Как купить квартиру в Омане иностранцу: зоны ITC, ВНЖ, расходы и риски

Оман — один из немногих рынков Персидского залива, где иностранец может купить квартиру без местного партнёра, но только в узком наборе мест. Правила просто сформулировать и легко неверно применить: вы покупаете в утверждённой зоне, проверяете проект и регистрацию и не считаете, что недвижимость сама даст вам нужный вид на жительство. Здесь разобран путь с квартирой для покупателя-нерезидента, данные проверены в октябре 2026 года.

Где иностранец может покупать

Иностранное владение разрешено не по всей стране. Оно допускается в утверждённых государством проектах — комплексах Integrated Tourism Complex (ITC): это мастер-планируемые районы, где объединены жильё, отели и досуг. В районе Маската самые известные — The Wave и Al Mouj, Muscat Hills и Muscat Bay (Бандар-Жиссах), на юге — Hawana Salalah, есть и другие зоны на побережье.

Второй путь — утверждённые многоэтажные жилые проекты, где покупатель получает не землю, а долгосрочное зарегистрированное право пользования (узуфрукт) конкретной квартирой. Сайты агентов называют срок до 99 лет. Узуфрукт идёт с условиями, которые зависят от проекта: возраст, ограничение числа квартир, квоты по гражданству, минимальная стоимость. За пределами этих зон, в закрытых губернаторствах, на островах, сельхозземлях, в охранных и стратегических районах иностранец купить не может.

Закон о специальных экономических зонах и свободных зонах (2025) предусматривает также жилые проекты в полной собственности для иностранцев, но на момент проверки таких проектов на рынке ещё не было.

Собственность или узуфрукт: почему это важно

В ITC покупатель обычно получает собственность типа freehold: право продать, передать наследникам, заложить и сдавать, в рамках правил проекта. При узуфрукте вы владеете зарегистрированным правом на срок, а перепродажа и аренда могут быть ограничены. Спросите застройщика письменно, что именно вы покупаете, на какой срок и что будет по его окончании. Этот вопрос меняет стоимость квартиры.

ВНЖ: что даёт недвижимость, а что нет

Три разные вещи часто путают, поэтому разделим их.

• ВНЖ собственника в ITC. По сообщениям, владение квартирой в утверждённом ITC может дать владельцу и близким родственникам вид на жительство на срок владения, а при передаче права собственности он прекращается. Источники расходятся в минимальной стоимости: несколько пишут, что порога нет, одно сообщение называет 50 000 OMR (около 130 000 долларов по фиксированному курсу риала). Считайте порог неподтверждённым и уточните у проекта и в Королевской полиции Омана до внесения залога.
• Виза без спонсора для покупателей. По решению Королевской полиции Омана № 87/2026 иностранец, купивший участок или квартиру, регистрация которой ещё не завершена, может получить визу без местного спонсора на основании справки уполномоченного органа. Виза распространяется на супруга и родственников первой степени. Срок от шести месяцев до года с продлением. Это помогает покупателям на этапе строительства, но это виза, а не постоянный ВНЖ.
• Золотая виза. Оман перезапустил программу с 31 августа 2025 года через Invest Oman. Покупка недвижимости от 250 000 OMR даёт пятилетний ВНЖ, от 500 000 OMR — десятилетний. Распространяется на семью, включая находящихся на иждивении родителей. Это отдельный механизм со своими порогами, он не тождественен ВНЖ собственника в ITC.

Если ВНЖ — главная цель, не полагайтесь на брошюру. Получите актуальные условия письменно, под конкретную квартиру и её статус регистрации.

Сколько стоят квартиры

Цены сильно зависят от зоны, ниже снимки по объявлениям, а не индекс. Двухкомнатная квартира около 110 кв. м в Muscat Hills предлагалась примерно за 97 000 OMR (около 880 OMR за кв. м). Двухкомнатная около 159 кв. м в Al Mouj — примерно за 149 000 OMR, а однокомнатная 70 кв. м в Al Mouj — около 97 000 OMR, то есть заметно дороже за метр. Премиальные адреса вроде Al Mouj, Muscat Bay и Shatti Al Qurum в некоторых источниках оцениваются примерно в 1 800–2 750 OMR за кв. м. В Hawana Salalah студии и небольшие квартиры начинаются примерно с 45 000–70 000 OMR.

