Открытие счёта за рубежом владельцу-нерезиденту

После покупки недвижимость за границей порождает регулярные платежи: коммунальные услуги, взносы в управляющую компанию, местные налоги, страхование, ремонт и, если вы сдаёте объект, доход. Платить всё это из-за границы в другой валюте можно, но неудобно, а иногда невозможно, если поставщик или налоговая принимают только прямое дебетование с местного счёта. Поэтому многие владельцы открывают счёт в стране объекта. В статье — зачем это нужно, как нерезиденты обычно открывают счёт в восьми странах, какие документы типичны и как выглядит проверка клиента (KYC) для русскоязычных жителей ЕС. Политика банков различается и часто меняется, поэтому там, где мы не смогли проверить, мы так и пишем.

Зачем владельцу местный счёт

• Коммунальные услуги и взносы. Многие поставщики и управляющие компании предпочитают или требуют прямого дебетования с местного IBAN. См. коммунальные услуги и взносы для иностранных владельцев.
• Местные налоги. Ежегодный налог на недвижимость и подобные платежи часто оплачиваются прямым дебетованием или с местного счёта; см. ежегодный налог и счета для владельцев за рубежом.
• Арендный доход. Арендную плату от жильцов или управляющего проще получать и документировать на местном счёте, что помогает и при декларировании дохода; см. налог на арендный доход за рубежом по странам.
• Ремонт и местные подрядчики. Местные платежи избавляют от комиссий за международные переводы.
• Прозрачная документальная картина. Отдельный счёт под объект делает учёт яснее для налогов и для будущей продажи.

Счёт нужен не всегда. Для объекта, которым вы пользуетесь изредка, может хватить международного счёта в евро или платёжной организации. Спросите юриста и поставщиков, что они действительно принимают.

Обычный набор документов

Большинство банков в любой из стран ниже просят похожий список:

• Действующий паспорт или удостоверение личности, иногда с заверенной копией.
• Подтверждение адреса в стране проживания, обычно счёт за коммунальные услуги или выписка не старше примерно трёх месяцев.
• Местный налоговый номер, который часто нужно получить заранее.
• Подтверждение права на объект: акт о праве собственности или договор купли-продажи.
• Подтверждение дохода или источника средств: расчётные листки, налоговые декларации, справка работодателя или документы бизнеса.
• Цель счёта и ожидаемые операции.

Документы, выданные за границей, могут требовать перевода, а некоторые банки хотят апостиль или заверенную копию; см. заверенные переводы для недвижимости за рубежом. Минимальные остатки и первоначальные взносы мы не называем: опубликованные цифры противоречат друг другу, а банки их меняют; запрашивайте у банка письменно.

Страна за страной

Испания. Нерезиденту для открытия счёта обычно нужен NIE, налоговый номер иностранца, он же необходим и для покупки; см. NIE, NIF и codice fiscale для иностранных покупателей. Банки обычно также просят подтверждение адреса, дохода и цели счёта. Некоторые банки предлагают счета для нерезидентов, некоторые требуют личного визита; уточните до поездки.

Португалия. Обычный первый шаг — португальский налоговый номер (NIF), который можно получить в налоговой или через налогового представителя. Банки обычно просят удостоверение личности, подтверждение адреса, NIF и подтверждение дохода. Одни принимают заявки дистанционно, другие хотят вас в отделении.

Греция. Банки требуют греческий налоговый номер (AFM), который выдаёт налоговая инспекция. Нерезиденты могут открывать счета, а документы об источнике средств — стандартная практика.

Кипр. Гражданам ЕС проще, чем остальным, но банки строго проверяют цель счёта и источник средств и благосостояния, а нерезидентов, подающихся из-за границы, могут просить о дополнительных документах, например рекомендательном письме от нынешнего банка. Процесс может идти дольше, чем в других странах. Правила отдельных банков мы не проверяли.

Болгария. Конкретные требования банков мы проверить не смогли. В общем случае ожидайте удостоверение личности, налоговый номер или регистрацию типа BULSTAT, где нужно, подтверждение адреса и договор покупки; спросите местного юриста, какие банки открывают счета нерезидентам дистанционно.

