких раундов. Определите потолок до торгов и не превышайте его.
• Договор купли-продажи: после принятия предложения подписывается koopovereenkomst. Условие о получении финансирования (ontbindende voorwaarde) обычно для покупателей с ипотекой; покупатели за наличные нередко от него отказываются, поэтому проверьте, от чего вы отказываетесь.
• Срок на размышление: для потребителя, покупающего жильё, предусмотрено три дня на отказ от договора после получения подписанного экземпляра — без объяснения причин.
• Задаток: обычно 10% цены на счёт нотариуса либо банковская гарантия, примерно в течение трёх недель.
• Нотариус: нотариуса выбирает покупатель; он готовит акт передачи, проверяет данные Кадастра (Kadaster) и проводит проверки по борьбе с отмыванием денег, которых требует закон.
• Передача: вы подписываете акт у нотариуса, оплачиваете остаток и налоги, нотариус регистрирует сделку в Кадастре. После этого вам передают ключи.

Удалённое подписание и доверенность возможны через нотариуса, но только с юристом, которого вы выбрали и проверили; см. покупка недвижимости за границей удалённо и нотариус или юрист.

Расходы и налоги при покупке

• Налог на передачу (overdrachtsbelasting) в 2026 году: 2% для жилья, в котором покупатель будет жить как в основном; 8% для остального жилья, включая инвестиционное, дачи и жильё для детей (с 1 января 2026 года снижен с 10,4%); 10,4% для прочей недвижимости. Применяется ставка на дату передачи у нотариуса.
• Льгота для молодых покупателей: покупатели в возрасте от 18 до 35 лет, которые будут жить в доме, могут быть освобождены от налога при рыночной стоимости до 555 000 евро в 2026 году; при превышении лимита льгота не действует вообще.
• Нотариус и Кадастр: один справочный сайт называет примерно 1000–2500 евро нотариусу и 100–200 евро Кадастру; запрашивайте письменную смету.
• Оценка, техническая экспертиза, агент покупателя и ипотечный консультант добавляют расходы; ориентир для планирования — 2–5% сверх налога, но в вашем случае может быть иначе.
• NHG: лимит Национальной ипотечной гарантии в 2026 году — 470 000 евро (около 498 200 с мерами по энергосбережению), взнос 0,4% от ипотеки. Действует только для жилья, в котором вы живёте и которое куплено с ипотекой.

Правила и льготы разъясняет налоговая служба Нидерландов; условие о проживании и срок его выполнения подтвердите у нотариуса, прежде чем рассчитывать на ставку 2%.

Налоги в период владения

• Муниципальный налог (OZB) и сборы водного управления рассчитываются от оценочной стоимости WOZ.
• Нерезидент, владеющий жильём в Нидерландах, как правило, облагается налогом в Нидерландах по системе, исходящей из условной доходности чистой стоимости (так называемый Box 3), а не по фактической арендной плате; ставки и расчёт неоднократно менялись — уточняйте у нидерландского налогового консультанта.
• Страна вашего проживания тоже может облагать нидерландскую недвижимость или доход от неё; см. соглашения об избежании двойного налогообложения и налог на арендный доход за рубежом.

Сдача в аренду: правила изменились

С 1 июля 2024 года закон о доступной аренде (Wet betaalbare huur) распространил регулируемые предельные ставки на средний сегмент. Для новых договоров с 1 января 2026 года жильё с 144–186 баллами по системе оценки жилья и арендной платой примерно от 933 до 1228 евро в месяц относится к регулируемой средней аренде; выше 186 баллов или примерно 1228 евро действует свободный сектор. Решает система баллов, а не рынок. См. официальные пределы арендной платы.

Некоторые города ограничивают инвесторов. В Амстердаме действует обязанность проживать самому в жилье подешевле (по сообщениям, оценочная стоимость WOZ до 512 000 евро и запрет сдавать первые четыре года), аналогичные правила есть или планируются в других городах. До покупки жилья для сдачи проверьте муниципальные правила. Доходность из-за этого ниже; см. арендная доходность в Европе.

Эрфпахт, объединение собственников и другие риски

• Эрфпахт: в ряде районов, в частности в Амстердаме, земля принадлежит муниципалитету, а вы владеете правом долгосрочной аренды. До торгов запросите условия, размер ежегодного платежа (canon), срок окончания и варианты перехода на вечный эрфпахт или выкупа.
• Объединение собственников (VvE): для квартиры запросите протоколы, годовую отчётность, план ремонтов, резервный фонд и ежемесячный взнос.
• Состояние: у старых домов бывают проблемы с фундаментом и сыростью; закажите техническую экспертизу. Проверьте энергетический класс.
• Переплата в торгах и отказ от условия о финансировании без наличия средств.
• Мошенничество при удалённой покупке и поддельные объявления; см. мошенничество с недвижимостью за рубежом.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

Многие наши читатели живут в Польше, Германии, странах Балтии и других странах ЕС и имеют российские, белорусские, украинские, казахстанские паспорта или паспорта ЕС. Подготовьте паспорт, подтверждение адреса и документально подтверждённый источник средств: нотариусы и банки Нидерландов применяют правила противодействия отмыванию денег и спросят, откуда деньги. Владельцам некоторых паспортов, особенно российских и белорусских, стоит ожидать больше вопросов в банках; не пытайтесь их обойти: переводите деньги прозрачно, со своего счёта на своё имя, в согласии с налоговыми декларациями, и не используйте третьих лиц для перевода средств (см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС). Иностранные документы могут потребовать апостиля и присяжного перевода (документы из России и СНГ). В крупных городах Нидерландов есть русскоязычные юристы, агенты и сообщества, но конкретные имена мы здесь не рекомендуем; см. русскоязычные сообщества и сервисы по странам.

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость в Нидерландах? Да, и резидент, и нерезидент, без разрешения. Даёт ли покупка вид на жительство? Нет, это отдельная процедура. Каков налог на передачу? В 2026 году: 2% для собственного основного жилья, 8% для инвестиционного и второго жилья, 10,4% для прочей недвижимости. Можно ли отказаться после подписания? Предусмотрено три дня на размышление для потребителя, покупающего жильё; после этого задаток можно потерять. Может ли нерезидент получить ипотеку в Нидерландах? По сообщениям, это трудно; многие покупают за собственные средства. Эрфпахт — это проблема? Не обязательно, но до торгов нужно прочитать условия и узнать размер платежа.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов в Нидерландах. Результатов мы не обещаем. Смотрите актуальные объекты в Нидерландах и считайте цифры в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; актуальные правила для вашей ситуации проверяйте у квалифицированного специалиста.