Оманский риал привязан к доллару США по курсу около 2,6 доллара за риал, поэтому для покупателя, платящего в евро или злотых, реальная валютная позиция — доллар.

Покупка по шагам

1. Выберите проект и квартиру, убедитесь, что они в утверждённом ITC. 2. Проверьте юридический статус: застройщика, право на землю, правила проекта, сервисные платежи, ограничения на перепродажу и аренду. 3. Подпишите бронь или договор купли-продажи, внесите залог. 4. Пройдите разрешения и регистрацию. С 2026 года регистрация идёт по Закону о реестре недвижимости; право собственности подтверждает документ реестра (mulkiya), который выдаётся через Министерство жилищного строительства и градостроительства. 5. Оплатите регистрационный сбор и зафиксируйте сделку в Земельном реестре. 6. Получите титул (или зарегистрированный узуфрукт) и при необходимости подайте на визу или ВНЖ.

Доверенность позволяет сделать многое дистанционно. Для квартир на этапе строительства регистрация сначала может быть предварительной, именно поэтому появилось правило о визе без спонсора.

Расходы и налоги

• Сбор за передачу права (регистрация): 3 процента от стоимости для иностранцев, против 1 процента для граждан Омана с января 2025 года. Платится при подаче договора в Земельный реестр.
• Общие расходы на закрытие: в большинстве руководств закладывают примерно 5–8 процентов цены, включая сбор, агента и юриста.
• НДС: сообщения различаются. Одни пишут, что 5 процентов НДС применяются при покупке у застройщика, а вторичка освобождена, другие — что к обычному жилью он не применяется. Попросите продавца зафиксировать в договоре, взимается ли НДС.
• Регулярные платежи: в Омане нет широкого подоходного налога с физических лиц, а обзоры не описывают стандартного годового налога на жильё для собственника. Сервисные платежи сообществу реальны и зависят от проекта. Надёжной средней цифры мы не нашли, запросите фактическую ставку за кв. м.

Ипотека

Некоторые оманские банки кредитуют иностранцев в утверждённых проектах. Условия зависят от гражданства, статуса резидента, проекта и банка, нерезиденту стоит ожидать более крупного первого взноса. Получите предложение в письменном виде до подписания брони.

Риски, которые надо проверить до оплаты

• Изменение регулирования. Правила ВНЖ и владения за последние годы пересматривались несколько раз. Проверяйте их в день покупки, а не по статье двухлетней давности.
• Ограничения перепродажи. В некоторых проектах ограничен круг возможных покупателей, особенно при узуфрукте.
• Ограничения краткосрочной аренды. Некоторые сообщества запрещают посуточную сдачу, а это важно, если ваш расчёт на неё опирается.
• Регистрация на этапе строительства. Узнайте статус предварительной регистрации и чем защищён ваш залог.
• Ликвидность. Рынок Омана меньше и спокойнее дубайского. Планируйте более долгий выход и не рассчитывайте на быструю перепродажу.
• Обременения. Запросите проверку судебных ограничений и залогов на квартире.

Короткий чек-лист

• Проект — утверждённый ITC, и у вас есть документ, который это подтверждает.
• Вы знаете, получаете собственность или узуфрукт, и на какой срок.
• Путь к ВНЖ подтверждён письменно для этой квартиры.
• В договоре указаны цена, позиция по НДС, сервисный платёж и срок передачи.
• Юрист в Омане проверил титул и статус регистрации.

Чем мы можем помочь

D.H. Realting сегодня не продаёт недвижимость Омана из собственного фонда. Мы поможем определить цель, сравнить зоны и подготовить вопросы застройщику и местному юристу. Первичный разбор бесплатный, отвечаем в течение 24 часов. Данные проверены в октябре 2026 года. Правила, пороги и сборы меняются, поэтому перед покупкой уточните актуальные условия у юриста в Омане. Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.