Греция облагает новостройку НДС 24%, если застройщик не выбрал временную приостановку, которая сейчас действует до конца 2026 года. Для авансов нет законного эскроу.
В Греции выбор между новостройкой и вторичкой — это в основном выбор налогового режима и уровня защиты до подписания у нотариуса. Первый определяется временным правилом, которое сейчас продлено до конца 2026 года, второй — тем, что греческий закон не обязывает застройщиков защищать авансы при покупке на этапе строительства. Вот что стоит сравнить.
Налог: НДС или налог на передачу
С 1 января 2006 года продажа новопостроенных объектов в Греции, как правило, облагается НДС по стандартной ставке, сейчас 24%. С 2019 года у застройщиков есть возможность приостановить НДС на подходящие непроданные объекты, и тогда сделка облагается налогом на передачу недвижимости. Эта возможность и уже предоставленные приостановки были продлены до 31 декабря 2026 года законом 5246/2025, опубликованным в правительственном вестнике 11 ноября 2025 года. Налог на передачу обычно описывают как 3% от объективной стоимости плюс муниципальная надбавка около 3% от самого налога, что даёт эффективную ставку около 3,09%.
Две оговорки. Приостановка необязательна для застройщика, поэтому нельзя считать, что конкретная новостройка ею пользуется, и налоговый режим нужно запросить письменно до резервирования. И сейчас она рассчитана до 31 декабря 2026 года, так что для сделки, которая завершится позже, уточните, что будет действовать. Вторичка вне НДС и облагается налогом на передачу.
Что даёт новостройка
Новостройка — самый простой путь к современной теплоизоляции, планировке, сертификату энергоэффективности и свежему разрешению на строительство, оформленному через национальную платформу e-adeies. Право собственности переходит только при нотариальном акте, после завершения и финальной проверки, а до этого у вас договорное право к застройщику, а не зарегистрированный интерес.
Покупка на этапе строительства: то, что не защищено законом
Предварительный договор обычно требует аванс 10–20% и дальнейшие платежи при подписании основного договора, что может довести уплаченное до 30–40%. В отличие от Испании, Греция не требует хранить поэтапные платежи в эскроу или подкреплять их банковской гарантией при частных жилых продажах на этапе строительства, поэтому защита в основном зависит от вашего договора. Некоторые застройщики дают гарантию по запросу. Греческое право знает и механизм arravon, при котором нарушивший продавец может быть должен двойной аванс, но он работает, только если договор так составлен, поэтому юрист должен проверить формулировки.
Прежде чем вносить аванс:
- проверьте разрешение на строительство на платформе e-adeies и его соответствие объекту
- запросите банковскую гарантию на авансы и закрепите её в договоре
- убедитесь, что земля принадлежит застройщику без ипотеки или есть освобождение от залога
- зафиксируйте срок сдачи, штрафы за просрочку и право на отказ
- получите окончательные планы, спецификацию и сертификат энергоэффективности
Вторичка: что она может скрывать
Вторичку передают сразу, и она находится в районе, который можно оценить. Один рыночный гайд оценивает вторичку примерно на 15–40% дешевле за квадратный метр, чем сопоставимая новостройка, но воспринимайте это как ориентир, зависящий от места. Главная статья риска — законность. Проверьте, что история разрешений охватывает все части объекта, включая террасы, бассейны и пристройки, так как самовольные работы могут привести к штрафам или приказам о сносе, которые переходят к новому владельцу. Для зданий до 1990 года разумно заказать независимую оценку инженера по конструкциям, влажности и системам. Для сделки требуется действующий сертификат энергоэффективности, он действует десять лет.
Простой способ выбрать
- выбирайте новостройку, если цените современные стандарты, готовы ждать и можете получить налоговый режим и защиту аванса в письменной форме
- выбирайте вторичку, если нужно сейчас, в известном районе, а юрист и инженер подтвердили разрешения
- сравнивайте полную стоимость с налогом, ремонтом и энергетической модернизацией, а не только цену из объявления
- если вы смотрите в сторону золотой визы, проверьте, под какие маршруты должна подойти покупка, см. нашу статью про золотую визу Греции
FAQ
Плачу ли я НДС на новостройку? По умолчанию 24%, если только застройщик не выбрал приостановку, продлённую сейчас до 31 декабря 2026 года, тогда применяется налог на передачу около 3,09%. Вторичка облагается так же? Вторичка вне НДС и платит налог на передачу. Защищены ли авансы? Нет законного эскроу или гарантии, поэтому защиту нужно закрепить в договоре. Верну ли я аванс, если застройщик подведёт? Только по договору и, если он так составлен, по правилам arravon. Какие документы важнее всего во вторичке? История разрешений на строительство, записи о праве и кадастре и сертификат энергоэффективности.
How we help
D.H. Realting может помочь сравнить конкретные варианты и задать правильные вопросы застройщику или продавцу. Эта статья — общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Налоговые правила, включая приостановку НДС, меняются со временем, поэтому перед сделкой уточните действующий режим у юриста и в налоговой службе.