Как Оман и ОАЭ соотносятся для иностранного инвестора в недвижимость: налоги и сборы, ожидания по доходности, ликвидность, цены и зрелость регулирования.
Те, кто ищет инвестиции в недвижимость в Омане, почти всегда сравнивают его с Дубаем, открыто или про себя. Рынки соседние, валюты привязаны к доллару, и оба продают иностранцам. Различаются масштаб, выбор и опыт. Это структурированное сравнение, где каждая цифра помечена как проверенная, сообщаемая или неподтверждённая. Это не рейтинг: что подойдёт, зависит от бюджета, горизонта и готовности к более узкому рынку.
Доступ для иностранцев
Оман: иностранцы могут покупать в одобренных туристических комплексах ITC и в некоторых зданиях через зарегистрированное право узуфрукта (см. наш гид по ITC). Число проектов ограничено.
ОАЭ: иностранцы могут покупать в специальных зонах свободной собственности эмиратов, выбор проектов и застройщиков велик; см. наш гид по ОАЭ.
Налоги и сборы
- Подоходный налог. В Омане королевским указом № 56/2025 принят первый подоходный налог: 5 процентов с дохода свыше 42 000 OMR в год с 1 января 2028 года, по данным Gulf News и Khaleej Times. Подтвердить, входят ли арендный доход или доход от недвижимости и как облагаются нерезиденты, не удалось; подзаконные акты ожидались. До тех пор общего подоходного налога нет. ОАЭ обычно описывают как страну без федерального подоходного налога с физических лиц; проверьте свою ситуацию.
- Сборы при покупке. Оман: сбор за регистрацию 3 процента для иностранцев против 1 процента для граждан Омана с января 2025 года (как в нашем гиде по квартирам). Дубай: сбор Земельного департамента (DLD) обычно называют на уровне 4 процентов; актуальную цифру смотрите на сайте DLD.
- НДС. В обеих странах действует НДС 5 процентов, но порядок для жилья и новых объектов различается. Омански режим мы не подтвердили: попросите продавца указать его в договоре.
- Текущие расходы. Эксплуатационные платежи есть в обеих. По Оману надёжного среднего не нашли, поэтому запросите цифру за квадратный метр.
- Ваша страна. Польша, Германия и другие страны ЕС облагают резидентов с мирового дохода, поэтому отсутствие налога в стране объекта не означает нулевой налог в целом. Для резидентов Польши см. налог на аренду за рубежом.
Доходность, с осторожностью
Мы не приводим доходность как факт ни для одного рынка. Оценки агентов для курортных проектов Омана, особенно посуточной аренды в Салале, выше цифр долгосрочной аренды, но это оценки, зависящие от сезонности, эксплуатационных платежей и ограничений на аренду; см. нашу статью о доходности в Омане. Для Дубая см. доходность в Дубае. Сравнивайте чистую доходность после сборов, а не валовую цифру из рекламы, и считайте её в калькуляторах.
Ликвидность и перепродажа
В Дубае намного больше покупателей, брокеров и объявлений и развитый вторичный рынок, поэтому перепродажа обычно проще, хотя цены падают в циклах. Оман меньше и спокойнее; региональное деловое издание сообщало о более слабых продажах в 2024 году, подробно мы это не проверяли. Закладывайте более долгий выход, проверяйте ограничения на круг покупателей и не рассчитывайте на быструю продажу. Сложнее всего перепродавать узуфрукт и объекты в проектах с малым числом покупателей.
Уровень цен
Надёжного сопоставимого индекса цен по обеим странам мы не нашли. Котировки в премиальных комплексах Омана, как в нашем гиде по квартирам, в абсолютных цифрах обычно ниже, чем в премиальном Дубае, но качество, локация и глубина перепродажи отличаются, так что низкая цена за метр сама по себе не выгода. Сравнивайте объекты, а не страны.
Регулирование и защита
В обеих странах есть правила эскроу для продаж на этапе строительства. Закон Омана об эскроу восходит к королевскому указу № 30/2018; в Дубае режим старше и шире применяется, практики больше. Зрелый режим помогает только тому, кто им пользуется: проверьте лицензию, эскроу-счёт и регистрацию конкретного проекта. См. как проверить застройщика за рубежом и чек-лист по застройщикам Дубая.
Резиденция
Оман: разрешение владельца без найденного минимума и золотая виза от 250 000 и 500 000 OMR. ОАЭ: золотая виза на 10 лет за недвижимость от 2 млн AED. См. нашу статью о резиденции.
Кому что ближе
Инвестор, которому важны глубина выбора и варианты выхода, обычно смотрит сначала на ОАЭ. Инвестор, который хочет более тихий рынок, меньший чек в курортном формате и готов к более узкому вторичному рынку, может рассмотреть Оман. Обе покупки могут оказаться ошибкой, если выбирать только по заявленной доходности.
Для русско- и польскоязычных покупателей
Подготовьте паспорт, подтверждение адреса и документы об источнике средств для любой из стран; банки и застройщики их запрашивают. Платите только на счёт из договора и со счёта на своё имя. Иностранная недвижимость может порождать обязанности по отчётности дома; уточните их у налогового консультанта в стране проживания.
FAQ
Оман дешевле Дубая? Часто в абсолютных цифрах, но сравнивать нужно сопоставимые объекты; надёжного индекса мы не нашли.
В Омане нет налогов? Общего подоходного налога сейчас нет, но на 2028 год запланирован налог 5 процентов с дохода свыше 42 000 OMR в год, и его применение к доходу от недвижимости было неясно.
Где выше арендная доходность? По проверенным данным сказать нельзя. Оценки агентов зависят от проекта и стратегии аренды.
В Дубае легче продать? Обычно да, потому что рынок больше, но гарантий нет.
Где найти проекты в Омане? Объектов в Омане у нас пока нет; запросите их через страницу контактов.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; перед решением проверьте действующие правила и цифры.