Что купить в Омане за 35 000–250 000 OMR (2026)

Четыре бюджетных уровня в зонах Омана, открытых для иностранцев: квартиры с узуфруктом и студии на побережье, Muscat Hills и Al Mouj, таунхаусы и крупные юниты, сбор 3%, ограничения по кредиту и доходность.

В Омане первый вопрос не "сколько квадратных метров", а "где мне вообще разрешено покупать". Иностранец может владеть недвижимостью в утверждённых комплексах Integrated Tourism Complex (ITC) и, на определённых условиях, получить долгосрочное право узуфрукта в некоторых многоэтажных проектах. В этих зонах 35 000–250 000 OMR (примерно 91 000–650 000 долларов по фиксированному курсу риала) дают компактную квартиру внизу диапазона и большую квартиру или небольшой таунхаус вверху. Виллу в большинстве престижных проектов за эти деньги не купить. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; объектов в Омане у нас нет.

Короткий ответ

Официального ряда цен за квадратный метр по Оману мы не нашли. Единственные диапазоны за метр взяты из одного рыночного блога, поэтому считайте их приблизительными: около 1 800–2 750 OMR за м2 в престижных зонах ITC и на набережной (Al Mouj, Muscat Hills, Yiti, Shatti Al Qurum) и около 450–800 OMR в окраинных районах Маската, таких как окраина Seeb, Al Amerat и часть Barka (данные блога, 2026; тот же блог даёт несколько противоречащих друг другу средних по стране). Цены предложения из объявлений: около 880 OMR за м2 за двушку 110 м2 в Muscat Hills (около 97 000 OMR) и около 1 390 OMR за м2 за однушку 70 м2 в Al Mouj (около 97 000 OMR). Это цены предложения, а не сделок.

Диапазон щедрый внизу (пригодные квартиры есть) и тонкий вверху: выше примерно 160 000 OMR вы на границе того, что престижные ITC продают в виде апартаментов, а многие проекты Muscat Bay и Jebel Sifah рекламируются с более высокой стартовой ценой.

Уровень 1: 35 000–60 000 OMR

Что покупается: студия или небольшая однокомнатная, примерно 40–85 м2 в зависимости от места (наша оценка: цена за м2 на размер). Для узуфрукта вне столицы сообщался нижний порог 35 000 OMR, а один гид для экспатов упоминает студии за 45 000–70 000 OMR в удалённых прибрежных проектах. Одно объявление об однушке с видом на море в Hawana Salalah показывало 65 500 OMR, чуть выше этого уровня.

Где: региональные проекты на юге (Салала), побережье вдали от Маската и внешний пояс Маската. Компромисс: вы далеко от города, арендаторов и покупателей меньше, а узуфрукт означает срок и возможные ограничения при перепродаже. Сообщавшиеся условия узуфрукта (материалы 2019 года; проверьте действующие правила): два года проживания в Омане, возраст от 23 лет и одна единица на человека, что может полностью исключить нерезидента.

Уровень 2: 60 000–100 000 OMR

Что покупается: однушка в Al Mouj (около 70 м2 примерно за 97 000 OMR в объявлении, которое мы видели) или двушка около 100–110 м2 в Muscat Hills (около 880 OMR за м2). Где ещё: проекты в районе Маската из более дешёвой части списка ITC. Компромисс: за те же деньги в Muscat Hills вы получите на 40 процентов больше площади, чем в Al Mouj, но у Al Mouj есть марина, сложившийся пул арендаторов и более лёгкая перепродажа. Проверьте этаж, парковку и входит ли мебель в цену.

Уровень 3: 100 000–160 000 OMR

Что покупается: крупная двушка или трёшка около 100–160 м2 (наша оценка), например двушка 159 м2 в Al Mouj примерно за 149 000 OMR, около 940 OMR за м2. Одна страница агента рекламировала однокомнатные в Muscat Bay от 161 000 OMR, а страница, связанная с застройщиком, называла 535 000 OMR, так что стартовая цена там неясна; запросите актуальный прайс. Компромисс: больше площади или вид на море против более долгой перепродажи с наценкой.

Уровень 4: 160 000–250 000 OMR

Что покупается: премиальная квартира 130–220 м2 или небольшой таунхаус в ITC, у верхней границы. Одна квартира в Yiti была выставлена примерно за 200 000 OMR, а проекты Jebel Sifah продаются от примерно 288 000 OMR, то есть выше этого уровня. Осторожно на самом верху: 250 000 OMR также стоимость, с которой действует пятилетняя золотая виза, поэтому объект чуть дешевле порога не подходит, а сборы в порог не засчитываются. См. нашу статью о порогах ниже.

Четыре сценария покупателя

Входной покупатель (35 000–60 000 OMR). Решение: фригольд в ITC или узуфрукт вне его? Дешёвая единица с узуфруктом может не пройти проверку по вашей допустимости ещё до вопроса цены.
Сбалансированный (60 000–100 000 OMR). Решение: однушка в Al Mouj или более просторная двушка в Muscat Hills. Легко упустить сервисный сбор: запросите его за м2 и размер резервного фонда до сравнения цен.
Ради образа жизни (100 000–160 000 OMR). Решение: потратить разницу на крупную единицу в курортном ITC или остаться в Маскате. В Салале сезон муссонов (харифф) заполняет рынок на несколько месяцев, остальное время он тихий.
Верхний диапазон (160 000–250 000 OMR). Решение: остаться ниже 250 000 OMR или заплатить больше ради золотой визы. Сопоставьте дополнительный капитал с простым путём к резиденции (см. статью о резиденции).

