Недвижимость в Таиланде: покупка и сопровождение

Ежегодного налога на недвижимость в привычном виде нет — есть налог на землю и строения по низким ставкам для жилья. При сделке — 2% сбор за перевод права плюс налоги продавца.

При переводе права собственности начисляются: — 2% сбор за регистрацию перехода права от оценочной стоимости. Для жилья дешевле 7 млн бат до 30 июня 2026 года действует пониженная ставка 0,01%; — специальный бизнес-налог 3,3%, если объект был в собственности менее пяти лет, либо гербовый сбор 0,5%, если бизнес-налог не применяется; — подоходный налог у источника: 1% при покупке у юридического лица, по прогрессивной шкале — у физического. Суммарно государственные сборы обычно составляют от 2,5% до 6,3% оценочной стоимости. Формально большинство из них закреплены за продавцом, но на практике сбор за перевод часто делят пополам, а налоги продавца закладываются в цену.

1. Проверка иностранной квоты в конкретном доме — письменно, у управляющей компании или в Земельном департаменте. Устного подтверждения отдела продаж недостаточно. 2. Резервирование объекта и подписание договора. 3. Перевод денег из-за рубежа в иностранной валюте. Это обязательное условие: банк выдаёт форму FET, без которой квартиру не зарегистрируют на иностранца. 4. Юридическая проверка объекта и продавца. 5. Регистрация перехода права в Земельном департаменте и получение чанота. Юридическое сопровождение сделки стоит обычно 30 000–80 000 бат.

Тайские банки почти не кредитуют иностранцев-нерезидентов. Практические варианты — рассрочка от застройщика или кредит в банке страны вашего резидентства.

Покупка недвижимости в Таиланде не даёт вида на жительство и не является основанием для визы. Это принципиальное отличие от ОАЭ, Греции и Кипра. Длительное пребывание оформляется отдельно: виза LTR для специалистов и обеспеченных заявителей, пенсионная виза для лиц старше 50 лет, программа Thailand Privilege. Наличие купленной квартиры может учитываться как подтверждение связи со страной, но самостоятельным основанием не является.

Ключевое различие — фрихолд против лизхолда. Квартира в пределах 49-процентной иностранной квоты оформляется в полную собственность и ликвиднее при перепродаже. Когда квота выбрана, застройщик предлагает ту же квартиру в долгосрочную аренду на 30 лет: право пользования есть, но это не собственность, и на вторичном рынке такой объект стоит дешевле. При расчёте доходности от краткосрочной аренды учитывайте выраженную сезонность курортных локаций и комиссию управляющей компании.

Что нужно знать до сделки: — иностранец не может владеть землёй (Земельный кодекс, ст. 86), поэтому вилла «в собственность» оформляется через аренду земли или тайскую компанию — вторая схема при неправильной структуре оспорима; — максимальный срок аренды недвижимости — 30 лет; договор на больший срок закон автоматически сокращает до 30, а обещание «продлений» — это условие договора, а не гарантия закона; — проект расширения иностранной квоты до 75% и аренды до 99 лет обсуждается, но на 2026 год законом не стал. Не стройте расчёт на его принятии; — квота проверяется на момент регистрации: если она выбрана, оформить собственность не получится. Данные проверены в сентябре 2026 года. Пороги, ставки и условия программ меняются — перед сделкой уточняйте актуальные требования у юриста в стране покупки.