Приёмка новой квартиры за рубежом: список дефектов и сдача

Приёмка новой квартиры - последний момент, когда у вас есть рычаги. Пока вы не подписали акт, застройщику нужна ваша подпись; потом вы - один из многих собственников со списком претензий. Владельцу, который живёт в другой стране, хочется быстро подписать, взять ключи и улететь. В этом материале - как принять квартиру правильно, в том числе дистанционно. Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией; правила различаются по странам и договорам.

Что такое snagging

Snag - любой дефект или недоделка: царапина на стекле, дверь, которая трётся о косяк, плитка, которая звучит пусто, розетка без напряжения, сырость в углу, балконный слив, который не сливает. Snagging - систематический осмотр, результатом которого становится письменный список таких пунктов с датой, к которой застройщик обязан их устранить. Термин британский, но логика работает везде: то, что зафиксировано до приёмки, легко доказать; то, что обнаружено после заселения или после нескольких месяцев отсутствия, превращается в спор.

Привлеките независимого инспектора

Представитель застройщика проведёт вас по квартире и скажет, что большинство замечаний несущественны. Независимый инспектор (строительный эксперт, архитектор или технический инженер) работает на вас. Попросите письменный отчёт с фотографиями, а лучше - с замерами влажности и тепловизором для проверки сырости и утепления. Ищите инспектора сами, не через продавца, и назначайте осмотр до официальной даты передачи, чтобы осталось время на исправления. Если вы не можете приехать, инспектор приходит вместо вас, обычно вместе с юристом или агентом по доверенности. Предварительный осмотр примерно за неделю до передачи - обычная практика.

В день приёмки: что проверять

• Измерьте и сравните. Площадь и планировка должны соответствовать договору и плану, а отделка, техника и фурнитура - спецификации, которую вы подписали.
• Стены, полы, потолки. Трещины, неровная покраска, отходящая или «глухая» плитка, сырость, плесень, зазоры у плинтуса.
• Окна и двери. Откройте и закройте каждую, проверьте уплотнители, замки, ручки, жалюзи, балконную и входную двери.
• Вода. Откройте все краны и души, смойте все унитазы, наполните раковины, проверьте слив и напор, посмотрите под раковинами на протечки.
• Электрика. Проверьте розетки и выключатели, щиток и домофон. Проверьте кондиционер, отопление и водонагреватель, попросите показать их в работе.
• Общие зоны. Лифт, вход, парковка, бассейн, мусорные комнаты, кровля. Ваша часть - лишь фрагмент здания.

Каждый пункт записывайте с фотографией и местом. Составьте один список с датой и попросите застройщика подписать, что он его получил.

Счётчики, ключи, коммунальные услуги

Сфотографируйте показания всех счётчиков (электричество, вода, газ, тепло) при передаче и запишите номера счётчиков. Убедитесь, что счётчики привязаны к нужной квартире. Узнайте, кто открывает лицевые счета: во многих странах новый владелец сам заключает договоры с поставщиками на своё имя, для чего часто нужны местный налоговый номер и местный банковский счёт. Пересчитайте ключи, пульты, карты доступа и коды и впишите количество в акт. Если вас не будет, заранее решите, у кого хранится комплект. Платежи за обслуживание дома тоже начинаются с передачи; см. полную стоимость владения недвижимостью за рубежом.

Какие документы запросить

Названия различаются по странам. В общем случае запросите:

• документ о вводе в эксплуатацию или пригодности для проживания, выданный местным органом, подтверждающий, что здание можно использовать как жильё;
• сертификат энергоэффективности;
• техническое досье или книгу здания с гарантиями и инструкциями на технику и оборудование;
• страховой полис здания или гарантии на несущие конструкции, если страна это требует;
• регистрационные документы: право собственности или его аналог и подтверждение, что на объекте нет ипотеки и обременений;
• отчёты по коммунальным платежам и правила товарищества собственников.