Объединённые Арабские Эмираты. Требования отдельных банков к нерезидентам мы проверить не смогли. Банки в целом проводят строгий KYC, и многие просят резидентскую визу или связь с ОАЭ; владение недвижимостью может помочь, но одобрение не гарантирует. Прежде чем рассчитывать на местный счёт, спросите застройщика, юриста или банк, что они принимают. Платежи застройщику в Дубае идут на эскроу-счёт, так что личный местный счёт для самой покупки менее необходим.

Турция. Банки обычно просят турецкий налоговый номер, который получают в налоговой по паспорту; для некоторых валютных счетов требования мягче. Детали различаются по банкам.

Грузия. Иностранцы, как правило, могут открывать счета, а что мы знаем, описано в материале о банках и ипотеке в Грузии для иностранцев. Актуальный перечень документов каждого банка мы не проверяли.

Как открыть из-за границы

Есть несколько путей, и доступность зависит от страны и банка:

• Личный визит в отделение. Часто самый надёжный путь, его удобно совместить с просмотром объектов.
• Доверенность юристу, который откроет счёт от вашего имени. Многие банки не принимают её на этапе идентификации; см. доверенность для покупки недвижимости за рубежом.
• Онлайн или видеоидентификация. Доступна всё чаще, но не в каждом банке и не для каждого гражданства.
• Банк застройщика или юриста. У некоторых местных специалистов есть контакты в банках, регулярно открывающих счета иностранным владельцам. Считайте это знакомством, а не гарантией.

Не платите за открытие счёта на чужое имя и не используйте номинальные счета. Счёт должен быть на имя владельца.

KYC для русскоязычных жителей ЕС

Банки проводят KYC для каждого клиента. Для людей с российским гражданством или связями с Россией проверки часто подробнее из-за санкций ЕС и политики рисков. Некоторые публичные факты: по Регламенту (ЕС) № 833/2014 с изменениями кредитная организация не может принимать депозиты свыше 100 000 евро от граждан России или резидентов России, но это ограничение не распространяется на граждан государств ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии и на лиц с временным или постоянным видом на жительство в государстве ЕС, ЕЭЗ или в Швейцарии (см. консолидированный текст на EUR-Lex). Житель ЕС с видом на жительство под этот лимит не подпадает, однако банк всё равно может задать больше вопросов, потратить больше времени и по коммерческим соображениям отказать. Какие банки как поступают, мы сказать не можем: политики не публикуются.

Что законно помогает: согласованность документов и ответов, подтверждение вашего проживания в ЕС (вид на жительство, регистрация, справка о налоговом резидентстве) и дохода, объяснение цели объекта и счёта, хранение денег на своё имя. Если один банк отказал, запросите причину письменно, если закон позволяет, и попробуйте другой или обратитесь за юридической консультацией. Не пытайтесь скрывать гражданство или связи. См. также что спросит банк перед крупным переводом.

FAQ

Нужен ли местный счёт для покупки недвижимости? Не всегда. Многие покупки оплачиваются с вашего счёта за границей, а деньги получает юрист продавца. Местный счёт полезен в основном потом, для текущих расходов и аренды.

Нужно ли присутствовать при открытии счёта? Часто да, хотя бы один раз. Дистанционное открытие есть в некоторых банках, но какие именно, мы сказать не можем.

Есть ли минимальный депозит? В некоторых банках есть. Цифры не называем, потому что источники расходятся; спросите банк письменно.

Может ли гражданин России, проживающий в ЕС, открыть счёт? Как правило, да, но ожидайте усиленных проверок и отказа в некоторых банках. Лимит депозитов в 100 000 евро из санкционных правил не распространяется на людей с видом на жительство в ЕС; проверяйте актуальный текст.

Можно ли использовать мой счёт в ЕС? Для некоторых расходов да, особенно в странах еврозоны, где работает прямое дебетование SEPA. Спросите поставщика, принимает ли он иностранный IBAN.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы познакомим вас с юристом в стране объекта, который знает, какие местные банки открывают счета иностранным владельцам и что они просят. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; политика банков и правила меняются, поэтому проверяйте актуальные данные перед действиями.