В Португалии налоговая нагрузка на новую и вторичную квартиру в основном одинакова. Настоящая разница — в правовой защите, документах и состоянии объекта.
Новостройка и вторичное жильё в Португалии на сайте объявлений выглядят похоже, а по документам сильно различаются. Главная развилка — не налог, а то, что защищает вас, если что-то окажется не так. Пункты ниже собраны по материалам юрфирм и агентств на 2026 год; перед сделкой подтвердите их у португальского юриста.
Налоги: в основном одинаковые
Покупка у застройщика не отменяет налог на передачу недвижимости. Источники сходятся в том, что передача здания освобождена от НДС по статье 9(30) Кодекса НДС, поэтому покупатель новой квартиры платит IMT (налог на передачу недвижимости) и гербовый сбор (Imposto do Selo, 0,8% от цены), как и на вторичном рынке. Новейший слой касается обоих вариантов: с 25 мая 2026 года для жилья, покупаемого лицами, не являющимися налоговыми резидентами, действует единая ставка IMT 7,5% с исключениями; мы разбираем это в статье об ипотеке в Португалии. На практике налоговой скидки за выбор новостройки нет, поэтому сравнивайте по цене, состоянию и защите.
Правовая защита
- Дефекты: для жилья, купленного потребителем, юрфирмы описывают Decree-Law 84/2021 как 10-летнюю гарантию на конструктивные элементы и 5 лет на прочие дефекты. Кто отвечает, продавец или строитель, зависит от договора, спросите вашего юриста.
- Документы: после реформы Simplex Urbanístico (Decree-Law 10/2024) licença de utilização во многих случаях перестала быть отдельным обязательным документом. Попросите юриста подтвердить, чем доказывается, что здание законно одобрено под жильё, а не просто запрашивайте старый сертификат.
- Покупка на этапе строительства: португальское право не вводит единой обязательной схемы защиты платежей покупателя. Банковскую гарантию или эскроу-счёт нужно включить в предварительный договор (CPCV) путём переговоров. Задаток обычно 10–20%. Запросите выписку из коммерческого реестра на застройщика.
Вторичка: что проверить
В старых домах могут скрываться недокументированные пристройки, старая проводка и трубы, слабая изоляция и расходы на ремонт, которых нет в цене. Запросите выписки из земельного реестра и налоговые данные, энергосертификат и бухгалтерию кондоминиума, закажите техническую экспертизу. Бюджеты ремонта слишком различаются, чтобы называть цифры ответственно, поэтому получите расценки подрядчиков до того, как делать предложение.
Динамика цен
Данные INE за первый квартал 2026 года по сообщениям показывают рост цен на вторичное жильё на 19,7% за год против 12,6% на новое, при национальной медиане около 2 337 € за м². Вторичка дорожает быстрее, из-за чего сокращается разрыв, из-за которого новостройки казались дорогими. Сравнивайте местные предложения, а не средние по стране.
Как выбрать
- Выбирайте новое, если нужны гарантия, низкие расходы на содержание в ближайшие годы и чистая история документов, и вы готовы платить маржу застройщика и ждать, если объект на этапе строительства.
- Выбирайте вторичку, если важнее локация, характер дома или возможность въехать сразу, и вы заложите бюджет на экспертизу и ремонт.
- Покупайте на этапе строительства только с банковской гарантией или эскроу, прописанными в CPCV.
FAQ
Плачу ли я НДС при покупке новой квартиры в Португалии? Источники сообщают, что передача освобождена от НДС и вместо него вы платите IMT и гербовый сбор; подтвердите это в договоре. Отличается ли ставка IMT 7,5% для нерезидентов на новостройки? Нет, она применяется к жилью, покупаемому не налоговыми резидентами, независимо от возраста, с исключениями. Какова гарантия на дефекты? Описывается как 10 лет на конструктивные элементы и 5 лет на прочие дефекты при покупке жилья потребителем; уточните у юриста, как это работает в вашей сделке. Защищён ли задаток при покупке на этапе строительства автоматически? Нет, защиту нужно согласовать в договоре.
Как мы помогаем
Мы помогаем сравнить конкретные варианты новостроек и вторичного жилья, проверить документы с местным юристом и согласовать защиту платежей при покупке на этапе строительства. Информация носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед принятием решения уточните актуальное положение для вашего объекта.