Если у здания нет документа о вводе в эксплуатацию, вы можете не получить законного подключения коммуникаций и осложнить будущую продажу. Здесь нужен ваш юрист. См. также как проверить застройщика за рубежом.

Сроки гарантии на дефекты: примеры по странам

Правила о дефектах национальные, а договор может их расширять или ограничивать. Ниже - краткие сведения для обсуждения с местным юристом, а не гарантии.

Испания. Закон о строительстве (LOE, статья 17) устанавливает три гарантийных срока, считая с приёмки работ без оговорок: один год на недоделки отделки, три года на дефекты, влияющие на пригодность для жилья (включая инженерные системы), и десять лет на ущерб несущим конструкциям. Иск нужно подать в течение двух лет с момента появления ущерба (статья 18). Официальный текст - на BOE; см. также Испания: новостройка или вторичное жильё.

Португалия. По судебным обзорам действует пятилетний гарантийный срок на строительные дефекты, с обязанностью заявить о дефекте в течение года с момента его обнаружения и ограниченным сроком на иск после заявления. Точные сроки уточните у португальского юриста; см. Португалия: новостройка или вторичное жильё.

Греция. По имеющимся источникам, Гражданский кодекс предусматривает десятилетнюю ответственность подрядчика за строительные дефекты. Уточните, как это применяется к вашей покупке; см. Греция: новостройка или вторичное жильё.

Кипр. Местные комментаторы сообщали, что чёткого законодательного срока ответственности за дефекты квартир нет, поэтому договор купли-продажи и гарантия застройщика важнее. Внимательно читайте их; см. Кипр: новостройка или вторичное жильё.

ОАЭ. В Дубае ответственность застройщика за конструктивные дефекты называют равной десяти годам с даты сертификата о завершении, с более коротким сроком для механических, электрических и сантехнических работ и дефектным периодом (часто один год) в договоре купли-продажи. Правила различаются по эмиратам; проверьте их в земельном департаменте и см. чек-лист покупки на этапе строительства в Дубае.

Во всех случаях отсчёт обычно идёт с приёмки, а часть прав зависит от письменного уведомления о дефектах в установленный срок. Отправляйте уведомления способом, который подтверждает вручение.

Что не подписывать

• Акт «без замечаний», к которому не приложен ваш список.
• «Окончательную» приёмку с отказом от всех будущих претензий, включая скрытые дефекты.
• Пустой или недатированный бланк, а также документ на языке, который вы не читаете и без перевода.
• Передачу последнего платежа или удерживаемой суммы до устранения основных дефектов, если договор не говорит иного. Спросите юриста.
• Договоры на коммунальные услуги, управление или мебель, которые предлагают у стойки как «стандартные», если вы их не прочитали.

Можно принять с оговорками: подпишите, но приложите список дефектов и срок устранения. Затем проведите повторный осмотр и письменно подтвердите, что каждый пункт закрыт.

FAQ

Нужно ли присутствовать лично? Не обязательно. Может прийти представитель по доверенности или инспектор по письменному поручению. Убедитесь, что застройщик это принимает и что доверенность действительна в этой стране.

Сколько времени у застройщика на исправление дефектов? Это зависит от договора и местного закона. Просите дату в письменном виде и узнайте, что будет при её нарушении.

Стоит ли принимать квартиру с неустранёнными дефектами? Часто да, с оговорками и письменным списком, если дефекты мелкие, а договор это допускает. При серьёзных или конструктивных проблемах получите юридическую консультацию до подписания.

Что делать, если дефекты найдены через несколько месяцев? Сообщите застройщику письменно, как только обнаружили, сохраните фото и даты. Сроки идут с приёмки или с обнаружения, не ждите.

Стоит ли платить независимому инспектору? Для владельца, который далеко, как правило да: отчёт - доказательство, а гонорар невелик по сравнению с ценой квартиры.

Как мы помогаем

D.H. Realting - трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов, оценщиков и налоговых консультантов. Мы поможем подготовиться к приёмке и найти независимого инспектора. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому актуальные нормы проверяйте у местного специалиста.