Полная стоимость покупки

Сбор за передачу (регистрацию) для иностранцев составляет 3 процента стоимости против 1 процента для граждан Омана с января 2025 года (источник уровня гида; согласуется с нашей прежней статьёй). С 100 000 OMR это 3 000 OMR. Наша оценка общих расходов на закрытие сделки, включая юриста, комиссию агента при её наличии, переводы и регистрацию, составляет примерно 5–8 процентов, то есть 5 000–8 000 OMR на 100 000 OMR (ориентировочно; официальных ставок нотариуса и агента мы не нашли). Общего подоходного налога нет, а гиды не описывают стандартного ежегодного налога на недвижимость для собственника, но сервисные сборы реальны и зависят от проекта. Надёжного среднего мы не нашли, поэтому запросите у застройщика цифру за м2.

Кто может купить, резиденция и финансирование

Иностранная собственность ограничена зонами ITC и утверждёнными проектами с узуфруктом. Она невозможна в закрытых мухафазах, на сельхозземле и в зонах наследия и стратегических зонах. Покупка в ряде случаев даёт резиденцию, но это отдельный вопрос: см. наши материалы о резиденции собственника и золотой визе. По финансированию один гид для экспатов (проверен в мае 2026) говорит, что банки кредитуют иностранцев на 60–70 процентов стоимости под 5–7,5 процента годовых при пороге зарплаты около 1 500 OMR, а у нерезидентов условия намного жёстче. Условия банков мы не проверяли. Для большинства покупателей-нерезидентов реалистичны наличные или финансирование из дома: см. ипотеку для нерезидентов.

Доходность и выход

Сообщаемая валовая доходность в Маскате около 5–7,5 процента: около 5 в Al Mouj и выше в более дешёвых районах; чистая ниже после сервисных сборов, простоев и управления. Savills сообщал о средней аренде в 1-м квартале 2026 года: 1 770 OMR в месяц за четырёхкомнатные виллы в Al Mouj и около 1 200 OMR в Muscat Hills (по краткому изложению в поиске). Официальные данные (NCSI, 1-е полугодие 2026): 34 017 сделок купли-продажи на 688 млн риалов, рост по стоимости 12,2 процента, при этом число выданных титулов за первые пять месяцев снизилось. Риал привязан к доллару США, поэтому валютный риск для покупателя в долларах мал, а для покупателя в злотых или евро он следует за долларом.

Новостройка или вторичка

Большая часть предложения в ITC новая, продаётся на этапе строительства или по завершении с рассрочкой. Спрашивайте про срок сдачи, лежат ли платежи на эскроу-счёте, готовность инфраструктуры вокруг дома и каким станет сервисный сбор, когда проект заполнится. Источника о типичных дефектах и правилах эскроу мы не нашли, поэтому запрашивайте это письменно. По решению Королевской полиции Омана 87/2026 покупатель на этапе строительства может получить визу без спонсора по справке; это виза, а не резиденция.

Чек-лист проверки

Получите письменное подтверждение, что проект утверждённый ITC, либо точные условия узуфрукта.
Узнайте, получаете вы фригольд или узуфрукт, на сколько лет и что будет по окончании.
Проверьте документ реестра (mulkiya) в Министерстве жилья и градостроительства.
Проверьте залоги и иные обременения и то, что продавец является зарегистрированным владельцем.
Запросите сервисный сбор за м2, резервный фонд и отчётность за два последних года.
Для новостройки прочтите график платежей и узнайте, где хранятся деньги.
Уточните правила перепродажи (кто может купить у вас) и правила сдачи в аренду.

FAQ

Можно ли купить вне зон ITC? Как правило, нет; исключение составляет узуфрукт в утверждённых многоэтажных проектах на условиях.

Даёт ли покупка за 250 000 OMR золотую визу? По нашей прежней статье порог стоимости недвижимости 250 000 OMR на пять лет; точные условия сначала уточните в Invest Oman.

Хватит ли 35 000 OMR? Это нижняя граница узуфрукта, который мы видели, и ниже большинства цен в ITC, так что убедитесь, что единица действительно доступна вам.

Платится ли НДС? Как НДС применяется к первой продаже, мы не подтвердили; спросите застройщика.

Итог

Диапазон 35 000–250 000 OMR в Омане рабочий, но ограничение здесь допустимость, а не цена. Сначала выберите зону, потом объект. Середина диапазона это Muscat Hills и Al Mouj, где площадь и ликвидность обмениваются друг на друга.

Что это значит для обычного покупателя

До любого задатка выясните, фригольд это или узуфрукт.
Заложите около 5–8 процентов сверх цены (наша оценка).
Просите сервисный сбор за м2, а не только цену.
Не рассчитывайте на местную ипотеку как нерезидент.
Помните о пороге золотой визы 250 000 OMR, если важна резиденция.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет проверить зону, право собственности и сервисные сборы до платежа. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант.

Что можно купить в Омане за 35 000–250 000 OMR в 2026 году