Квартиры на продажу в Саудовской Аравии: цены, районы, доходность и риски

Если вы ищете квартиры на продажу в Саудовской Аравии, сначала стоит знать две вещи. 2026 год стал первым, когда иностранец может легально купить квартиру, и только в определённых зонах. И опубликованные цифры цен и доходности разрозненны и порой противоречат друг другу. В этом гайде мы приводим диапазоны, которые удалось найти, объясняем, почему они расходятся, и показываем, как выбирать, не опираясь на одну оптимистичную цифру. Данные проверены в октябре 2026 года. По юридической стороне (кто может покупать, сборы, резидентство) см. наш отдельный гайд по покупке недвижимости в Саудовской Аравии иностранцем.

Два города, которые важны

Почти всё, что иностранный покупатель реально может рассматривать, находится в Эр-Рияде и Джидде. Официальная карта зон, о которой сообщили в августе 2026 года, перечисляет 9 зон в Эр-Рияде и 57 в Джидде, а также 17 в Аль-Уле. Два крупных города — разные рынки.

Эр-Рияд — столица и корпоративный центр, с самым быстрым ростом цен за последние годы. Джидда — порт и деловой город на Красном море, дешевле за квадратный метр и разнообразнее по предложению. В обоих растёт молодое население, и это ядро инвестиционного довода, но покупаете вы конкретное здание, а не город.

Уровень цен

Цена за квадратный метр — цифра, которую называют чаще всего, и она зависит от источника.

• Эр-Рияд: для первого квартала 2026 года сообщали о ценах на квартиры около 6 200 риялов за квадратный метр, плюс 3,7% за год. По фиксированному курсу 3,75 риала за доллар это примерно 1 650 долларов за квадратный метр.
• Джидда: более раннее значение давало 4 360 риялов за квадратный метр, плюс 1,6%, около 1 160 долларов. В отчёте за первый квартал 2026 года говорилось примерно о 5 800 сделках и росте на 1,9% за год.
• Портал объявлений Raghdan показывает более низкие средние: около 3 535 риялов в Эр-Рияде и 3 239 в Джидде за квадратный метр по всем типам недвижимости, а самый дорогой район в каждом городе почти втрое выше среднего.

Эти цифры несопоставимы: разные выборки, даты и типы недвижимости. Разумный вывод: новая квартира среднего класса в Эр-Рияде стоит несколько тысяч риялов за квадратный метр, Джидда дешевле, а престижные районы намного выше среднего. Сравнивайте реальные объявления в одном районе и классе зданий.

Какую доходность называют и почему осторожнее

Опубликованная валовая доходность очень разная.

• Эр-Рияд: от примерно 5,8% до 8,9% в год, в зависимости от источника и метода.
• Джидда: около 7,9%.
• Те же источники противоречат сами себе на уровне отдельных квартир. В одном однокомнатная в Эр-Рияде указана с доходностью чуть выше 3%, трёхкомнатная около 7,2%, а двухкомнатная в Джидде выше 10%. Такой разброс говорит о тонких или нерепрезентативных данных.

Это валовые цифры, до комиссий агента, обслуживания и налогов. Global Property Guide оценивает чистую доходность примерно на 1,5–2 процентных пункта ниже валовой. Если вы нерезидент-физлицо, с арендного дохода, по сообщениям, удерживается налог 5% от валовой аренды, но подтвердить это по первоисточнику мы не смогли. Добавьте расходы на входе (налог на сделки 5% и сбор для иностранцев, который сейчас называют на уровне 2%), и реалистичная чистая доходность средней квартиры заметно ниже заголовочной. Считайте по реальной аренде в конкретном доме, а не по средней цифре по городу.

И ещё: в Эр-Рияде с сентября 2025 года действует пятилетняя заморозка аренды, охватывающая действующие и новые договоры; аренда зафиксирована до 2030 года. Это защищает арендаторов и ограничивает рост вашего дохода там, а Джидда под заморозку не подпадает. Если ваш план держится на росте аренды в Эр-Рияде, заморозка — прямое ограничение.

Где искать

Список допустимых адресов мы дать не можем: допустимость определяет официальная карта зон, а не репутация района. Рабочий подход такой:

• Начните с карты REGA и составьте список зданий внутри зон.
• Внутри зоны предпочитайте построенные дома с историей арендаторов обещанию на бумаге.
• Смотрите на расстояние до работодателей, университетов, метро или планируемого транспорта и сервисов: арендаторы платят за удобство.
• В Джидде сравнивайте прибрежные и центральные районы отдельно, потому что они ведут себя по-разному.

Как выбрать конкретную квартиру

1. Статус зоны письменно. Продавец или застройщик должен подтвердить, что участок в утверждённой зоне, а ваш юрист проверяет это независимо. 2. Титул и обременения. Чистая запись в реестре, без залогов и споров. 3. Готовый объект или строящийся. Готовую квартиру можно осмотреть и сразу сдавать. Для строящейся нужны лицензия застройщика, эскроу и история сдачи объектов. 4. Реальная аренда. Попросите действующие договоры аренды в этом же доме, а не прогноз застройщика. 5. Эксплуатационные платежи и качество дома. Обслуживание и управление съедают доходность, а плохо управляемый дом теряет в цене. 6. Выход. Подумайте, кто будет вашим покупателем через пять или десять лет с учётом сбора при продаже и узкого круга иностранных покупателей.

Расходы сверх цены

Заложите налог на сделки с недвижимостью 5%, который обычно платит продавец, но договор может переложить его на покупателя; сбор при отчуждении для иностранцев (сейчас называют 2% при потолке 5%, окончательные ставки описывают как проект); регистрацию 1 600 риялов за обычную передачу и комиссию агента до 2,5%. CBRE и Gulf News описывают общую сумму налогов и сборов для иностранного владения как до 10%. Письменно договоритесь, кто что платит, до подписания.

Риски, специфичные для иностранца

• Покупка вне зоны. Самая дорогая ошибка, которую покупатель может предотвратить проверкой карты.
• Молодой рынок. Закон вступил в силу в 2026 году, и сколько сделок с иностранцами закрыто, мы подтвердить не смогли. Процедуры, сборы и карта могут измениться.
• Штрафы за неточные сведения. В сообщениях упоминаются штрафы до 10 млн риялов и публичная продажа с торгов недвижимости, купленной на основании ложных данных.
• Трудности выхода. Сбор при продаже и узкий круг покупателей делают это долгосрочным вложением, а не быстрой перепродажей.
• Заморозка аренды в Эр-Рияде до 2030 года.
• Валюта. Риал привязан к доллару, поэтому у инвестора в долларах валютный риск невелик, а тот, кто зарабатывает в евро или злотых, его несёт.
• Финансирование. Ипотеку для иностранных резидентов называют от примерно 4,1% до чуть менее 5%, но нерезиденту не стоит рассчитывать на те же условия.

Кому это подходит, а кому нет

Подходит долгосрочному инвестору, который может заплатить наличными, принимает ограниченную ликвидность и имеет юриста на месте. Не подходит тому, кому нужна быстрая перепродажа, гарантированный доход или недорогой путь к резидентству. Путь Premium Residency для владельцев недвижимости, по сообщениям, требует недвижимость не менее чем на 4 млн риялов без ипотеки, так что это не вариант для небольшого бюджета.

Мы можем проверить конкретные проекты по этим пунктам и ответим в течение 24 часов; первичный разбор бесплатный. Законы, сборы и карта зон меняются, поэтому перед внесением задатка уточните действующие правила у лицензированного саудовского юриста.